2019年第一季度，长沙楼市经历季节性回落，市场完成收缩到回升到回温回暖，同时土拍市场渐热，优质地块频出，房企取地意向重新高涨；但商品住宅供求总体仍处于历史低位，各板块、项目成交冷热不均，分化明显，在多城调控松动大势下，长沙作为“一城一策”试点城市，迟迟无明显转向。

　　那么在此政策慢热、楼市分化凸显期间，各房企和项目表现如何呢？

　　第

　　1

　　则

　　房企榜

　　榜单解读

　　整体销售规模微降

　　一梯队销售放缓

　　从销售金额对比来看，2019年1季度各top10、top20、top30房企销售金额同比均有所下降。一方面是由于在长沙政策持续从严，市场缺乏有效刺激，致使“返乡置业潮”和“金三”销售盛况并未出现，另一方面是因为房企自2018年以来已进行了提质控速的战略发展转向，使得房企整体销售规模较去年同期出现微降。

　　从各梯队占比情况来看，可以发现今年第1季度一梯队房企销售金额占比下降，TOP10中，多个房企今年的销售金额不如去年同期同排位规模；而二、三梯队销售金额集中度有所上升。可以得知，一梯队房企销售有所放缓，而二、三梯队的竞争愈加激烈。

　　本土房企份额生变

　　万科、润和稳健运行

　　在2019年1季度长沙房企商品房销售排行榜中，上榜企业大部分为百强房企，建发房产、阳光城、绿地控股分别位列销售金额榜前三甲。其中，建发凭借各项目较高的均价及建发中央公园1月的劲销，狂揽18.11个亿，远超其他开发商。

　　但纵观TOP10的本土房企，市场份额有所收缩；去年同期，本土房企共2个项目进入榜单。其中润和城高居第二，福天桦郡置业占据第七，TOP10中比重达19.81%；而今年一季度top10中，本土房企的最佳排位下滑至第六，为长房集团取得，而润和城也下降至第九。Top10中比重跌至14.38%。

　　从TOP10各房企业绩变化情况来看，8家房企为新进入榜单，更有5家为新晋top30。其中万科地产和润和城实业排名较同期皆有小幅下降，但仍继续能在榜单占得一席之地，总体稳健运行。

　　第

　　2

　　则

　　项目榜

　　榜单解读

　　长沙第一季度，从开盘去化来看，市场走势经历年末收官、春节空白期，至“三月小阳春”逐渐回温回暖。

　　一季度共现6个“日光盘”，占比总开盘项目的9.8%；其中江山帝景、福晟克拉美丽山庄等项目凭借性价比形成热销。

　　与此同时，商品住宅供求总体仍处于历史低位，春节期间返乡置业潮未出现，各板块、项目成交冷热不均，分化明显。

　　改善需求仍存

　　公寓呈现弯道超车

　　当前市场刚需产品仍为最主要需求，第1季度成交占比为88.6%，如江山帝景、福晟克拉美丽山庄等性价比刚需项目更是实现“开盘日光”。

　　但市场改善需求仍在，且成交近几季度持续上升，较去年同期也有所增加。

　　如商品住宅排行榜冠军建发中央公园和亚军阳光城尚东湾，都有推出改善产品；而南山梅溪一方也凭借梅溪湖配套及高性价比，改善产品第一季度两次开盘都超80%，助登长沙商品住宅排行榜第4、岳麓区商品住宅排行榜第1。

　　公寓第1季度开盘去化率超住宅，部分公寓产品凭借高投资属性和产品品质实现热销。

　　公寓成交金额榜首华远华时代，位于芙蓉中路CBD，项目紧靠地铁6号线地铁口（在建中）周边包括泊富国际、华创、富兴、盛大金禧、绿地等商办中心，白领客户众多，且地段升值空间大；项目推出40平米和54平米两个户型，软装家具电器全有，其中54平带燃气，这也成为项目一个竞争点。

　　此外长燃润和天地，龙湖湘江星座公寓开盘去化也超90%；运达公寓39800元 /㎡起，市场开始出现豪宅公寓，面向高端需求客户寻求溢价；公寓市场呈现弯道超车态势。

　　区域分化严重

　　高铁板块价格战火热

　　各区在第1季度成交中，除了芙蓉区，其他各区成交量均有下跌。

　　望城、雨花与岳麓区为成交大区，其中雨花区成交金额远超其他区，商品住宅成交金额TOP10中，独占5个项目。

　　而天心、芙蓉区成交低位运行，区域成交呈现分化。

　　从2019年第1季度各板块开盘去化来看，市政府板块凭借中央美郡单个项目开盘，板块达95%；最低去化的区域为红星洞井板块，平均去化仅10%。

　　望城板块和高铁新城开盘项目最多，去化率分别为45%和53%。

　　其中高铁新城区域商品房第1季度库存达517万方，去化周期达63个月。

　　库存的高压力，使得高铁新城竞争激烈，打响“价格战”。各楼盘进行打折促销、礼包优惠吸引客户；万科魅力之城以最低83折优惠抢占客户，形成热销，成为商品住宅销售金额第8、雨花区第4,；此外高铁吾悦广场打出全装修住宅9888起价，公寓更是以低于住宅价格的9800元/㎡抢占市场。

　　长沙作为“一城一策”试点城市，目前政策暂不明朗，因此对于房企来说，需要把握推案与营销节奏，积极寻找机会点；除此之外，房企也要从产品本身进行打磨，才能在市场寻求更大的突破口。

　　来源：长沙克而瑞

　　文/曹学威

　　审核/蔡嫣