最高法院103年度台上字2482號民事判決

按解釋契約應以當時之事實及一切證據資料為其判斷之標準，不
得拘泥字面或截取書據一二句，任意推解致失真意。又物之出賣
人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法
第三百四十八條第一項定有明文。系爭房屋買賣契約第二十一條
約定「本合約房地，賣方（指瓏山林公司）保證產權清楚，亦無
一屋數賣。……倘逾期賣方仍未解決時，買方得解除本契約，並
依第二十三條違約之處罰規定處理。」系爭土地買賣契約第八條
第一項約定「本合約土地，賣方（指林鴻堯）保證產權清楚……
。雙方並同意依第十條違約之處罰規定處理」（見一審卷(一)二八
、三八頁）。此約定之目的似在確保出賣人履行其應負之交付、
移轉買賣標的物所有權之義務。原審未詳加審究，遽認上開約定
係就簽立買賣契約當時買賣標的物之權利瑕疵擔保而約定，尚難
謂合。又原審一方面認兩造訂立系爭房屋、土地買賣契約後，林
鴻堯等將系爭房地出售並移轉登記予訴外人，系爭房屋、土地買
賣契約因可歸責於林鴻堯等之事由而給付不能，並經陳捷圻等合
法解除契約。另一方面卻謂林鴻堯等並無違約情事，陳捷圻等不
得請求違約金等語，並有未合。再者權利濫用係指逸出權利的、
社會的、經濟的目的或社會所不容許之界限行使權利而言；是苟
債權人權利之行使與其前之行為有所矛盾，或有特別情事，仍須
因其權利之行使，將致權義狀態顯然失衡，類此情形始得認係違
反誠信原則。則陳捷圻等前為解除契約之意思表示，繼為違約金
請求權之行使，何以與誠信原則有違，原審未予審認說明，亦有
可議。另按民法第二百五十四條之規定，僅係法律所認解除權之
一種。如契約當事人間，自行約定解除契約原因且未違反法律規
定或公序良俗者，基於私法自治原則，亦非法所不許。查依兩造
所簽訂之系爭房屋買賣契約第七條第一項、第十八條及土地買賣
契約第四條、第五條關於付款條件、貸款方式之約定，第六期款
應於核發使用執照日起第三十天給付；倘因買方貸款條件不符合
，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意，自願不貸或
未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款
，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，七日內以現金一次
向賣方繳清，否則即係違約。依該文義，似已約明陳捷圻等未於
委辦貸款期限內辦理貸款，即視為放棄辦理貸款，應於賣方通知
後七日內以現金一次付清。又系爭房屋買賣契約第二十三條第二
項載明：「買方違反第七條、第十五條第三項、第六項及第十八
條之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額。
……。該違約情事經賣方催告相當期間而仍未履行者，賣方得解
除本契約……。」系爭土地買賣契約第十條第二項亦同此旨（見
一審卷(一)第一五至六八頁）。林鴻堯等於九十七年十一月七日通
知陳捷圻等於同年月二十日至永豐銀行辦理貸款對保，並於九十
七年十一月二十一日發函通知已取得使用執照，應於該日起第三
十日即同年十二月二十日繳納第六期款；倘放棄貸款者，即應於
上開期日繳納等語（見一審卷(一)七二至七五頁）。陳捷圻等既未
依約前往辦理貸款對保，即視為放棄辦理貸款，似應於九十七年
十二月二十日繳付該第六期款。果爾，其未依約辦理貸款復未繳
清價金，林鴻堯等再於同年月二十五日催告其於七日內付清或九
十八年一月八日前辦妥貸款，陳捷圻等亦未為之，依上說明，能
否謂林鴻堯等於同年月九日通知解除契約為不合法，尚非無疑。
原審未遑詳查，徒以上開理由遽為林鴻堯等不利之認定，並嫌速
斷。