酒店業持續的不景氣讓首旅酒店加速步入轉型之路。5月12日，首旅參與投資的養老品牌首厚·大家朝陽公園社區項目正式啓動，首旅由酒店改造做養老公寓的網絡初步形成。

首厚相關負責人獨家向北京商報記者透露，2020年內首厚預計將在北京拿下6、7家存量物業改建養老公寓，實現3000張牀位的規模，其中仍將有相當比例利用首旅老牌酒店，“改建後，養老公寓的投資回報應該會高於酒店。”。在業內看來，將自持物業做養老是首旅酒店轉型探索的重要一步，但畢竟北京中心城區存量空間有限且首旅不會輕易拿出核心商圈的酒店資源，加上各級政府對於養老會員卡模式的管理不斷收緊，未來首厚模式的可持續性還有待觀察。

據首厚康健（北京）養老有限公司總經理高峻鬆介紹，朝陽公園社區項目是首厚在京由老牌酒店改造的第二個養老公寓，位於東三環，擁有440個房間，前身是首旅旗下的永安賓館。具體來說，改造之後，朝陽公園社區項目共分3種戶型，從32平方米到66平方米不等，比此前已經開業的友誼社區項目平均規模稍大。北京商報記者還瞭解到，不論是此前由新北緯飯店改造成的友誼社區項目還是朝陽公園項目，周邊均配備了一個由如家酒店改建的養老護理設施，供需要照護的失能、半失能老人居住，“隨着今年10月朝陽公園社區項目正式開業，首厚將成爲北京中心城區規模最大的養老機構。”高峻鬆告訴北京商報記者，預計今年內，首厚就還會敲定兩家由老牌酒店改造的新養老公寓項目。

對於首旅酒店做養老公寓的運營模式，高峻鬆提出了會員押金+月費的概念。以朝陽公園社區項目爲例，如果消費者繳納了190萬元-550萬元不等會員押金，就可以以5080元/月-6080元/月的價格（不含餐）入住公寓；如果消費者選擇不繳納押金直接入住，月租金則在2萬多元/月-3.5萬元/月。值得注意的是，根據首厚銷售人員的介紹，如果消費者選擇提前繳會費“佔坑”但暫不入住，那麼首厚將負責把房間出租，扣除五六千元的月費後，剩餘的租金差價將返還給消費者，“這相當於消費者購買了一筆收益相對穩健的理財產品。”

對於養老公寓的營收規劃，高峻鬆相對保守地表示，以友誼社區項目爲例，該公寓每年運維成本在數千萬元左右，從目前的入住情況來看，約三年左右可以實現70%-80%的入住率，覆蓋每年的運維成本。

公開信息顯示，首厚康健的出資方是厚朴資本、首旅和中國誠通集團三家企業，持股比例分別爲54%、36%和10%，其中後兩者是我國的央企、國企，厚朴資本則是一傢俬募股權投資公司。

“雖然首旅在首厚的持股比例並非最高，但這一次，首旅在其中扮演的卻是重要的物業提供方的角色。”有業內專家分析稱，首旅如果能借助這次機會甩掉一些“包袱”，可能會明顯緩解目前該集團酒店運營的壓力。

上述業內專家告訴北京商報記者，從80、90年代時，北京市場上中出現了我國首批主要進行對外接待的酒店，但由於這些酒店建設年頭相對較長，挑高較低、會議室規模較小，設施也相對老舊，建築結構等已經不再符合不斷升級的會議、會展需求，因此，從約10年前開始，部分老牌酒店開始走上下坡路，即使再進行裝修、改造也很難和目前市場上新建的會議型酒店相比擬，而首旅正擁有一批這樣的老酒店。資深酒店專家趙煥焱也表示，在新的中端有限服務酒店出現後，北京的老牌酒店不改造已經不能適應現在的需求，不能與新的有限服務酒店競爭。

根據首旅集團官網顯示，目前首旅旗下“三星及其他”酒店共有11家，據業內預測，這其中就包含一些可以改造爲養老公寓的老牌酒店，“但從目前首旅的經營情況來看，該企業應該不會放手位於核心商圈、經營情況相對較好的酒店。”中國旅遊研究院產業所所長楊宏浩。

今年一季度財報顯示，首旅酒店利潤出現了1.9%的小幅下降。與此同時，北京的養老需求加速釋放，有養老業內人士告訴北京商報記者，由於首旅旗下的老牌酒店區位優勢凸顯，北京的三環甚至二環幾乎很難在找到如此體量的養老機構了，所以首厚養老公寓的客源還是相對有保障的。因此，在業內看來，可見，在酒店業整體不景氣、成本高企的時期內，轉型做養老對於首旅來說確實是一個相對“可靠”的選擇。高峻鬆也向北京商報記者透露，雖然老牌酒店改造養老公寓的成本比拆除費用還高，但改建後，養老公寓的盈利情況肯定是明顯好於酒店的。

但另一方面，也有觀點認爲，首旅在北京的老酒店物業終歸還是相對有限，未來首旅做養老的這條路能走多遠，還需要看首厚的品牌能否有效輸出。“首厚只有找到更多物業，走上委託經營管理的道路，纔算實現可持續的發展模式。”楊宏浩表示。

而且，上述養老業內人士還提出，近年來，部分企業在收取了高額會員費、押金後出現了資金風險，各級政府對於這種模式的管理正趨嚴格，在全國的養老市場中，高額會員費模式普遍處於探索期，因此，這種看似能快速回籠資金的新形式未來的可操作空間到底多大還相對不確定。

實際上，今年4月，國務院辦公廳發佈的《關於推進養老服務發展的意見》就提出，對養老機構爲彌補設施建設資金不足，通過銷售預付費性質“會員卡”等形式進行營銷的，按照包容審慎監管原則，明確限制性條件，採取商業銀行第三方存管方式確保資金管理使用安全。對此，高峻鬆表示，首厚已經確定了按照項目與第三方商業銀行合作的形式保存會員押金，在經過與各方的協調後，將有條件的把部分比例的資金用於養老公寓的建設、改造等。

“現在，押金形式是隻有部分自持物業、資金流有保障的企業才能玩得起，但如果產權主體能夠與資金收取方完全對應，風險控制好，也許會爲行業開闢出一條全新的道路。”上述養老業內人士表示。