東莞西站。資料圖片

　　文、圖 信息時報記者 葉虹

　　根據東莞市自然資源局近日發佈的《關於發佈望牛墩鎮·合利工業園“三舊”改造項目選址規劃研究的批後公告》（以下簡稱《批後公告》），位於東莞西站TOD核心圈層的合利工業園“三舊”改造項目將打造成集商業商務、文化休閒、居住配套於一體的商住綜合體，建成後項目居住人口達2585人。業內人士認爲，《批後公告》的出臺，意味着水鄉新城從規劃到落實已提上日程，水鄉片區樓市發展也駛入了快車道。不過，有分析師認爲，目前東莞西站周邊配套較爲缺乏，該區域要想發展成爲一個成熟的片區，還需要加快產業和人羣的導入。

　　規劃

　　東莞西站將打造大型商住綜合體

　　《批後公告》顯示，本次規劃區位於東莞市望牛墩鎮南部與洪梅鎮交界位置，在水鄉大道與望洪公路交叉口西南角，規劃總用地面積12.17公頃。記者查看地圖發現，該地塊就在東莞西站（望洪樞紐）對面，兩者之間只隔着一條望洪路。

　　其中A01-01和A01-02地塊爲商業用地，佔地面積分別爲15627平方米和1897平方米，容積率分別爲0.77和0.5，建築面積分別爲12032平方米和948平方米，建築限高均爲21米。公共服務設施配套社區健康服務站、居住小區級文化室和社區服務站、社區警務室及居住小區級肉菜市場，公交首末站等。其中A01街坊東臨望洪樞紐站，位於TOD綜合開發的核心圈層，以多元混合爲原則，目標是發展成爲集商業商務、文化休閒、居住配套於一體的商住綜合體。

　　此外，A01-03爲居住商務混合用地，用地面積31779平方米，建築面積爲167157平方米，居住人口2585人，停車位836個，公共設施配建6個班幼兒園和小區級體育活動場地。本項目商務辦公建築限高180米，居住建築限高145米。6班幼兒園爲獨立佔地，用地面積大於或等於1800平方米。根據規劃要求，該項目爲“三舊”改造項目，還劃分了14222平方米的公園綠地、9021平方米道路用地以及1423平方米交通樞紐用地。

　　在業態分佈方面，A01-01、A01-02爲商業、文化休閒功能；A01-03爲商務辦公、居住混合功能，商務辦公功能置於用地北側，與樞紐綜合體、A01-01、A01-02等地塊組成站點核心內圈層公共功能區；住宅功能佈置於南側，位於核心圈層外圍，形成濱水居住社區。

　　踩盤

　　附近有新樓盤 但周邊配套仍缺乏

　　有業內人士認爲，水鄉新城的定位應該是城市的副中心，是西北片區一個面向廣州和佛山的重要門戶。莞惠、廣佛城際線輕軌都可以在東莞西站換乘的情況下，這裏其實也是一個很重要的城市窗口。

　　日前，記者到現場實地走訪瞭解到，目前東莞西站片區距離“窗口”標準仍有相當一段距離。在東莞西站附近，雖然已有幾個新建的樓盤，比如保利海棠、海德駿園、恆大翡翠華庭等，但並沒有成熟的大型商業體，其它的生活配套、教育配套、公共設施等也相對缺乏。軌道交通站點附近項目看起來很美，但在未來三五年內，住在鎮區通過軌道交通上班其實還是有不少困難。

　　市民陳小姐前年在東莞西站附近一個樓盤買了房，但她告訴記者，即使收樓後也並不打算過去長住，而是選擇在市區公司附近的西平板塊租房。“以前想着東莞西站是一個軌道交通樞紐，房產肯定有升值的空間，而且當時的價格也比市區的便宜不少，所以就買了。但是目前來看，住在那裏每天到市區上班的話還是不太現實，水鄉大道大貨車多又常塞車，交通不太便利。”陳小姐說。不過她也沒有後悔，“前景還是很看好的，畢竟這裏是軌道交通樞紐。”

　　合富研究院高級分析師李興旺認爲，5年後等東莞軌道交通一號線通車了，水鄉片區就有三條軌道，目前莞惠城際軌道已經通車，莞穗深今年也會通車，“現在不方便，但5年後會有很大變化。”

　　片區

　　構建以東莞西站爲核心的總部經濟核心區

　　事實上，就在一個多月前，《東莞水鄉新城控制性詳細規劃》剛剛通過審議，而東莞西站在這份控規裏至關重要——將以東莞西站爲核心打造總部經濟核心區。《東莞水鄉新城控制性詳細規劃》顯示，水鄉新城將以“水上新城、組團生長”爲特色的框架，打造“一核兩心串多點，一帶一脈擁九片”的空間格局。其中，“一核”是指以望洪樞紐（東莞西站）爲核心的總部經濟核心區；“兩心”是指以創新爲主的北部總部核心和以金融爲核心的南部總部中心；“多點”是指特色中心、片區特色節點。

　　水鄉新城未來產業以總部經濟爲核心，重點發展以國際交往、商務金融爲核心，創新創意和綜合服務爲支撐的總部經濟集聚區，帶動新城周邊五鎮的產業發展。最終，構建新城總部+特色產業小鎮的發展格局。

　　水鄉新城將緊扣創新企業、人才需求，區域協調、分層分級，打造“共享軸+服務中心+生活圈”。在公共配套上，空地新建設施有國際會議中心、游泳館、北側體育公園、學校8所，社區公共中心4處；拆遷捆綁建設的有演藝館、博物館、圖書館、文化館、南側體育公園、專科醫院、學校2所、社區公共中心3處；此外，遠期預控將建設國際醫院、學校3所、社區公共中心2處。

　　展望

　　水鄉新城樓市發展駛入發展快車道

　　業內人士認爲，《批後公告》提到的東莞西站TOD綜合開發的規劃出臺，意味着東莞水鄉新城片區的發展已提上日程。

　　李興旺認爲，東莞西站區域要想打造成爲一個成熟的片區，在配套的完善方面，首先要注重產業和人羣的導入，水鄉新城片區提出要打造特色小鎮，在政府的努力下，預計將來會引進更多的產業。“人羣進來了，纔有消費空間，人口沒流入，商家也不會進駐，這一切需要時間沉澱”，李興旺認爲，預計至少需要五到十年時間。

　　值得留意的是，目前水鄉片區已有不少開發商進駐，包括萬科、碧桂園、金地等品牌開發商已在水鄉新城片區開發了多個樓盤，東莞中原地產統計數據顯示，2019年麻涌的住宅新增供應預計爲25.07萬平方米，位於沙田（29.28萬平方米）、虎門（28.85萬平方米）之後，位列全市各鎮街第三位，爲今年住宅供應熱點區域。業內人士認爲，水鄉新城片區樓市發展已駛入了發展快車道，將來在產業快速發展的利好影響下，樓市也能得到長足發展。