4月10日，2019年的第100天，也是2019年土地市場的第100天。這一天，4宗地塊將在瀋陽市土地交易市場公開進行拍賣，包含3宗經營性土地，1宗加油加氣站土地。其中，2宗經營性土地位於經濟技術開發區、1宗位於沈北新區，總用地面積13.23萬平，建築限高80米，與往期的“以淨空批覆爲準”相比，入市地塊的條件愈加細化。

　　自南塔地塊刷新成交單價歷史之後，大家對其未來入市產品的猜測各有其解。有的人說房價最高會破4萬，有的人認爲會建高端別墅，有的人認爲全部是大平層。總而言之，高品質住房或是已成定局。

　　在本次出讓的地塊中也有相似的基數出現，比如“二類居住用地、建築限高”等。同時，3宗新地容積率均未高於2.0，居住環境與舒適度相比，一般高層社區好很多。屆時能否持續市場熱度，還真是一件值得大家期待的事情。

　　11萬平住宅將入沈北

　　由瀋陽地產研究院統計，一季度瀋陽土地成交共15宗，全國類品牌房企瘋狂拿地佈局，力奪13宗，以絕對優勢佔據市場主力。熱門地塊當屬3月28日出讓的南塔地塊，不僅吸引5家實力品牌房企到場競拍，更是刷新了瀋陽土拍成交單價歷史，爲一季度市場畫上圓滿句號。

　　樓市趨穩，地市回溫，市場大勢向好。4月10日的3宗待出讓地塊，會續熱土地市場嗎？品牌房企繼續擴張佈局還是本土“黑馬”殺出重圍？種種猜測之聲在各界人士之間流傳。

　　相比2018年的理性，大家或許更希望市場“搞點事情”。對於沈北新區而言，中海的進駐可謂是“錦上添花”。未來不僅將改善片區居住配套環境，還將帶動住房品質的提升及物業服務的整體水準。權健醫院南側地塊與正良路南科訊包裝地塊在位置上具有相似之處，靠近主幹道的，同時，皆有近身勁敵。

　　本次沈北新區推出的地塊面積在4宗地中最大，覈算之後住宅用地建面將近11萬平，又是一個待落地的大體量項目。綜合分析地塊起拍價與周邊配套、市場環境及居住氛圍，本土房企可以考慮出手了。

　　雖不及正良路南科訊包裝地塊的配套與位置優勢，但從區域未來發展與城鄉戰略角度來看，權健醫院南側地塊具有很大的市場發展與需求空間。

　　華潤能否“美玉無瑕”，只差這一步

　　談及華潤置地·二十四城，大家對其並不陌生，多個關鍵詞可與之匹配，如剛需大盤、鐵西銷冠、張士地鐵站等。4月10日即將出讓的雙福機械地塊可以說是華潤置地·二十四城的一塊拼圖，也可以說華潤置地完成該項目“完美”佈局，只差這一步。

　　如果華潤拿了這塊地，在後期產品規劃上，按照容積率與限高要求，高低配仍爲重點。若放棄，必將引來近身勁敵，猶如入腹之劍，勢必造成一定的威脅。地塊上未來建設的產品體量雖無法與其抗衡，但仍有攔截客流的影響，若是以價格或產品重打差異化營銷，對華潤置地·二十四城而言，真可謂是“引狼入室”。

　　回到地塊本身，無商業規劃，共享周邊生活配套，“純居住社區”必成未來產品入市輸出點。地塊四至均爲用地界限，僅北側有規劃路，出行不是很方便，對華潤而言是一個競爭利好因素，因爲一旦華潤成功拿地，便可與華潤置地·二十四城項目打通，共享社區入口便捷性。

　　這塊地就像遺失多年的寶藏鑰匙，華潤放上去，便可開啓完整版圖新篇章。若被旁人奪走，既有“盜寶”之風險，又顯殘缺之遺憾。

　　二類用地再現，改善環境成供地核心？

　　曾記否，3月28日出讓的南塔地塊，用地規劃爲二類居住用地兼商業。緊接着4月10日入市的四號街-1地塊用地規劃屬性複製成功，連續兩次供地強調二類居住用地，重點在於提升未來社區的居住環境，爲舒適度與幸福指數護航。

　　3宗經營性用地均限高80米，讀者第一想到的或是怕樓體太高產生擋光弊端。但，實則不然。

　　據筆者分析，容積率大小不僅影響居住舒適度，同時與建築密度、樓層數有着密切的關聯。限制高度意在控制總建築面積，進而降低了樓層數量。建築密度不變的前提下，唯有降低容積率，方可形成基數指標需求，達到了未來社區高舒適度的預期效果。

　　18-20%的商業規劃，與南塔地塊有着千絲萬縷的差別。後者享有地鐵3號線與6號線中轉站的優勢，地上配建大型商業綜合體是TOD規劃建設的核心。四號街-1地塊並無此條件，僅有搭配獨立商超或步行街，可達成規劃指標。

　　小結

　　市場漸暖，開發商投資加速，買賣雙方活動指數提升顯著，房企逐漸步入市場佈局高峯期。進入二季度，夏日將至，購房指數將迎來一波小高潮，前期規劃的准入市地塊將進入日程。

　　尤其是大東區開年推介20宗地塊，將開啓入市的步伐。城區環境改造仍爲土地供應的基本訴求，企業拿地必將肩負一定的社會責任。一箭雙鵰，勢必增強房企拿地慾望與信心，大勢向好。