起拍降价4.8亿！保证金6亿变3亿！不再提自持5万㎡商场要求，配建车位也无需产权要求！

　　去年惨遭流拍的南城西平9万㎡“巨无霸”商住地降低拍卖门槛重新挂牌了！

　　（视频：2018年9月拍摄）

　　地块概况

　　从挂牌拍卖条件来看，地块拍卖要求主要有以下几大变化。

　　拍卖保证金从6亿元下降到3亿元；

　　起拍总价降低4.8亿元，从19.6亿元下降到14.8亿元；

　　最高限价降低1300万，23.73亿元下降至23.6亿元；

　　配建车位取消产权要求；直接取消了自持5万㎡商业用房的要求；

　　配建办公楼交付时间从3.5年延长至4年，且取消了使用面积系数要大于等于70%的要求……

　　该地块计容建面超过36万㎡，住宅建面≤总建面30%，商业建面≥总建面70%，即住宅建面最大约为10.87万㎡。

　　若不剔除免费配建直接进行计算，该地块起拍楼面价仅为4048.76元/㎡，与近期东莞近邻石湾的商住地价格相当。若直接剔除配建面积16万㎡商业用房进行计算，该地块起拍可售楼面价为7315.07元/㎡，可售楼面限价11664.57元/㎡。

　　掌柜实探

　　配套成熟 居住气氛浓厚

　　2018年9月，南城雅园商住地在东莞公共资源交易网挂出时，掌柜曾亲探地块周边的实际情况。

　　掌柜从旗峰公园出发，搭乘地铁2号线，经过鸿福路站，在西平站换乘共享单车，到达地块全程用时约25分钟。

　　该宗商住地位于南城雅园宏伟三路与宏伟四路交汇处东南侧，地块正对东莞公共资源中心，左侧紧邻东骏豪苑小区，附近还有景湖荣郡、天利中央花园、中熙弥珍道、景湖名郡等多个成熟小区。

　　整个西平板块，又集聚了光大、金地、世纪城、中信等10多个知名的开发商，是东莞当前发展得最为成熟的中高级白领聚居片区。

　　那时，地块已被近2米高的实体墙围蔽，地块内长满了绿油油的芒草，目测地块内还围蔽着一个十余米高的小山丘，长满了灌木丛，地块南侧有一大片工地，正在建设南城中心小学分校（雅园小学）、南城第一幼儿园和百花林公园，在工地以南为东莞政府的储备用地，粗略估计周边土地存量超过50万㎡。

　　目前最新信息显示，地块上的树木已经基本被砍光。

　　该宗地块教育配套资源丰富，除在建南城中心小学分校和南城第一幼儿园，地块300米以内还聚集了家禾幼儿园、圣荣生态幼儿园、创思幼儿园、阳光实验中学等一系列学校。

　　地块内规划有西平200米高地标建筑

　　早在2015年末时，地块所在片区《南城东片区控规D05 B07街坊地块一般调整》就通过了官方审议。

　　规划新建南城中心小学分校（宏图小学）、南城中心小学分校（雅园小学）和南城第一幼儿园，规划一片繁华的商业区，一个社区公园（百花林公园），建多栋过百米的高层建筑，其中还有一栋高约200米高楼，西平片区最高，将成为地标建筑。

　　片区规划的西平片区200米高的地标建筑正是位于本次将要拍卖的商住地内。

　　城区楼市：在售洋房最高价破3万/㎡

　　东莞中心城区一直以来都是各种资源要素最集中的地方，至2020年常住人口规模将达到135万人，中心城区楼市更是东莞楼市的风向标。

　　当前，地块周边是东莞最成熟的居住片区之一，二手房放盘价格普遍都在2万/㎡以上。

　　目前，东莞中心城区有将近10个项目在售待售洋房，包括：汇龙湾天樾、阳光城金地风华、丰华珑远翠珑湾、万科皇马骊宫、万科金色城品、万科首铸东江之星等。

　　根据东莞统计局最新数据显示，2019年2月，南城、莞城、东城、万江的商品房签约价格都已超过2万/㎡，其中南城成交20套，成交均价达到35531元/㎡，城区商品房已经逐渐豪宅化。

　　如：万科皇马郦宫同步推洋房和别墅，洋房为建面约143-242㎡四房户型，带装修，均价2.7万-3万/㎡；别墅为建面约340-370㎡双拼联排户型，毛坯房，均价3.5万/㎡，总价1200万/套起。

　　早已入市多年的汇龙湾天樾在售3栋准现房，建面约150㎡四房和建面172㎡、188㎡五房，均价2.6万/㎡。

　　预计今年入市的中海莞府、万科首铸翡翠东望、海德琥珀台等，也都是些高端项目，价格也不会低。