對於投資者來說，不論投資的項目是什麼，最終的目的都是爲了獲取收益，放眼全球經濟“大環境”，通過分散資產的方式來降低自己財富風險，幾乎已經成了衆多投資者們的一致共識。而從目前的資產保值項目來看，除去黃金，美元、日元這類傳統的貨幣資產也是投資者們重點關注的對象，而這些貨幣資產當中，大多數人選擇了海外房產投資。

爲什麼那麼多人都選擇“出海”投資房產？究其原因無非是想獲得2方面的結果：一來，可以把自己的資產在各國進行分散，讓財富保值，二來，也希望能從所投資的項目上獲取到更多的收益。畢竟大家都知道，房產價值和租金回報密切相關，然而，當房東容易，但當一個“有賺頭”的房東，卻不見得那麼簡單。

曾經聽不少客戶說起過自己一些“失敗”的投資經歷：上海的蔣先生在曼谷買房的時候，因爲對當地不熟悉，光聽中介的一面之詞就交了定金，後來自己去打聽過後才發現自己買貴了，懊惱不已，後來不得不捨棄訂金重新尋找投資項目。成都的郭女士，在美國洛杉磯郊區投資了一套別墅，每年光房子的維護以及稅收就要支付高額的費用，由於當時買貴了，所以租金開得並不低，最後導致出租也成了問題。

看來，投資不是閉着眼睛投就一定能成功的，尤其是在一些資產保值相對穩定的國家，最終的收益還是要扣掉需要消耗的成本，才能稱之爲收益。因此，在投資的同時，更要了解清楚當地的租售市場，才能成就一樁“好生意”。當然，“穩”是前提，之前提到的2位投資者在國家的選擇上並沒有失誤的地方，美元資產在國際上的保值指數是相當高的，但畢竟資產在海外，全憑地價和租金來支撐收益，若房子買貴了或者不好出租，也就談不上“賺”了。

下面就以大家都比較熟悉的泰國房地產爲例，分享一下，哪類項目在投資過程中的保值係數更高。

爲什麼要選擇大開發商所開發的物業？光從“大”這個字上就不難理解，開發商足夠大，開發的項目足夠多，證明開發商的實力是有保障的，通俗點說就不容易“崩盤”，如果是期房，大開發商的項目也不容易出現“爛尾”，最起碼能確保所投入的資金是安全的。

對於泰國房地產而言，由於已經發展了將近十年，房地產市場相對穩定和規範，由此也涌現出了不少當地知名的開發企業，上網搜索一下不難發現，泰國前十大開發商中就有不少當地的上市房企，在曼谷、清邁、普吉等地都有項目，而且大開發商也是緊跟政府規劃腳步的先行建設者，因此，選擇大開發商的物業可以從源頭降低資產風險。

除此之外，大開發商因爲擁有多年的開發經驗，開發團隊健全，不少開發商都擁有自己的租賃團隊，能幫助業主在買房之後順利出租，因此也免去了海外投資者買房後難出租的困擾。

在這裏大家可能會陷入一個誤區，商業、生活配套齊全的不一定就是“市中心”。不少初級投資者由於對曼谷不熟悉，只認識暹羅、通羅、Asok、Rama9等商圈，以爲只有這些區域的房子纔好出租，其實也不一定就完全對。

倒不是說這些區域不好，但在此我們可以做個橫向對比，對於泰國的首都曼谷而言，這些區域就相當於北京的二、三環，國貿，又或者上海的外灘，人流量很大，外國人也很多，國際化程度也非常高，但相對的，租金自然也不會低。試想，且不論國外人的租賃情況如何，衆多的泰國本地人（類似到北京、上海工作的外省人），不到精英階層又如何能在這些地段租上房子？刨除掉這大概約20%的高收入人羣，其他中低收入人羣又會流向何方？而我們所投資的房子，爲求更爲穩定的租賃羣體，到底是該選擇高收入人羣還是更大衆化的“剛需”資產？

