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　　2019年一季度杭州市住宅市場分析報告

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　　內容概述

　　1. 2019年第一季度，房地產政策面依舊較爲謹慎，“房住不炒”大方向不變，貨幣端有較爲明顯寬鬆的趨勢；

　　2. 杭州第一季度二手房呈現量漲價穩的態勢，成交量環比上漲頗爲顯著；

　　3. 杭州第一季度租賃市場量漲價穩，平均單位租金小幅回落，整體租金結構大體穩定；

　　4. 隨着逐步進入“後去庫存、前亞運”時代，杭州二手房市場將進入橫盤整理和價格夯實階段，第二季度預計量穩價穩。

　　土地市場解析

　　1.2019年第一季度，杭州市（不含臨安、富陽）共出讓土地55宗，總出讓金額達434.6億元。其中宅地20宗，商住地4宗。

　　一季度出讓地塊屬性

　　數據來源：杭州我愛我家研究院

　　2.一季度，杭州土地市場有回暖跡象，多宗涉宅地塊有近50%的最高溢價率，且少量自持，開發商拿地熱情漸起。閒林、喬司等板塊均有地塊刷新板塊土地價格記錄，綠城拿下蕭山市北地塊，樓面價25768元/㎡，自持22%，溢價率49.8%。

　　一季度土地出讓溢價率分佈圖

　　3.一季度土地市場量價漸高，出讓土地均爲非核心地塊，但土地競得價格均將所在板塊土地價格推上了一個新的高地。競拍現場節奏開始加快，開發商拿地熱情有所提升。一季度拿地前十的開發商中，拿地面積兩極分化，排名top3的開發商拿地面積達397862㎡，超過後7名拿地總和。其中融創拿地最多，面積高達166123㎡。

　　4.一季度杭州主城區共出讓涉宅地塊24宗，含一塊下城區三塘單元租賃用地。濱江區、江乾區、西湖區的樓面價位列前三，下城區供地量最少。對比近三個季度杭州城八區的土地出讓，主城區土地價值基本都呈上升趨勢，餘杭蕭山兩區土地價值較2018年第三季度有所下降。

　　土地市場展望

　　1.與2018年相比，2019年杭州計劃供應的土地總宗數及涉宅宗數分別增加了34宗和4宗。杭州十區中，主城區宗數略有增加，面積少量下降，其餘城區涉宅用地均在減少，其中餘杭950畝、臨安838畝降幅明顯。

　　2.國內房價大致趨於平穩，已達到宏觀調控目的，根據當前各城“一城一策”的實行情況看，開發商對房地產未來行情的判斷偏向樂觀。

　　3.預計未來杭州土地市場總體不會太火熱，但價格會有所上升。

　　二手房市場解析

　　1. 2019年一季度成交量平穩增長，小陽春依舊，“金三”勢頭不減。

　　2019年一季度杭州全市（含富陽、大江東）二手房共成交15993套，環比2018年四季度增長49.04%，同比2018年一季度下降0.33%，基本持平。 一季度杭州二手房市場依舊維持了往年的交易節奏，呈現“V”形回升走勢。

　　自3月份以來，杭州二手房市場一掃2月的低迷，周成交量遞增，單日交易量創新高，交易“溫度”持續上升，尤其是進入3月中下旬，單日交易量持續維持在300套以上，周成交更是連續三週突破2000套。3月全月，杭州二手房共成交8749套，同比去年3月增長16.7%，環比2月增長近4倍。

　　2018年1月-2019年3月杭州全市（含富陽、大江東）二手房成交量變化

　　2.成交均價小幅下跌，量漲價未漲。

　　2019年一季度，杭州二手房交易均價結束了2018年四季度的下行趨勢，1、2月小幅連漲，3月則小幅下跌。中國指數研究院數據顯示，3月杭州二手房的成交均價爲33274元/㎡，環比今年2月下跌1.26%，同比2018年3月上漲3.47%。一季度杭州二手房價格上下波動，但整體仍未超過2018年的高點。

　　2019年1月-2019年3月杭州全市二手房參考均價走勢

　　數據來源：中國指數研究院

　　3.“西漲東跌”距離拉大，蕭山區域同比跌幅超5%

　　受不同區域價格差異的影響，一季度杭州二手房市場需求外溢，購房者率先流向價格更爲實惠的非中心區域，逐步形成以餘杭、蕭山爲主導的市場格局。

　　一季度餘杭、蕭山二手房成交量依舊超過中心城區，是購房佔比最高的區域。其中餘杭區以近30%的比例佔據榜首，較2018年同期上漲近4個百分點；蕭山區佔14.07%，同比去年下降超過5個百分點，交易熱度略有回落。

