作者为台湾金融研训院传播出版中心所长

各国因肺炎疫情影响，纷纷采取激进的QE救市。若过多资金涌进不动产市场，表面看起来是不动产市场欣欣向荣，然从金融秩序角度来看，则是风险系数越拉越高，一旦房地产价格出现波动，将直接影响多数放款担保品的价值，进而冲击整体金融稳定及秩序。

自武汉肺炎疫情爆发以来，各国央行纷采激进的宽松货币政策以救市，在创造出超低利环境下，大量的资金流向商品、资本与不动产市场。因此不仅各国股市重创后快速回升，甚至迭创新高；各国不动产价格亦同样成为宽松货币政策的最大受惠者之一，不断攀升的房价已成为多数国家共同面临的议题。 

根据央行所公布的2020年8月住宅贷款与建筑贷款余额各增加至7.73兆元以及2.29兆元，连续几个月创新高，显示不动产市场热度持续增温。

然而，早在2019年的中央银行理监事会，就有理事提醒，必须注意不动产授信风险，因若过多资金涌进不动产市场，表面看起来是不动产市场欣欣向荣，然从金融秩序角度，则是风险系数越拉越高，一旦房地产的价格出现波动，将会直接影响多数放款担保品的价值，进而冲击整体金融稳定及秩序。

当然这并非表示台湾的不动产有立即性的风险，而在于金融情势与资产价格，就如天气变化快速，因此，本期封面主题特别强调「晴天亦需带伞」，以未雨绸缪的考量，从金融稳定的角度，探讨如何审慎看待台湾不动产金融的走向，做好风险管理之准备。

家庭负债攀高 成银行授信体质之隐忧

台湾家庭负债占GDP比例（Households Debt to GDP，下称家庭负债比）高居亚洲第2，仅次于南韩，且仍逐年攀升。与G20国家相较也是前段班（第6）。其中房贷占超过6成。 

家庭负债比是IMF评估金融健全指标（FSIs）之一，许多国外实证研究皆证实它是预测金融危机相当重要的参考变因。我国央行的研究亦显示，家庭负债比的高低将直接影响逾放比率，是预测我国金融稳定具显著解释力的因子。而家庭负债比增高的最大来源，即为房贷余额的增速上升，如可看出，台湾的消费者贷款成长率由2018年之4.2％，增加至2019年的4.8％。其中，房贷之成长速度更从2018年的4.8％加速至2019年的5.4％，且长期以来增速都高于整体消费者贷款，房贷占整体家庭负债的比重，正不断上升中。

因此，惠誉信评亦曾明确指出，台湾家庭负债偏高，且偿债负担上升，可能阻碍经济成长并成为银行业改善财务体质的一个负面因素，某种程度上也提醒金融体系：台湾家庭对房贷借款的承载力空间，事实上已经越来越小。

银行不动产授信破4成 风险越趋集中

2020年7月底全体银行放款余额为28.1兆元，较上年同月底增6.8％。以用途别而言，购置不动产12.5兆元，占整体放款达44.6％，成长7.8%，速度是所有类型授信中最快的。观察近3年趋势，银行授信朝向不动产集中化的情形似乎越来越明显。

后疫情时代，在可预期的长期低利环境下，金融业利差大减，经营挑战更高，而银行在以利息为主要收入来源，短期内不易改变的前提下，不动产授信案件对于银行业者的确相对较具吸引力。由于对建商的授信融资利率高于对一般产业，因此增加土建融的授信，的确可创造较高的利润空间。加以融资有相对「担保」，银行在过度竞争，追求获利的压力考量下，也难怪房贷前五大银行（台银、土银、合库、一银、华南）新承作房贷金额持续攀升，8月更达574亿元，创2020年以来新高。

银行放款用途主要有两种，一是与生产、投资有关，对经济产生好的正向循环，第二则是资产交易，例如房地产，其对实质经济的助益非常有限。回顾日本30年来采行低利率宽松甚至负利率政策，但利率显然未能发挥价格机能，反导致资金流入房地产，未投入实体产业的前车之鉴，央行因应短期景气循环而采取宽松货币政策的初衷，应是希望引导资金流向资本支出，而非流入房贷市场。

而抑制不动产过热，其实央行能发挥的空间也有限。在台湾，金融业放款之所以偏好不动产，跟企业欠缺投资性贷款需求、存在无适当去路的大量烂头寸息息相关，因此改善投资环境，提升民间投资意愿，是疏导资金流向「好循环」的重点。此外，我国税制环境因素，使房屋持有成本相对国外明显为低，亦是资金流向不动产的另一结构性因素。

对于投资客而言，不动产价格的持续上涨，融资的越趋宽松便利，正是最好的艳阳高照季节，然而，作为风险承受与管理者的金融业，恐怕更要注意艳阳下隐存的阴影。

●本文出处来自《台湾银行家》杂志。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【Yahoo论坛】系网友、专家的意见交流平台，文章仅反映作者意见，不代表Yahoo奇摩立场 >>> 投稿去