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什麼是法拍房？

法拍房全稱：法院拍賣房產，是指遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院聲請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。

有如下4種情況的房產會成為"法拍房"

1：商業貸款產生。購房人向銀行貸款購房，在不能如期如數償還貸款時，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人拍賣變現來償還貸款；

2：民間借貸產生。比如：A借B的錢，約定以自有房產抵押給B，到期不能還款，根據法律規定，B不能直接取得抵押房產，只能向法院出示抵押或借款協議，要求法院在執行階段拍賣抵押房產來還款；

3：司法沒收產生。比如：刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產，如該財產涉及不動產，該不動產依法可進行拍賣，變現後的錢款收歸國庫；

4：無主財產。就是無人認領的房產，但現實生活中幾乎很少發生。

02

法拍房購買流程？

公示：法院在網上放出法拍房相關信息，包括地址、權屬、居住情況等；

看樣：提前申請，並在約定時間由工作人員統一帶領前往拍賣房源看樣；

報名：繳納押金，通常為拍賣底價的10-20%，交了錢的人才能參與競拍；

競拍：開拍後24小時，報名者在網上平台公開競拍，價高者得拿下房源；

交錢：拍下後押金轉為房款，餘款在規定時間內（通常10天）付清（視情況可貸款）；

解封：從淘寶拿到法院聯繫方式，獲得拍賣成交確認書相關文件，解封房產；

解押：跑房管局，檔案局等部門，解押房產，出具房源是否滿五唯一等證明；

過戶：完成過戶手續，登報公示，繳納各種稅費等，正式拿到房產證後收房。

註：

1:若拍得房產但不想要，押金不退

2:司法拍賣中，涉及到買賣雙方的各項稅費，均由竟得者支付

3:如果房子有拖欠水電費和物管費，所有欠費也都要競得者自己買單

03

法拍房一定低於市場價嗎？

我們先來看法拍房定價原則：拍賣保留價由人民法院參照評估價確定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的80%;如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。最多可以進行三次拍賣。

大部分人購買法拍房，是因為它價格便宜，那麼法拍房真的可以撿到便宜嗎？我們來看看以下真實成交案例。

1：深圳羅湖區法拍房事件

3月16日，阿奇（化名）在淘寶司法拍賣平台留意到一處法拍房產，競拍價格不僅遠遠低於市場價而且還可以用作孩子未來的學區房使用，於是交付了25萬保證金並參與了競拍，最終在第19輪以369萬的價格將房產收入囊中，但12個小時以後，發現這套近370萬的房產光是稅費就要242萬，再加上競拍成交價，阿奇至少要支付611萬，而這個價格已經遠高於該房產目前的市場價約45萬。面對高昂的稅費和已然虧損的市場估價，阿奇只能選擇了違約，但是當時交付的25萬競拍保證金就打了水漂。

據阿奇提供的明細顯示，該套房產原持有人為企業持有，再加上登記總價不足5萬，與成交價相差太大，土地增值稅就會會按差額的60%收取。

解析：對於競拍法拍房，如果原持有人為企業持有，那麼就需要繳納土地增值稅和增值稅（以前的營業稅）、契稅，有些地方還需要徵收企業所得稅，如果企業持有時的登記價遠低於當前的市價，那麼各種稅費的金額總和就會更高。

2：河南鄭州法拍房事件

去年7月份，鄭州市民楊女士在司法拍賣平台以230萬元的價格拍下了一套房子，算下來「省」了幾十萬，楊女士感到很滿意，接下來的辦理流程也非常的順利，直到交稅時被告知需繳納46萬的個稅。因為該房產在上一次交易時屬於「直系親屬過戶」，當時的過戶房屋總價顯示為500元，而楊女士若要取得該房屋的所有權，需一次性繳納該次差額20%的稅。

解析：類似這種「直系親屬過戶」的狀況其實是不需要稅務部門評估定價的，可由當事雙方自行報價並完成交易，就是直系親屬過戶基本不用交稅，但之後的再次交易，就需要買受人承擔差價稅。

另外，能否撿到便宜也要看加入拍賣的人多不多，如果大家都在搶，一輪輪加價之後的成交價格可能會高於市場價。所以在交易之前，一定要了解清楚房屋的各方面情況，避免造成損失。

04

購買法拍房如何避坑？

看了以上兩個踩坑案例，那麼我們該如何避坑呢？

1：實地看盤。千萬不要想當然地認為網上法院公告信息是完全正確的，具體的房屋信息以及周邊的環境細節還是眼見為準。

2：物業諮詢。事先詢問清楚房屋所欠的物業費及水電費，這些同樣由受讓方承擔，是成本的一部分。

3:確認屋內情況。確認屋內是否已經騰空。有些司法拍賣的房子，會標註房東承諾，拍賣成交後三個月內搬出。房子拍下來之後，法院也無法確保確保屋主搬出的時間。並且在法律上，有「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力」的規定，也就是說作為購房人，你要對前業主的租戶繼續履行租賃合同義務。為了避免將來在交接中產生麻煩，這類房建議不碰。

4:貸款確認。如果準備按揭的，一定要問清楚這個房源是否提供貸款。確認無誤後，可以將法院公告內提及可提供貸款的銀行逐個諮詢，一般能提供貸款的銀行，會希望你能先繳納全額貸款，再提供貸款。所以，在法院規定的交款期內最好備足現金。

5:確定產權。有些房產無法過戶，一般是產權共有情況有問題，比如夫妻雙方共有產權，是否有名列前茅債權人之外的其他債權人，是否被其它機構查封。

6:核算稅費。在進行網拍前，要對稅費進行核算。雖說網拍是不收取任何傭金的，但買賣雙方應繳的稅是由受讓方全額承擔的。正常的產權完整的房子拍賣一般過戶是沒問題的，如果是有些產證未能辦理完整，就需要多留一個心眼。

對法拍房感興趣的朋友們，小編建議大家不妨考慮下毛坯房，沒有人居住，相對麻煩較小。最後，在限購之下，選擇法拍房也許是一條在大城市安家的捷徑，但需要謹慎。

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