摘要：房地產這艘大船不能再膨脹

撰文|蜜姐

四月的最後一天，遠在杭州的閨蜜罕見地主動聯系我。微信發了一句“在嗎？”

蜜姐最討厭的就是這兩個字，毫無信息量，浪費感情。如果是普通人可能就置之不理，但奈何她是我認識幾十年的閨蜜呢。

我忍住內心的吐槽，問：咋啦？以為她想邀我假期出去耍。

沒想到她回一句：有錢沒？借我點。

What？我有點不相信自己的耳朵。

她說：我想買房，首付還差點。

她2012年底離開北京去了杭州，2014年買了第一套房，那會首付亦是借的。30萬借了20萬。每個月還貸6000不到，後面杭州的房價一騎絕塵，她買的那套房子價值也翻了一倍多。

後面我們見面時，聊起這件事，常常互相感嘆：她當時的選擇是多麼明智。或許錯過了那一撥行情，她在杭州想靠自己買房，就遙遙無期了。

如今她之前借的首付已經還清，自己還有少量存款，每月還貸額度不到工資的50%,非常輕鬆。

但昨天她給我微信說又要買房，我是有點詫異的。

畢竟杭州這個城市前兩年房地產的火爆行情有目共睹，伴隨樓市火爆的就是房價的飆升。

從上圖國家統計局的數據也可以看到。基本上2014年之後，杭州的樓市開始慢慢升溫，2017年尤其厲害。

前幾年杭州的土拍情況也甚是火熱，地王層出不窮，成交總價一直遙遙領先。

雖說在我國房地產是政策市，但土地市場的冷暖往往也能反映出開發商對樓市前景的預期，更是直接影響到購房者的熱情。

閨蜜和我說，她之故此選擇現在不惜加槓桿再買一套房，主要是因為看到最近土地市場似乎有回暖的跡象。加之房貸利率適當回調，她認為現在是時候出手了。

4月土地市場回暖確實不假，想必蜜友們也都看到新聞了。

某地產中介機構的研究中心統計數據顯示，4月以來土地市場變化迅速，4月全國超過10億的住宅地塊成交36宗，底價成交只有6宗，25宗地溢價率超過20%。土地市場出現升溫苗頭。

以杭州為例，4月29日，杭州蕭山區出讓6宗土地，總建築面積達93.2萬平方米，總起價62.25億元。

最終總成交價為74.3億元，每宗地均有溢價情況，且有兩宗土地的溢價超過了100%，最高溢價為105.45%。

此外，同樣位於長三角的蘇州偶，最近一週的時間誕生了三宗地王。

南寧4月份唯一一場住宅用地出讓活動，摺合實際樓面地價約1.35萬元/平方米，創南寧市青秀區宅地樓面地價新高。

合肥、天津等二線城市的城市賣地數量和溢價率都有所增長。有數據顯示，全國住宅地塊，3月下旬來溢價率低於20%的只有17宗，有5宗地塊溢價率超100%，合計19宗溢價率超過40%。

從3月到4月，無論從土拍市場還是購房熱情，以及調控鬆緊來看，樓市情況似乎都在逐漸好轉。“小陽春”確實來了，“大陽春”即將來臨的聲音也甚囂塵上。

今天還看到朋友圈某十強房企區域樓盤銷售發了一條消息：“五一不買房，一年又白忙。玩個四五天，少個衞生間”……

閨蜜說，她之故此現在下手是為了以後能置換更好地段更大面積的房子。但對於閨蜜這次的再次加槓桿買房，我還是持保留意見的。

首先她兩次買的房子都比較偏，第一次還好，近郊，地鐵建設中，建成後距離大概2公里。

第二次在更遠的遠郊，如果說第一套房子還能自己住，那麼第二套就完全是投資。房價上漲時，城市遠郊的房產升值速度遠沒有市中心來得快，樓市下行是，首先降價的卻往往是他們。

另一方面，閨蜜認為房價以後還會漲，蜜姐其實並不反對這種說法。但要說房價以後還能漲得多快？蜜姐也並不認可。

首先在經過上一輪週期之後，我國一二線城市的房價都已經比較高了。如果再來個翻倍，蜜友想想，你能承受嗎？咱們目前的經濟情況能承受嗎？

再次，樓市長效機制這次是動真格的。不到萬不得已，房地產這艘船不能再膨脹。

最近調控確實有結構性放鬆，一城一策也給各地調控繼續放鬆留下了口子。但這絕不意味着還將縱容房價肆意上漲，而是為了防止房價過快下跌。

畢竟房價漲或跌太多，咱們目前都承受不了。

這一輪調控厲害的地方就在於，維持了多方平衡。目前來看，調控放鬆的口子還僅限於剛需，對於二套房的限制依然嚴格。

根據經濟情況，一個小陽春、小寬鬆，週期不超過6個月，基本就給你一個季度高潮。然後又收緊。看經濟需要，接下來也可能小放鬆，然後再小收緊。以此類推。

故此不管土地市場回溫也好，樓市成交量上升也好，都動搖不了目前房價“維穩”的決心。

在這樣的背景下，首付加槓桿買第二套房，實在沒什麼必要，資金成本太高。

說到這裏，蜜姐想到同樣在杭州的另一個朋友。他是舊年買的房，首付100多萬，地段和我閨蜜2014 買的咁上下，面積要大一些。

他之前一直猶豫，猶豫中杭州房價不知不覺翻了接近一倍，兩年真是白忙了。

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