這個坑，差點我也踏了~~聽說有不少人就踏過，所以把個人經歷分享出來，希望對你有用。

那是去年的事，有一個朋友聽說我在做法拍，就好心的推薦了一個渠道（還是他的一個哥們），這哥們可豪了，一下子就發了上百套房子，上面每一套房子的價格非常誘人，內環內的房子竟然都是6折、7折的。那時我已經在法拍市場呆了一段時間了，面對這樣的誘惑也是坐不住的。雖然也覺得反常，但是忍不住想萬一是真的，只是之前沒有接觸到這麼好的渠道呢？去試試嘛~~

去一聊，條件真的好啊~~上百套房子，他們說已全部買下這些房子的債權，所以套套都非常可靠可控，可以隨意挑選，按照清單上的價格交易，你就給他們那麼多錢，先預付10%的房款式，其它的錢6個月後交易時再付，如果到時沒買到預付的錢全部退還給你，資金0風險！！

後來，追蹤了他們清單上的房子，50%的房子在公拍網成交的，幾乎每套房子的交易價都超過了他們當時的承諾價。

後來，聽一些內行的人說，他們這些公司是用這種方式去融資的，6個月無息資金呃~~為此他們會時不時的交易一單。

後來，追問過付過錢的朋友，大多沒有拿到房子，而是6個月後之前預付的錢退了。

肖然的分析：（只分析我遇到的）

後來我分析過所有出現在公拍網的那幾十套房子，並對債權歸屬進行統計，發現光銀行層面的債權就多達十幾家，有些是上海的，有些非上海，更別說還有一些是私人借貸的。如果他們手上的案子大多是一個銀行的，控制債權可能是真的，但如果債權這麼分散，控制債權的可能性就很低了——他們說買下這些房子債權，在我看來不可信！！

後來參加法拍競拍多了，發現最多的優先購買權人大多是租客，幾乎沒看到過債權人（好像也可以申請）；再說了，就算是有優先購買權是指兩人出同樣的價格，優先人可以得到房子，再加1W就不再具有，其實意義不大——所以說，控制債權就可以對房子有控制權這一點，在法拍市場應該行不通的。債權人有沒有辦法可以控制這套房子？有！在兩個階段，一是在法拍前，在二手市場；另一個是在法拍流拍，是變賣時還是變賣也沒有成交後，我不太清楚了，因為實在是太少了，可以以物抵債。不過，上海的法拍因其不限購，交易很熱，幾乎沒見到住宅會走到這個程序，不過在外地是有這樣的機會的，有些朋友就在玩這樣的單子——所以，在上海，說通過控制債權來獲得法拍房的特別通道，這個幾乎不太可能！

綜上分析，上面這家公司是一家騙子公司，如果你也遇到相似的情況，直接繞過，就不要浪費精力了，這是避此坑的最佳方案。

這是最多人踏過的坑，我也是從這個坑中走過的，有不少經驗及體會，接下來就一一分享給你。

什麼叫不良的法拍服務商？具體怎麼識別呢？

只說自己的經歷，不保證觀點一定正確及全面，但能保證真實＼親身經歷，希望你能多多包涵～

剛接觸法拍那會，跟大多數人一樣，我也是忐忑不安的，對於接觸到的信息不知道是對是錯，總覺得法拍房有著不為人知的風險，是我這樣一個新手所無法搞定的。

所以，我也和大多數人一樣，去找市面上的法拍服務商（網上找的，你也是嗎？），希望他們豐富的經驗能讓我少走彎路、少花冤枉錢、少一些風險、多一些安全。

在這個行業呆了一段時間後，我發現很多所謂的法拍房風險都是這些服務商弄出來的，有些是他們放出來的假消息，有些他們真做了一些操作，這麼做是為了達成他們背後的一些目的。

跟你說一件最近在調研一個案子所發生的事，帶你去領會一下服務商的風采哈~~

這個月的月底有一個十套房子聯拍的案子，我對這個案子有興趣，難度有點大，普通人應該不會去碰，專業選手畢竟少嘛~~所以與各方資源聊了聊~~現在我來跟大家說說各方服務商的反饋，看完後你來做一個判斷哈~~

A服務商X先生：

我們有過幾面之緣，感覺人還不錯，計劃之後合作的，他在這個行業也做了十年了。看到這個案子後，給他留言，請他了解一下這個案子的具體事宜。（在這個時候，我很信任他的）

他在晚上九點多給我回了電話：肖然啊~~這個案子之前有了解過，很難搞的，十套房子只有二本產證，產證分離很難的，而且這是一個企業名下的房子，稅相當的高，最嚴重的是這個房子如果企業不配合，你到時錢付了，過戶都過不了的。