其實想要知道這點並不難，只要在上下班高峯期坐一趟曼谷的BTS或者MRT就知道了，大部分人往哪些方向走？在哪個站點下車的人比較多？從這些細節着手去觀察其實就不難發現租賃需求的走向。而在這些區域，往往都不一定是“市中心”。只要在這些地段能有較爲完善的商業和生活配套，要順利出租一般都不是什麼太大的問題。如果是靠近地鐵站的地方就更受歡迎了。

這類物業一般建在政府正在重點規劃的新區，或者舊城改造地區，地鐵新規劃站點等地附近，雖暫時還沒有非常成熟的規劃現狀，但已經可以從政府的規劃中看到了“未來”的雛形。如即將在2020-2025年開通運營的地鐵沿線，以及大型交通樞紐、經濟走廊沿線、高速路邊等等。

就曼谷的城市規劃而言，城市正在往外擴張，目前離中心比較近的區域，其實現成的配套也還是比較齊備的，這些地段的特點主要是：周邊樓房相對較爲陳舊，居住羣體大多數是泰國本地人，周邊超市、菜市場、夜市齊全，物業價格往往比老中心區低，未來的上升空間也比較大。因此不僅具有地價的升值前景，也是一個租金的窪地，伴隨着區域的發展必然會在不遠的將來帶來大量的人流和商機，地價和租金自然也就水漲船高。

那麼，泰國哪裏的租賃市場最值得投資？泰國人喜歡租哪裏的房子？從這裏我們不妨大膽做個更大範圍的比較，從泰國的人口分佈中不難能看出，泰國大概有將近20%的人口都集中在曼谷（這像極了國內的一線城市），或工作，或學習，因此曼谷可以算得上是整個泰國租賃市場最活躍，需求量最大的城市。

曼谷的區域中，哪些區域值得重點關注？這就要看租賃人羣的構成和房產價值了，就目前曼谷各區域的價格而言，公寓售價較高的區域仍舊是人們所熟悉的Thong lor、Asok、ekkamai、Sathon等區域，房價大概在￥3-6萬/㎡區間，一居室的租金大概在18000-20000泰銖/月（￥4000元+左右），這些區域也是外國人（尤其是西方國家、日本、韓國等）比較集中的地區，但大部分的泰國本地人，雖然也在這些區域工作，但大部分仍會選擇地鐵沿線物業。

曼谷人均收入水平大概在￥3000-4000元左右，那麼他們會選擇較遠的地方，萊坊數據顯示：2018年全年曼谷新項目的平均佔用率約爲55％，CBD和周邊CBD區域的公寓銷售情況特別好; 佔用率分別爲51％和64％左右。與此同時，新郊區公寓的銷售率約爲50％。由此也可以看出，居住者對於新項目的需求已經逐漸從中心區向外部區域轉移，這也從側面反應了CBD周邊或者外部區域的物業更具備投資價值。

泰國目前正在大力修建的中泰高鐵泰國總站，以及EEC東部經濟走廊，也從某種意義上爲這些區域的升值帶來了很大的促進作用。想要獲得長期且穩定的租金收益，這些區域的物業保值指數會更高。

中泰高鐵泰國總站規劃設計圖

最後，不少投資者在投資過程中都有一個困惑，泰國房價現在在東南亞其他國家當中已經處於一個較高的段位，現在入市還能有多大收益？關於這點，同樣是來自上海的林女士自己算了一筆賬，她認爲，泰國的政治穩定是她投資的前提，而她之所以會選擇投資泰國，所尋求的也恰恰是這樣一個免於“風險”干擾的環境，泰銖兌美元的匯率的平穩度可以讓她在泰國的資產更安全，還有就是，泰國的租金收益雖然不是東南亞國家中最高的，但十分穩定，年均收益大概在5%-6%，刨除成本，可以做到不虧，後期她還會持續投入，那樣獲取到的收益就能更大一些了。

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項目亮點

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【交通便利】位於Bangna區，距離BTS Udomsuk站僅800米，緊鄰素坤逸路，出行便利

【與國際學校爲鄰】距離伯克利國際學校（Berkley International School)僅1.4km

【項目設施齊全】有兩個游泳池，兩個健身房，配套設施一應俱全；小區到素坤逸路300米

【開發商】泰國知名上市開發商Property Perfect打造