▲红色子房苏明俊。（图／记者陈韦帆摄）

记者陈韦帆／台北报导

房产名人红色子房苏明俊擅长开发与投资整合，去年与包租公律师蔡志雄等人，募资1,800万共同成立「红色612揪安心」公司，目前已出租2间套房、2间雅房。苏明俊表示，「包租代管」将是台湾一大潜力市场，但必须具有一定规模才能获利，以他精算结果，预计至少要60间同时租出5年才能回本；不过对租客而言，因为红色612与房东签约基本10年，只要房客不违反合约，都可以安心的至少租到10年起跳。

「包租代管须具备一定规模才能执行」，苏明俊开头就说，包租代管是规模经济，如果数量不够，公司就容易亏本，而且前期投入的成本，需要一定时间才能回收。

我们做的是包租代管中的「无印良品」。为了打造平价中的精品，与社宅有所区隔，红色612规划了好的家具、工班、装潢等，并以限女性租屋的共生公寓为主轴，甚至在正式租屋前，让租客们互相认识，打破与一般包租代管的不同模式。

前期投入较一般包租代管高，红色612要如何回收成本？苏明俊说，其实未来产业趋势会因「房价所得比过高」走向「租屋主流」，并最终成为「规模经济」，所以潜力很大。

苏明俊进一步分析，其实对于国外而言，尤其是日本，租屋已是稀松平常，相对于台湾目前多数人都把租屋作为暂时的心态，他相信，由于目前房价所得比一直过高，且即使目前房市盘整中，但也难以有大跌情况，可预见未来台湾人也会逐渐习惯租屋，成为未来产业趋势。

那包租代管要如何才能赚钱？苏明俊表示，以平价的社会住宅包租代管而言，需要量体非常大，以平均每间租金1万元为例，代管业者抽1成为佣金也就是1千元，那如果以1个业务薪资3万而言，不算开发成本状态，至少就要30间才能打平。

但公司营运不仅个人成本，还有税赋、行政等成本问题，以2倍粗估、养1个业务就要有60间才能真正营运且获利。

所以苏明俊将目标转向「私人」的包租代管，与建商、地主等合作规划出租，他说，重新规划房屋，包含装潢、家具，甚至挑选租客等，为租案提升价值，屋主稍微降低利润，但租客也租的开心，从中获取基础利润。

与蔡志雄合作的经营模式？苏明俊表示，因为蔡律师具有法律专业与坚持，所以公司仅挑选合法建物，例如顶加违建绝对不合作，此外，蔡律师过去有许多租屋经验，目前租客大小问题，蔡律师也都可以第一线解决。

限女性共生公寓的原因，苏明俊解释，因为「共生」男女性如果同时居住，当使用到公用空间，例如客厅看电视、餐厅吃饭等，女生难免穿著等就会比较不自在，所以考量过后才会采用这样的作法，因为在意租客感受，甚至举办了入住前与邻居互动、了解的活动。

由于一切合法、并且规划好的家具、装潢等给租客，所以投资的金额必须签约60间后，买租状态约5年后才会回本，在与房东签约部分就都是10年一约，其实相对租客也很有保障，除非屋主10年后不再续约，只要租客支付租金、使用正常，就可以一直续约下去。