　　2019年一季度二手房成交區域佔比變化

　　4.60-90方剛需自住型需求比重增加，價格階梯式上揚。

　　一季度主力成交戶型依舊集中在60-90方，該面積段的成交佔比基本穩居4成以上，剛需日漸擴大 。

　　一季度150萬-250萬的房源佔據市場主流，佔整體成交量的40.79%，較去年四季度增加0.24%。不過，隨着整體房價的上揚，總價250萬以上的成交比例近期明顯擴大，購房總價呈現階梯式上揚趨勢。

　　2018.4季度-2019.1季度各面積段成交佔比變化

　　2018.4季度-2019.1季度購房總價段變化

　　5.30-40歲購房置業者超4成，環比一季度增加4.29%

　　隨着經濟收入的增加，30-40歲的70、80後購房置業的比例越來越高。一季度成交客戶中30-40歲的客戶比例佔到了45.67%，環比去年四季度上漲4.29%，佔比最高。這部分置業者的置業目的主要就是首套剛需、改善換房以及方便孩子上學。其次，20-30歲的客戶佔所有客戶的32.52%，環比下降3.27%。這兩個年齡段的購房者佔總比重的八成左右，是杭州二手房市場的中堅力量。

　　2018.4季度-2019.1季度各年齡段購房者變化

　　二手房市場展望

　　1.3月高峯過後，二手房市場將進入盤整階段。3月創造成交量的高點後，前期沉澱並積累下來的購房需求釋放明顯，所以接下來市場成交後勁不足，短期內很難超越3月，市場將進入盤整階段。

　　2.剛需購房仍爲主。就目前市場上明確登記購房需求的購房人羣來看，基本以首次置業或首次改善的客戶羣體爲主，這部分人羣一方面購房意願強烈，另一方面也有嚴格的購房預算，是支撐目前樓市成交的主要動力。

　　3.購房需求外擴，餘杭、蕭山“挑大樑”。從區域成交角度來看，二手房市場仍將由余杭、蕭山“挑大樑”。一方面，傳統的購房需求正逐步離開市中心，向具有價格、地段優勢的餘杭、蕭山轉移。另一方面，餘杭、蕭山的供應仍在不斷增加，上半年即將陸續交付的新房將爲區域供應充足的存量房源。

　　租賃市場解析

　　1.一季度杭州租賃市場交易量小幅下滑，租金價格略有回調。

　　2019年一季度杭州租賃市場交易量略有回調，但整體表現依然向好，租金價格小幅下降，單位面積租金爲60.4元/㎡·月，環比下跌，同比下跌2.3%。

　　杭州住房租金價格小幅下行原因有二：第一，去年底以來，大量新房集中交付，市場供應開始明顯上升；第二，專業住房租賃機構擴張迅速，機構委託房源不斷增加，市場整體存量增長明顯，最終導致市場整體租金小幅回落。

　　上城區與濱江區作爲杭州經濟發展密度和增速發展較快的城區，依然是杭州租金最高的兩大區域。一季度，兩區單位租金價格分別是71.64元/㎡ ·月和68.31元/㎡ ·月。相比之下，住房供應較大的江乾區、拱墅區整體租金更爲便宜。

　　2019年第一季度杭州各城區單位租金價格（元/㎡/月）

　　2.拱墅區租賃市場活躍度排首位。

　　2019年第一季度，拱墅區、下城區、江乾區租房熱度最高，分別佔全市交易量的15.78%、14.69%和13.87%。

　　伴隨“多商圈”模式的發展，杭州的城市邊界不斷延伸，區域交通配套不斷成熟，加上近年來衆多產業不斷外移，衍生大量租房需求，以餘杭、蕭山爲代表的周邊次郊區域的租房熱度正不斷上升。

　　2019年第一季度杭州各城區成交比例分佈

　　3.20-30歲的青年客戶逐漸成爲市場的中流砥柱。

　　一季度的租賃客戶中，20-30歲客戶佔比高於30-40歲客戶，達45%；30-40歲客戶佔35%，位居第二。租賃人口的年輕化趨勢依然得到了保持。

　　從租賃客戶的籍貫分佈來看，籍貫爲外省的客戶佔比再次上漲，已達61％，可見杭州的城市化進程在繼續加快，對外來人口的吸引力有增無減。本地客戶佔比受住房自有率較高的原因，佔比依然維持在12％左右。

