【投书】借名登记如何返还？出售后利益要并入所得总额？
黄景扬/ 代书、地政士
一、何谓借名登记？
在法律上所谓「借名登记」，指真正所有权人是借名者，登记名义人是出名者。最高法院判决一般认为，当事人约定一方将自己的财产以他方的名义登记，而实际上仍由自己管理、使用、处分，并经他方同意就该财产为出名登记的契约，称为借名登记契约。
尽管有学说认为，借名登记契约系属脱法行为，因契约目的或内容违反强制禁止及公序良俗之规定而无效，但透过司法院裁判书检索系统查询，整理近年有关不动产借名登记的裁判书数量，仍可发现有明显逐年攀升的趋势，不可否认现今社会借名登记事件的普遍性。
二、实务上遇到的困难（要如何证明借名登记契约有效成立）?
借名登记契约之成立，侧重于借名者与出名者间的高度信任关系，如果内容不违反强制禁止规定或公序良俗，原则上是具有法律效力的。目前实务常见的争议问题及攻击防御的重点，往往在于要如何举证确实有效成立借名登记契约？举证的方法及证明的程度该当如何？
早期的案件，当事人间多只基于互信关系而口头约定，未签立任何书面契约，随著时间推移，单靠年代久远的记忆或街坊邻居证人的证言要证明这个「事实」，实非一项容易的任务。
然而，即便不动产借名登记契约确实成立，仍会有诸多问题发生，例如未经借名者同意，出名者迳行移转给第三人，借名者有何权利可主张？借名登记契约消灭时效的起算点为何时？契约当事人死亡后契约是否归于消灭？若未因此消灭，继承人有何权利可以主张等。
在诉请法院确认契约存在后，若未能举证或提出对自己有利的直接或间接证据，即有败诉而无法请求返还不动产的风险。
再者，若出名人出卖该不动产，依最高法院民事庭会议决议，即便第三人（即买受人）为恶意且明知有借名登记之情形，借名人也只能向出名人请求损害赔偿及追究背信责任，而不能向第三人请求返还该不动产。更甚者，如果出名人本身有债务存在而遭索偿，借名人能否以借名登记为由对抗亦非无疑。
二、如何返还不动产予借名人（实质所有权人）？
(一)、合意返还
土地法第43条规定：依土地法所为之登记，有绝对效力；又依民法第759条之1第1项规定：不动产物权经登记者，推定登记权利人适法有此权利。故已登记不动产所有权之登记名义人依法享有该不动产之所有权利，地政机关尚无受理因「借名登记返还」移转登记者。
至于当事人间如确有借名登记之事实而拟为返还不动产所有权者，可依当事人之合意，以赠与或买卖等原因依规定向地政机关申请所有权移转登记，或者，透过诉讼外纷争解决机制（如乡镇市公所设置的调解委员会、仲裁机构仲裁人作成的仲裁判断、民间公证人作成的公证书等）而达成合意返还。
注：借名登记返还事件不属直辖市县（市）不动产纠纷调处委员会设置及调处办法所列之不动产纠纷事件，故不动产纠纷调处委员会无法受理借名登记返还事件。
(二)、诉请法院判决返还
如当事人间无法依上述方式合意返还，则可向法院起诉，循司法途径诉请登记名义人（出名人）返还该不动产。
诉请法院判决应注意事项
诉请法院判决返还，首重于借名登记契约有效成立之举证，因为对造可能会主张当初是赠与，或是他确实有出资。
因此，最好能提出借名契约，或提出当初出资购买不动产的买卖契约书、支付价款或贷款的证明、相关保险费用、装潢费用、冷气工程费、管理费、代书费、房屋税、地价税缴款书等证明文件，或举证房地所有权状由借名人保管、自购入以来长期居住该房地等事实，或是房地出租给他人并收取租金等证明。
其次是，既然有借名契约的存在，那么要求返还的前提是终止借名契约，故建议依民法第549条第一项规定，先终止借名登记契约，再依第541条第二项请求将房屋和土地的所有权移转登记返还。
三、父母生前借名登记在他人名下的财产，继承人可否向出名人请求返还？
按借名登记契约侧重于借名者与出名者间之信任关系，及出名者与该登记有关之劳务给付，具有不属于法律上所定其他契约种类之劳务给付契约性质，应与委任契约同视，赋予无名契约之法律上效力，于当事人一方死亡时，应类推适用民法第550条规定，除契约另有订定外，该契约因而消灭。
又无法律上之原因而受利益，致他人受损害者，应返还其利益。虽有法律上之原因，而其后已不存在者，亦同，民法第179条定有明文，因此得依不当得利规定，请求移转登记予继承人全体，又这项请求权自被继承人死亡时起，如15年间不行使，会因时效而消灭。
四、判决返还时应否课征土增税或契税？
借名登记，是一种无名契约，并类推适用民法委任之相关规定，因此，基于借名契约将不动产所有权登记在出名人名下，出名人取得不动产所有权是有效的。
既然是有效取得，之后借名人终止借名关系请求出名人返还所有权，就是属于另一次的所有权移转行为，故应就出名人持有土地期间之公告现值涨价数额课征土地增值税。
另外，依契税条例第2条之规定，其课征范围仅限不动产之买卖、承典、交换、赠与、分割或因占有而取得所有权者，始应申报缴纳契税。
因此，借名登记不动产之返还，其法律性质非属赠与亦非为买卖，更不属承典、交换、分割或因占有等原因而取得所有权，基于租税法律主义，即非属课征契税之范围。
五、隐名合伙（借名登记）共同出资购买土地，于土出售时所获利益，应课征综合所得税
数人合伙共同出资购地，将土地登记在其中一人名下，嗣后土地出售，隐名合伙人按出资比例所分配价款，于减除成本及必要费用后之余额，核属所得税法第14条第1项第10类规定之其他所得，依法课征所得税。
所得税法第14条第1项第10类：
其他所得：不属于上列各类之所得，以其收入额减除成本及必要费用后之余额为所得额。但告发或检举奖金、与证券商或银行从事结构型商品交易之所得，除依第88条规定扣缴税款外，不并计综合所得总额。
举例说明：
于106年时，由小扬出资100万元、小柔出资200万元，二人合伙购买土地乙笔，土地以小柔名义登记，若该土地于108年以600万元出售予第三人，小柔将售地款之收入额按原始购买土地之出资比例分配与小扬200万元（600万元×1/3），于减除成本100万元及必要费用10万元后之余额90万元为小扬之其他所得，应检附相关证明文件，并入小扬108年度综合所得总额办理结算申报。
纳税义务人隐名与他人合伙购买土地，未将土地产权过户在自己名下，而登记在他人名下，于土地出售时所获取之利益分配，其性质核属债权之实现，该利益应并入个人综合所得总额办理结算申报，缴纳综合所得税，若有漏报情事，经查获后除补征税额外并依规定裁处罚锾。
图片来源：unsplash
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