發改委全面放開落戶消息一出，地產圈便引發巨震，面對網絡上步伐一致的“吹噓看漲”之勢，有網友發來私信質問：爲什麼稍有風吹草動一些專家學者就開始看多，中介開發商之流更是滿屏刷着“再不買就漲價”的販賣焦慮低俗營銷？不是“房住不炒”嗎，不是拯救剛需嗎，爲何又倒行逆施，啪啪打臉？

　　隔着屏幕都能感覺到這位網友的義憤填膺，慷慨正義。講真，這些都只是既得利益者慣用的伎倆，我們真的沒必要太放在心上。他們本來就是商家，或是一羣依賴房地產而活的商業模式，不鼓吹房價上漲，不製造恐慌，如何實現賣房、成交、拿站臺費的目的呢？

　　關於樓市未來的發展趨勢，我已經說過很多遍了：樓市大局已定，“房住不炒”已經是基本國策，未來很長一段時間重點城市調控都仍然會保持高壓姿態，只要調控不鬆，房價就不會有太大變化。剛需真的沒有必要太擔心房價大漲，16年那種井噴上漲的局面不可能再次發生，百姓不答應，國家也不會允許的。

　　我早兩年前就已經說過，房地產脫離了正常的發展軌道，正在滑向深淵，如不及時扳正糾偏後果很嚴峻。因爲房地產牽扯的行業衆多，中國的房價問題已經不是單純的房地產問題了，他已經演變成與全民相關的社會問題，而近年來高槓杆炒房，大量的資金從實體經濟向房地產轉移，也已經變成了威脅整個金融體系安危的“隱形炸彈”了。這些現象我們尋常人看得到，國家也心知肚明，也清楚該如何治理，只是房地產樹大枝繁葉茂，牽扯的行業衆多，不可能一封聖旨一封詔書就把問題全解決掉的。

　　作爲剛需我和所有人一樣反對高房價，厭惡投機炒作，對開發商的一些雞鳴狗盜低俗營銷伎倆嗤之以鼻，但是我們也要正視現實——即便國家要尋求新的經濟支撐，努力想擺脫對房地產的依賴，但房地產之於中國經濟的拉動作用仍然至關重要；地方賣地籌錢發展城市的模式雖然走不長久，但是眼下這種模式還無可替代。調控的初衷其實並不是降房價，而是平抑炒作穩定房地產大局，保護剛需更不是通過降房價來實現每個人的買房夢，而是多渠道發展多主體供應用不同的方式解決其居住需求。

　　理解了這些再看市場上發生的一切，再看房價走勢，可能很多人就能坦然接受了。

　　剛需不得不面對的事實：一二線要被重新激活，房價回升是大勢所趨，但與此同時剛需買房的最好時機也來了。

　　政策面和市場行爲都表現出了利好。首先，中央一改往年的“房住不炒”總體調控爲“因城施策”、“一城一策”。爲什麼說是對一二線影響最大，因爲這裏纔是調控的重災區，三四線多數調控都已荒廢。調控的風向沒有變，但是留給城市間自我調節的活動範圍更大了，所以今年伊始我們看到調控過於嚴厲的城市在政策上進行了適度的鬆綁，包括了取消限售、限價、搖號等。其次，發改委要求超大特大城市全面放開放寬落戶，對一二線城市構成利好，因爲放開落戶本質上是城市搶人才，樓市搶房票，2018年城鎮人口比上年末增加1790萬人，不言自明，這其中絕大多數都落戶在了一二線城市。

　　一二線市場近期的回暖表現在兩個方面：一個是成交量急速升溫，典型代表是深圳，3月份，深圳新房住宅的成交套數環比上漲141%；另一個是土拍市場火爆，3月21日以來，全國住宅地塊合計成交55宗，其中，溢價率超過40%的有19宗，超過100%的有5宗。杭州、無錫、南京、合肥、溫州等均再次創造了“地王”。

　　既然政策面和市場真實表現都對一二線構成利好，那麼我想緊接着房價迎來回升也是必然，尤其是在發改委放開落戶的一聲令下，未來會有更多的城市加入搶人。

　　經濟學家易憲容近日也表示，“穩房價、穩地價、穩預期”三穩實際上是讓房地產市場的價格只漲不跌。如果房地產市場出現價格下跌的跡象，各地都會出來託市，防止下跌。這就給投機炒作創造了條件，無風險套利預期形成，國內一些城市的房地產市場瘋狂又可能再次啓動。他這裏所提的其實就是一二線城市。

　　今明兩年政策雖然是“託而不舉”，但對於大部分一二線城市來說，房價趨於穩定就是剛需買房的最好時機。這些地區房價漲上去容易，跌下來太難。畢竟需求支撐在那裏，人口、產業等基礎比較牢固，尤其是一線+強二線，現在地方政府還在想辦法通過“人才”政策引進“房票”，爭搶好房的劇情會一再上演，所以剛需還是多選多看早作打算吧！

　　三四線風險在加大有下行趨勢，剛需買房可暫時觀望

　　拋開人口和產業這些老掉牙的觀點不談，我們就只看近期市場上的變化，又再次加重了我對三四線樓市的悲觀。同樣可以從兩個方面觀察：首先，錢正在從三四線城市流出。以恆大、碧桂園等企業爲代表的房企從去年第四季度開始都在搶收，不惜用降價促銷的方式儘快把三四線城市的貨值變現，然後通過拿地的方式再次投入到一二線土地市場裏。其次，在3月份的業績會上，陽光城董事長朱榮斌表示，“迴歸一二線已是房企共識，未來一二線城市的競爭將會很激烈”，無獨有偶，在此前的融創業績發佈會上，孫宏斌也表示過類似觀點，爲了規模三四線還會去，但是需要精挑細選。從這兩位大佬的講話我們基本可以斷定未來三四線風險會逐漸放大，很快迎來蕭條下跌也是大概率事件。

　　三四線風險在加劇且伴有下行趨勢，因此剛需買房完全可以觀望之後再做打算，一來觀望後市發展，二來等待商業銀行利率繼續下調，畢竟現在很多城市首套房貸款利率還維持在高位，我們估計至少在今年內會重回基準利率，這對於剛需來說可以節省很大成本。

　　筆者不止一次強調，房地產原有的格局正在被打破，新的格局也正在加速建立，如果還一直沿用過去的眼光和經驗看當下的房地產市場勢必會付出慘重的代價，尤其是炒房者和開發商。“8年以後房子如蔥”或許未必，但是隨着調控的不斷深入以及新面貌的重現，相信“房子是用來住的”這句話會成爲現實。只是不是以每個人都買得起房的方式，不同的人羣可以有不同的選擇，有大把鈔票可以選擇住豪宅，腰包不鼓的可以選擇保障性住房，再不濟租房生活也可以啊。