這一聽，嚇到寶寶了~~

後來，他跟我說：這個案子這麼難搞，風險這麼大，別搞了！我手上有一個案子，跟了很久了，比你這個案子可靠多了、利潤也高得多，要不考慮一下。

在他跟我說這話的時候，當時我還真信了，因為之前我已跟他見過三次面，很多人對他的印象都很好，看起來也很實在，行業經驗又長！

後來我發現：

在諮詢他之後，我還是想再深入了解一下這個案子，就拉了所有的產調，發現是十個分開的產調，有點疑惑。

一次在交易中心辦事的時候，我無意中問了一下窗口的服務人員，問這樣的產證是二本還是十本，他們很明確的告訴我，這是十本分開的產證！後來我還諮詢過其它幾個區的服務窗口，也得出同樣的答案！！

要不是我因事回老家半個月，要不是那天在交易中心多問了一句，我就不會對此起疑，就不會發現他在說謊，還會繼續信任他，也許之後還真的會跟他一起做項目！！

如果真到了那一天，你覺得他會不會坑我？我會不會被他宰？反正我是不敢試了~~

再跟你講一件今年上半年的事，那是第一期法拍內訓時，為了能讓學員對這個市場有一個更深入的了解，我電話了淘寶拍賣平台上海所有的服務商（淘寶的我之前沒有調研過），並跟一位學員一一拜訪了其中的9家不同方面的服務商（有流程方面的、有墊資方面的、有貸款方面的）

• 有一家還是銀行指定的服務商，才談了5分鐘我就知道他根本沒有成交經驗，問一個問題說我去出問一下經理——直接讓我Pass了，太不專業了！！！

• 有一家就更好玩了，網上註冊是一家律所，接待的人是一個畫眉的男子，交流了大概十分鐘就「恐嚇」我們：說某某某去拍了一個房子，錢付了房子半年了還過不了戶；說有誰誰誰買了一套法拍房，後來又被查封了；還說有某某某買了一套法拍房，被佔用了三四年還沒有清掉…………就是把我們能在網上看到的最不好的案例差不多都說了一回！！後來還來了一位做貸款的男子，才看了一下這位學員的徵信及流水，就說你這個做貸款很難的，那那那需要包裝，要不根本就貸不出錢來等等。其實在來之前，我們已找之前幫我做貸款的渠道預審過了，以他的流水及徵信再貸過700W是完全沒問題的——這根本就不用想了，直接給「畢」了！！後來我還跟蹤過這家公司，他們經常在淘寶拍賣網上回復問答，所以很多鏈接最後都會到他們店裡。上半年我在線下拍賣現場多次見到過他，生意應該不錯。如果你遇到這家公司，呵呵~~你就等著被他折騰嘛~~

• 其中有一家貸款中介，調研過後感覺確實不錯，為了擴展渠道，我就大膽用了，結果就是這家貸款中介，差點沒把我搞死，額度比預計整整少了一百萬，放款還晚了近一個月，讓我多付了好幾十萬的成本，讓我追悔莫急！！雖說與今年的市場有關，但這操作水平實在是太菜了，說得好聽，做得太水！！

這9家中我與3家有過合作，只有一家墊資公司還算靠譜，還好沒有全軍覆沒。

市面上各色的服務商很多，上海大大小小有100多家法拍服務商，真實情況可謂良莠不齊，要從中找到那些好品質的服務商，你不僅要有眼光還得有點基礎，或者說你的運氣很好，要不然隨隨便便找一個，那就做好被涮的準備嘛！！

網上直拍的，直接讓對應的服務商協助辦理：比較合適全款買，不需要墊資及貸款，法院包清場的房子。他們就是之前的拍賣行，現在是法院委託的服務機構。不過他們會協助辦理的事情不多：拿裁定、協助審稅過戶，這些事他們可以協助辦理，要不要紅包，要多少紅包不同的公司價格不盡相同，有些公司不用錢，有些公司要一些錢，有些公司比較黑，我曾經與幾家不太好打交道的公司打過交道，11號可以告訴你們，這裡就不太方便寫出來了。

