文 / 張飛白

上市十週年之際，江蘇中南建設集團股份有限公司（000961.SZ，以下簡稱“中南建設”）交出了一份亮眼的成績單。

中南集團總部大樓

4月22日晚間，中南建設發佈2018年度業績報告。年報顯示，公司2018年實現營業收入401.1億元，比上年同期增長31.3%，歸屬於上市公司股東的淨利潤21.9億元，同比增長219%，扣除投資性房地產應用公允價值計量模式的影響，歸屬於上市公司股東的淨利潤爲20.9億元，同比增長246%。

在房地產行業政策面及資金面臨壓力的2018年，中南建設表示，將以更加穩健的姿態駛入歷史發展新階段。

4月23日，華創證券發佈研究報告指出，中南建設在2016～2018年期間在中南置地董事長陳凱的帶領下經歷了全方位的積極變革，自主權增強與市場化機制造就全新中南，推動公司進入高速增長階段，上調目標價至10.98元，維持“強推”評級。

雙主業持續發力

【健康住宅】杭州·中南樾府實景圖

“這是一個謀變的時代。中南三十年成長史，始終踐行革新求變，矢志不渝。”在董事局主席致辭中，中南集團創始人陳錦石如此表示。

公開資料顯示，中南集團成立於1988年2月，下設中南置地、中南建築、中南土木、中南資本、中南金融、中南建投、中南工業七大產業板塊及中南高科、中南教育、中南園林三大事業部。2009年，中南建設於深交所上市。

中南建設日前發佈的2018年度報告顯示，公司業務以房地產開發及建築施工爲主。其中，房地產業務聚焦大衆主流住宅，輔之以綜合商業體開發運營及酒店管理等。

2018年，在行業面臨深刻變化的大背景下，“房地產+建築”的雙重主業使得中南在銷售收入和營業收入等方面業績“亮眼”。在房地產業務方面，中南建設2018年實現合同銷售面積1144.4萬平方米，銷售金額1466.1億元，同比分別上升32%和52%，穩步邁入千億新徵程。

華創證券在研報中指出，根據城市等級區分位，公司在一、二線城市銷售面積佔總銷售面積的比例爲42%，在一、二線城市銷售金額佔總銷售金額的比例爲48%。2019年中南建設計劃開工建築面積約1061萬平方米，竣工面積約998萬平方米、遠高於2018年結算面積，預示着2019年豐富的可結算資源。

【全球領先的混凝土3D打印步行橋】清華大學（建築學院）-中南置地數字建築研究中心

規模發展的同時，中南置地始終着眼於產品的升級和匠心打造。據公司相關負責人透露，近年來，中南置地聯合一流名校相繼成立清華大學（建築學院）-中南置地數字建築聯合研究中心、東南大學-中南置地未來住區聯合研究中心等機構，致力於對3D打印技術、數字設計、智能建築、智能社區、適老化社區建設等課題的研究。2018年，中南置地所有新項目全面執行“健康TED社區”標準，一年中已經有61個“健康TED社區”項目在全國落地。

在建築業務方面，中南建設2018年新承接（中標）項目預計合同總金額366.5億元，比上年同期增長24%。其中3億元以上項目超過30個，在新增合同額中佔比58%。

雙輪驅動戰略同時進一步推高了中南建設2018年的盈利水平。報告期內，公司綜合毛利率同比提高3.03個百分點，權益淨利潤率同比上升3.22個百分點。此外，中南建設2018年營業收入及歸屬於上市公司股東的淨利潤分別獲得31.3%、219%的增幅。

同時值得一提的是，中南建設重視對投資者的現金紅利回報，並致力用現金分紅持續回報股東。2018年報披露的分配方案顯示：中南建設將以2018年末總股本爲基數，向全體股東按每10股派發現金紅利1.2元（含稅）進行分配，共分配利潤4.45億元，與所有股東共同分享公司的經營成果。

