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　　案例

　　最近，住在城中区的读者吴先生向居柳州反映称，他的孩子明年9月份将升入初中，他希望给孩子到柳北区某师资力量较强的初中上学，刚好自己的父母就居住在这所学校旁，吴先生打算把孩子户口迁到父母处，给孩子得到上学的学位。“我也和父母商量了，假如不能迁户口到我父母户口本中，那就把父母房产过户到我名下，”吴先生想知道哪种过户方式税费最少。

　　为此，记者日前特别进行了走访。

　　直系亲属间房屋过户用哪种方式税费少。

　　-解答一-

　　孙子户口不可迁入爷爷奶奶户口中

　　孩子的户口可迁到爷爷奶奶的户口本去吗？记者到柳南区西环派出所咨询。一位相关的工作人员称，未成年孩子的户口要跟随父母，父母是孩子的第一法定监护人，其他人不行。如果孩子父亲的户口跟随爷爷奶奶，那么孩子的户口便可跟父亲随爷爷奶奶；如果孩子母亲的户口随外公外婆，孩子也可跟母亲随外公外婆。否则则不行。

　　同时，该工作人员还表示，假如家庭出现其他情况，如父母因故不健在，那么孩子的户口也是跟着监护人走，谁是孩子的监护人，孩子的户口就随谁。

　　所以，吴先生想把孩子户口迁入爷爷奶奶户口中是不可行的，只能通过把房产过户到自己名下的方法解决孩子户口问题。

　　-解答二-

　　3种过户方式，赠与和交易二选一

　　记者了解到，房产过户的方式有三种，分别是买卖过户、赠与、继承。那么这三种方式的税费是多少呢？哪个又更省钱一些？柳州市不动产登记中心五楼国家税务局鱼峰分局业务大厅咨询台工作人员作了答复。

　　赠与：直系亲属按3.1%税率缴

　　父母与孩子之间，那是最亲的亲情关系，很多人会想到听起来最亲密的过户方式：赠与。那我们就来说说赠与。赠与过户中，有直系亲属赠与和非直系亲属赠与。咨询台工作人员解释，直系亲属就是父母、子女、爷爷、奶奶、外公、外婆，兄弟姐妹之间也是，一句话概括就是上三代和下三代。在直系亲属之间的赠与，办理过户就需要缴契税和印花税，前者3%，后者0.1%，合计就是3.1%的税率，按评估总价缴纳。此处的评估价，是按照官方的评估价，每个地段每个小区有不同的评估价，缴税时按此评估价计税。

　　如果这套房评估价是100万元，直系亲属间赠与的话，需缴纳的税费则是3.1万元。

　　另外一种情况是非直系亲属间的赠与。哪些是非直系亲属？比如姑姑与侄子、侄女之间，舅舅与外甥的关系就是非直系亲属，还有其他相似的亲情关系，以及其他的非亲属关系。这种赠与方式，所需缴纳的税率比较高，达到28.7%。

　　拿100万元举例，按此税率，需要交28.7万元。数字好惊人，简直不敢直视。

　　值得强调的是，非直系亲属间的过户，也发生在赡养关系中。生活中我们会看到一些这类情况，被照顾者将自己的房产赠与照顾者，以表达自己获得照顾的感激之情。若是这类情况，可以提供证明此赡养关系的材料，则可以第一种较优惠方式纳税，即按3.1%的比例缴纳。

　　继承房产有一定的条件，并非都合适。（图片来自网络）

　　继承：税费低，产权人离世才办理

　　继承方式也出现在直系亲属之间，特别是法定的第一顺序继承人——配偶、子女、父母之间。目前，继承房产过户只需交纳房屋价格0.05%的印花税，除此以外，没有其他税种。

　　何以理解此处的“房屋价格”？在这里税局工作人员表示，如果所继承的房产，如能提供当初购房时的发票，就按当初购房发票上的成交价格纳税，一般以前购买的房改房、商品房都会有价格记录。以前购买的房产价格相对来说很低，很多房改房也就是几万元，十多万元，按0.05%的比例纳税，也就是几十元百把元的印花税。

　　不过，按这个税率，税费多也是千把元，费用都不高。若按100万元评估价计算，征收0.05%的印花税，也只需要500元。此项过户方式，不管继承人有几个，都是按照当初购房总价或当下评估总价的0.05%纳税。

　　在此也特别提醒，继承过户方式，只有在产权人（初继承人）离世时才可办理，健在时是不可办理的。

　　买卖房产税率不同，依个人情况确定。

　　买卖：税率从1%~9.6%，具体看个案

　　买卖方式的过户，是二手房市场最常见的过户方式。

　　在二手房交易中，国家针对卖方的税种有个人所得税（简称个税）和增值税，针对买方的税种有契税。

　　上述工作人员称，从卖方缴纳的税种看，如果卖方的房产取得不动产证或者税收的完税时间满两年的，只需缴纳1%个税；若不满两年，除了交1%个税，再加上5.6%的增值税。若该房产是卖方的唯一房产，且证满5年，个税和增值税都可全免。具体看下表：

　　（税率供参考，如有变动以税务部门为准。）

　　对于买方而言，需要缴纳的是契税。第一套房和第二套房契税缴纳，因为套数和面积不同，税率有所差别；第三套房及三套以上的住房，不论面积大小，均按3%的比例缴纳。

　　购买第一套房，建筑面积在90平方米以下的话，税率是1%；若是90平方米（含90平方米）以上的话，税率是1.5%。如果购买的是第二套房，为90平方米以下的，税率还是1%；如果是90平方米（含90平方米）以上的，税率是2%。

　　具体看下表：

　　（税率供参考，如有变动以税务部门为准。）

　　在这里，业主吴先生就需要根据自己拥有房产数量和父母房产套数、房龄来计算税费。税费由谁出，一家人就商量着来吧！交易涉及到面积和房屋套数，税率在1%~9.6%之间，这里就不举例说明了，业主吴先生自行对照自己和父母的情况吧！

　　虽然买卖两方各有要支付的税费，但是在二手房市场交易中，基本上都是由买方来出这笔钱，这也算是一个不成文的行规吧，当然也是楼市行情的一个体现，市场处于卖方市场。如果卖方出税费，很可能他们会提高房屋售价，最终也还是买方买单。

　　记者总结

　　像业主吴先生这种情况，可以考虑的是赠与和买卖交易行为。选择赠与方式的话，就是直系亲属间的赠与，税率为3.1%；如果选择的是买卖交易行为，先看自己是第二套还是第三套，或者是三套以上，另外还要看父母房产的年限，很有可能这种方式高于赠与，也有可能与赠与方式差不多。

　　还有同事提醒吴先生称，选择赠与和继承两种方式，以后若将该房产再次出售，可能面临较高的税费，这个问题网络上曾也有相似的说法。

　　对此，记者特别提出疑惑，上述税局工作人员表示，目前柳州没有这种说法和做法，今后会不会有暂时还不得而知。

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