找大一些的服務公司，不要去那些小店。不過，這樣的服務商不是我的偏好，幾乎沒用過，因為我不喜歡那些只做業務卻從沒有自己買過法拍房的人合作，他們對一些細節認識得不夠深刻，大多會按照流程辦事，面對問題應對能力及靈活性不夠。聽用過的人反饋，有人說好有人說不好，具體需要你去驗證。不過，做得這麼大嘛~~應該不會太差嘛！找一些自己多次購買法拍房，在這個行業又有些年頭的人，我比較偏好這樣的服務商，一般公司不大，但是確實有口碑及實戰，各種難題都上得了手，不過這樣的人比較難找，需要熟人介紹才能找得到。提高自己的實戰能力，藉助身邊信得過有實戰能力的人脈，也可以相對安全及順心，但偶爾會識人不清，但因為性格相對較謹慎，凡事都會多研究研究。我是屬於這種類型的選手，11號我可以分享一下是怎麼從新手變成現在這樣還有點實戰能力，又是如何借力搞定的。

以上就是四種方案，其中三種是實戰經驗總結，一種沒有實戰只有少量接觸，你聽聽就好，要不當真。

這是很多人不認會是一個坑，卻是身邊發生最多，損失也是最大的一個坑。

今年上半年上海的法拍火的不要不要的，特別是5月份，只上架了57套房子（一般的月份都有上百套，這個月整整少了一半），全部成交而且大多接近市價或高於市價的。

在5月中旬到6月中旬參拍得標之前，我一共參加了10次線上線下參拍，前面6次幾乎還沒等我出價，就刷刷競價上去了，過了我的競標價了，讓我快絕望了，還能不能買到房子啊！

後面的2~3次，到是讓我競價到最後了，但與另外一個看不見的對手，你一輪我一輪的加價，不知何時是個頭，看著一點點接近我們的底價，想著再加一點說不定就得標了，對方還加，煩死了，差點一狠心就衝動了！！（那段時間，我每天都很暴躁~~）

在我們這拿到了上海所有在拍&將拍的清單，激動的發現一套自己相當中意的房子（房子好、又沒有清場問題）設定了一個非常理想的價格，當然結果一定是沒有得標，然後就沒有然後……沒有再參拍了，就這樣放棄……我們買二手房時，有時都要談過好幾套，最後才買到一套，法拍房法房也需要啊~~怎麼就樣放棄了，太可惜了！！

另外一種情況就是，參拍了1次沒得標、2次也沒得標、3次還沒得標，第4次競價到最後只剩下自己與另外一個對手在你一輪我一輪的打消耗戰，每次看到只剩下最後10秒以為自己得標了，對方又加價了，更糟糕的是竟然還有一個傢伙又加入了，又是一輪瘋狂的加價，殺紅了眼，就衝動了。線下參拍因為氣氛的原因很容易的，線上拍賣有因為每個人都在自己家裡，氣氛沒那麼強了，但時間太久了，有時整個競價時間長達2個小時，很容易失去判斷力的，這種情況下會發生什麼事呢？在十月份二期的一位學員真實經歷了這個過程，11號當天會來跟你們做現場分享，你到時可以看看能學習到哪些實戰經驗。

我們大量跟蹤上海法拍房已有近二年了，統計過高也市價20%得標，最後選擇違約的案子，平均每年有近10套，這樣的結果就是至少你付的10%的保證金就全沒了；如果不違約，那你就得付比市場價高出30%的款項買下這套房子（稅+各種費用怎麼著都到了10%）。

如果沒有處理好，你可能還得賠償下次成交價與這次成交價的差額部分~~那真是賠了夫人又折兵！！

另外，我們統計過，17年幾乎每個月有近20%的拍賣房是高於市場價成交的，這裡面又有多少人是因為一時衝動呢？如果這真的是好房子，未來漲幅很好那也就算了，破限購+未來增值總是會回來的，但是其中有一些房子還真不怎麼樣。

對於那些試一試就放棄的人，我沒什麼建議，買到法拍房是一個需要耐心、毅力、一定的智慧的活，當然有些人運氣好或錢多多的人不在此列，人家走的是另外一個跑道；

對於我們這種運氣一般、錢又賺得不容易的人來說，我們需要先認真的了解好法拍市場的一些事宜，再向市場中相對有實戰經驗的人學習一些基本技能，之後再根據自己的資金情況制定購房策略，再之後就是多看房多參拍，通過一定的實戰不斷完善自己的參拍策略——我走的就是這條路線。如果沒有那樣的時間，錢也不是那麼充裕，又想相對適合的價格買到自己的中意的房子，那就找一個會的人又願意帶你的人協助你一起操作，你得需要有識人的能力。