　　2019 年第一季度租賃客戶年齡段分佈

　　2019 年第一季度租賃客戶來源分佈

　　4.租賃客戶籍貫演變--3月外省租客達到61.8%。

　　從每月的租賃客戶籍貫分佈來看，省外客戶佔比持續走高之勢已經較爲明顯，大約佔比在60%左右，本地租客佔比一直穩定在12~13%左右，相應地，一季度省內非杭州籍貫的租賃人口占比出現了一定的回落。

　　從年齡段分佈來看，本地租客在50歲以上租客中佔比較高，40歲以下租客大多是省內非杭州籍貫和省外籍貫爲主，佔比達到70%~80%之間。

　　2019年第一季度每月租客戶籍分佈

　　2019年第一季度三類客戶年齡結構分佈

　　5.本地租客支付能力更強，江乾區最受租客青睞。

　　從租賃人口的支付能力來看，3500元以下租金段客戶佔比表現爲“外省>本省其他>杭州”，租金高於4500元后則相反。可見本地租客支付能力最強，本省其他地區客戶其次，外省最弱。

　　工作地和租賃住房存量多寡是選擇租房位置的重要因素，杭州本地租客在城區全區域分佈較爲均勻，省內其他客戶與省外客戶更偏愛西湖區和江乾區，西湖區的三墩、轉塘，江乾區的城東新城、艮北新城、金沙湖和下沙是承載租賃人口的重要區域。

　　三類地區支付能力對比

　　6.一季度年輕租客佔比不斷增加，租客日趨年輕化。

　　1-3月成交客戶年齡結構中，20-30歲和30-40歲年齡段的租客越來越多，3月份兩個年齡段的租客佔比達到79.8%，租客年輕化趨勢越發凸顯。

　　2017年以來，20-30歲租客一直處於波動上升狀態，30-40歲租客則逐漸減少。2017年8月20-30歲的成交佔比反超，隨後兩者差距越來越大。

　　2019年第一季度租客年齡段佔比分佈

　　7.青年租客一居需求旺盛，40-50歲高租金段比例更多

　　從租客的租賃住房戶型選擇來看，隨着年齡段的增加，租客對一居室的需求越來越小，對兩居室等多居需求逐漸增大，兩居室整體需求在40%以上。

　　因20-30歲租客一居或兩居需求較多，30-40歲客戶對多居室需求更多，所以在高租金段20-30歲租客的支付比例低於30歲以上租客，其中40-50歲租客承受的租金水平最高。

　　各年齡段成交客戶支付方式佔比

　　各年齡段租客支付能力對比

　　租賃市場展望

　　1.按照歷年慣例，3月高峯過後，租賃市場大概率將進入成交逐步下行的階段，二季度市場或將繼續呈現較高的租賃熱度，但節奏放緩的可能性較大。

　　2.當前，杭州住房租賃市場租金整體上漲較爲乏力，主要因素在於市場總體供應較大，外圍新盤交付較多，各大住房租賃機構在房源收取、裝修出房上進展迅猛，所以市場總體存量較大，租客選擇較多，這對到杭州工作的外來羣體來說屬於利好。

　　未來行情整體展望

　　綜合預期展望

　　儘管第一季度宏觀貨幣信貸面略微放鬆，但調控政策面依舊偏緊。在逐步寬鬆的市場環境下，當前杭州房地產市場保持着較爲溫熱的成交氣氛，接下來市場或將呈現以下走勢：

　　1.3月二手房交易量突破去年同期水平，市場熱度較高，預計二季度杭州二手房交易量將繼續保持較高成交水平；

　　2.土地市場今年推地數量較多，加上融資成本和市場利率下行的影響，市場整體熱度較高。未來市場進一步進入存量築底期，隨着推地數量的增加，預計高溢價率的情況將逐步減少；

　　3.受新增供應較緩、總可售存量較低、“限價”和“公證搖號”的影響，新房市場或將繼續維持較長一段時間的樂觀行情；

　　4.租賃市場預計將延續“前高後低”的結構性走勢，在二季度量穩價平，部分板塊受供應大幅增加或許存在小幅調整的空間。