多途徑優化財務結構

在尋求業績突破的同時，中南建設並沒有一味貪多求快、依賴負債擴大規模。

在實現1144萬平方米銷售、新增1595萬平方米新項目的情況下，年報顯示，截至2018年末公司有息負債僅爲579.4億元，2018年全年有息負債僅增加49.6億元。同時，公司有息負債中短期借款和一年內到期的非流動負債180.1億元，在全部有息負債中僅佔比31.09%。公司的有息負債規模在同樣級別銷售金額的房地產企業中處於較低的行列，有明顯的現金安全優勢。

相關負責人透露，中南建設充分藉助運營效率提升實現發展，2018年公司實現經營性現金淨流入194.3億元。公司全年經營性現金流入971.45億元，是全部有息負債的1.7倍。而實際上2018年由於公司銷售回款情況良好，公司持有的貨幣資金年末達204.2億元，相對2017年末增加43%。截至2018年末，公司預收賬款由2017年底的684.3億元，上升到2018年末的1101.2億元，同比增長61%。公司剔除預收賬款後的資產負債率爲44.97%，相對2017年末的51.13%下降6.16個百分點，在行業中也處於低位。

業內人士指出，考慮到房地產行業的特殊性，剔除預收賬款後的資產負債率更能準確反映企業的財務狀況穩健程度，這一數據的良好表現也充分體現了公司的抗風險能力。

在有效控制風險的同時，中南建設也積極利用資本市場各種工具，優化公司的資本結構和財務指標，通過開拓融資渠道的方式進一步保障資金鍊安全。

報告期內，公司共獲得銀行授信額度1182.53億元，其中已使用授信額度爲348.6億元，剩餘授信額度爲833.93億元。除了充裕的銀行授信外，公司還靈活使用債券、資管、信託及ABS等渠道進行融資，未來公司還將積極開拓海外債、尾款ABN、保理ABS等項目，進一步拓寬融資渠道。

房地產行業的特殊性使得企業融資面臨更多的挑戰。中南建設方面表示，2019年將堅持戰略方向，實現快速週轉，保證良好回款；儘快結算收入，增加資產實力，優化資產負債表，提升融資能力；加強各種形式的合作，藉助合作伙伴的力量，與合作伙伴共同成長。

前瞻佈局優化土儲

一直以來，前瞻性佈局是決定企業發展前景的不可或缺的因素。近年來，隨着新型城鎮化的深入推進，粵港澳大灣區規劃建設邁出實質性步伐，長三角區域一體化發展上升爲國家戰略。在這一大背景之下，房企在土儲佈局方面是否具備前瞻性及合理性會在很大程度上決定其未來是否擁有發展潛力。

據介紹，2018年中南建設新進入重慶、合肥、南寧、溫州、惠州、梅州、泉州、貴陽、常德等城市，這一變化使得公司的業務佈局更加完善。截至2018年12月底，公司共有303個項目，在建開發項目規劃建築面積合計2807萬平方米，未開工項目規劃建築面積合計1518萬平方米。其中在未來合計可竣工的4325萬平方米項目資源中，長三角地區佔比約56%。

中南建設表示，公司將深耕聚焦長三角、粵港澳大灣區以及內地人口密集核心城市，加大一二線城市佈局，不斷在主流市場、區域深耕，帶動公司業務發展。由此可見，中南建設在土儲佈局上緊隨國家戰略，其前瞻性及合理性爲未來的發展打下了堅實的基礎。

華創證券相關研報指出，根據城市等級區分，位於一、二線城市面積佔比約39%，位於三四線城市面積佔比約61%。根據公告統計，公司拿地金額佔比銷售金額47%，拿地面積佔比銷售面積140%，拿地均價佔比銷售均價34%，拿地依然保持擴張態勢、併成本控制得當。

【四大公益】一釐米溫暖-文化體驗交流

同時值得注意的是，在企業不斷髮展的同時，中南集團積極踐行公益事業。公開資料顯示，成立30年來，中南集團先後捐資7億多元，在雲貴川、新疆等地援建了30多所希望小學，慈善義舉覆蓋新農村建設、道路建設、敬老院、捐資醫療、災區捐贈、希望小學、捐資辦學、捐資助學、捐資教育等衆多領域。