以上三種方案，你想走哪一條？或者你還有更好的方案，可以分享給我們~

今年這個坑的災情尤其的嚴重！！！

今年四月份那套房子，走的是按揭，如果在往年的話，以我手上的渠道10天內一定能到帳！

今年那事折騰得，最近我僅走了關係渠道、還走了投訴渠道，最後是讓我走特別通道才把貸款給放下來的，法院的付款期整整晚了20多天！！

跟我一起走投訴渠道的，還有一個哥們，三個月前就送件了，最後我的款放下來了，他的還沒放款。

後來，聽說他沒法了，就帶了一把刀去了銀行，往自己身上捅了兩刀，銀行行長被嚇壞了，第二天就把他的貸款放下來了！這事還是給我做貸款的業務員跟我講的，整得可嚇人了~~

買房有風險，入市須謹慎啊~~

同時準備三個渠道的錢：按揭貸款、朋友籌錢、找專業的墊資公司墊，具體操作方案如下：

1. 先去墊資公司簽一份貸款額度的墊資協議，並提前說明如果貸款放下來了可以不用的，如果要用必需在我指定的當天到我的戶頭；
2. 再去向朋友籌資，儘可能多的籌錢；
3. 接下來就儘可能想辦法與銀行方接觸，盡量爭取能10天內放款；
4. 如果實在不行，那就把籌到的錢+不足部分讓墊資公司墊；

最後，再去用你能想到的各種辦法去搞定銀行，儘早放款！！

以上，就是我所用過的方案，你有沒有更好的方案？交流交流~~

如果你對這個方案有興趣，11號那天，我來跟你具體講講合同怎麼簽，銀行怎麼玩~~呵呵~~

這個坑我沒有踏過，但聽說過有人二三個月甚至半年都沒有拿到裁定的，那真是夠折騰人的。

在這方面我的運氣一直還不錯，沒有遇到特別難搞的拍賣行或法院，最快的一次是付全款後3天，大多是15天左右，最長的也就是1個月不到，而且花的成本也還算可以。

這個坑不是你努力就可以搞得定的，需要點運氣、需要點人脈、需要點情商。

• 如果你運氣好，遇到一個不搞事的拍賣行，而且這個案子的負責人又正直，你一分錢都不需要花，1個月內一定會幫你拿到。我曾經成交的一套案子就是這種情況，所有流程走下來，一個多月就快出產證了，解查封都提前幫有我安排好了，我問都沒問就幫我做好了，還主動提醒我去過戶。

• 如果你運氣一般，而你又不是一個擅長交流的人，就去找一個在業務內人脈相對比較好的人協助你溝通嘛~~業務內部價一般也不貴，但這得找對人，如果人不對那就不知道是多少了。

• 如果你運氣比較背，遇到的是特別來事的那幾家服務公司，或那些較黑的內部人員，要麼你就做好被狠宰的準備，要麼你就提前通好關係，目前我還沒有找到更好的方法。

這個坑，我能給出的方案就是這三個，如果你有興趣，11號我們跟你們講講在運氣一般的情況下（大多是這種情況），具體要怎麼操作，怎麼識別這個人可靠不可靠。

通過這5個坑的講解，能說明我有點實戰能力了嘛~~應該不是那種只會擺花架子，沒有一點實用性的人嘛；

通過這5個坑的分享，你們應該也能看得出我還是一個很實在的人嘛~11號那天應該不會糊亂講講的嘛；

通過這5個坑的整理，你們應該也看到了我的誠意了嘛~~

時隔數月，我們用真實的實戰經驗來向你發出這份沉沉甸甸的邀請函，不知是否請得動你呢？是否值得你來與我們做一下交流呢？

這樣一份詳實的實戰分享貼，你能否幫我們推薦給身邊需要這份信息的朋友呢？也許他真的需要，不是嗎？

另外，下面這5大坑，肖然會在11號下午做詳實的分享，我們11號下午2點不見不散。

坑6：沒拿到相應的材料，遲遲審不了稅，怎麼辦？

坑7：解封解押太早，或遲遲不協助解封解押，過不了戶，怎麼辦？

坑8：清場遇到問題，要怎麼處理？

坑9：墊資全款買下後計劃再抵押貸，這個風險要如何控制？這個坑很有難度，需絕對實力方可操作！！

坑10：什麼情況下會被再查封，或得標付款後被收回？

你們的朋友：肖然

寫於2017年11月8日 上海世紀公園附近的家中

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