題記：

五年以上產業園運營經驗；

六年以上房地產招商經驗；

十年以上工作經驗；

懂得園區的招商，服務，融資。

這是國內某知名上市公司產業園經理的任職資格，這一標準在同類園區中具有代表性。相較於住宅地產職業經理人來說，優秀的產業地產職業經理人更為稀缺。那麼，一個產業園經理人如何渡過園區生涯的轉折點？在這一過程又應該給自己貼上哪些價值標籤呢？為此，中聯智創特邀請了中聯智創總經理曹志國先生、河南省贛商置業有限公司總經理崔國貞先生、香港同方電商產業園合夥人夏寒冰先生、上海京航創業孵化器管理有限公司總經理金鵬先生、北京通州商務園總經理常露秋先生五位業內大佬對「產業園經理人從生長到聚變之路」進行了探討。

正規軍少各自為王，情懷很重要

正如華夏幸福產業園的宣傳語所說：「一個產業園就是一個產業集羣。」每一個產業從業者心中都深藏著一種產業報國的情懷。擁有產業屬性，產業情懷和產業責任，更是產業地產職業經理人的共性。這裡所說的產業地產職業經理人（以下統稱為「園區經理人」），指的是除卻傳統地產之外，基於產業特性招募的招商和運營方面的職業經理人。

產業情懷是園區職業經理人的精神信仰。相對於其他職業經理人來說，我國的產業地產領域並沒有形成正規的職業經理人隊伍，大都呈現出「各自為王」的狀態。現有的園區職業經理人大多為政府、地產銷售或租賃、地產協會、行業的研究者等相關行業轉型而來。這類人羣的優勢在於：可以在原有行業經驗的基礎上添磚加瓦；劣勢則表現為：招商運營人員歸屬感較差，沒有經過教科書式的標準訓練，迷信經驗主義。所以，對於大部分園區經理人來說，要成長為一名優秀的園區經理人十分難得，必須要經過一個階段的摸索和積累才能形成較為系統的思路。

懂產業有資源，雙管齊下

對於園區經理人來說，產業情懷是深藏心中的夢想，但在實際工作中，園區經理人一要懂產業，二要能搞定政府資源，這是園區經理人在初期獲得成功的先決。一個優秀園區經理人在成長中有兩個必要條件，一是園區老闆的支持，二是園區經理人自身的規劃。

先說第一點。許多人都明白，產業地產的招商和運營應該在頂層設計、甚至拿地時就開始介入，以便更好地確定盈虧平衡點，將居住和商業產業互相配套，為後期運作留有足夠的空間。所以園區經理人的職業空間首先要從老闆開始重視。然而，在實際工作中，這一點很難落實。在園區招商時，往往會給出很多承諾，除了硬體和政策以外，企業主們看中的是產業環境、和什麼人做鄰居、園區的資源和服務。但大多數園區老闆看中的不是產業環境，而是盈利。所以，決策者的態度決定了企業文化和園區經理人的前景，是賣完房子走人？還是做產業環境？

從長遠發展來看，園區經理人和園區決策者之間是相輔相成的關係。拋開老闆的經理人是不健全的，拋開產業的老闆也是不健全的。崔國貞先生指出：一個沒有產業基礎，沒有產業經歷的老闆，單純依靠園區經理人就想做好產業地產，是一個非常艱難的過程。如何把產業的留給產業？是困擾許多園區經理人的難題。

第二點，職業經理人在園區運營過程中，要有自己的全景圖，從格局上穿透整個開發週期，按照每個週期的目標嚴格要求自己，這樣才能更好地打開職業空間。

萬金油全球通，無所不能

除了以上兩點外，業內對於園區經理人的界定也是影響園區經理人成長的主因之一。有情懷的園區經理人一定是懂產業的，那麼對於老闆和園區經理人來說，懂產業的標準是什麼？對產業瞭解到什麼程度纔算是懂產業呢？

目前園區內存在兩種角色。一種是區域總經理，手中資源多，需要了解房地產包括產業的全部知識；另一種是僅限於產業辦公領域，只負責銷售、出租和運營的總經理也就是通常意義上的園區經理人。這種把園區經理人當作銷售人員的做法非常可怕，尤其近兩年來，外聘的園區經理人考覈標準多為銷售業績，這種不合理的考覈機制導致園區經理人的流動性特別大。夏寒冰先生認為，對園區經理人的錯誤界定造成了目前產業地產的現狀。未來，誰能夠以合夥人定位園區經理人，誰就能打開局面。如果以現在的狀況，園區經理人需要做好修鍊。橫向，把所有的地產知識技能都打通；縱向，熟悉產業客戶，掌握了客戶就掌握了職業生涯。如果選擇形成搞定客戶能力作為園區經理人修鍊的核心，那麼關於政府關係及政策、談判技巧、銷售出租管理、行業產業知識等，都將是核心技能的支撐點。

金鵬先生認為，園區經理人要對區域政策、從業企業的特點，園區企業的規模、企業上下游關係以及政商關係中的重點部門等都有所掌握；外聯、政策研究、招商管理、財務統籌，是園區經理人的必修課；對現有物業的增值運作，如何盤活自留房產也是園區經理人需要掌握的技能，懂得多種經營可以讓園區發展得更好。

用這個標準來衡量，園區經理人何止是「萬金油」，簡直就是「全球通」。圖紙會看，建築要懂，會投標會招標，會物業懂政策、玩金融、懂銷售、產業上下游樣樣有資源。一句話，哥不需要資源，哥就是資源。達到這個段位的園區經理人簡直就是神一般的存在了。

結語：今天參與討論的幾位精英都是實戰經驗頗多的業界大佬，對於園區經理人如何更好的成長，處於不同發展階段經理人可能會有不同的看法。在此，用夏寒冰先生的一段話作為結語，與所有堅持情懷的產業人共勉：《孫子兵法》強調「將者，智、信、仁、勇、嚴」。這個標準對於產業地產經理人具有很大的參考性。首先，瞭解產業地產，才能稱其為「智」；對企業有「信」，才能獲得政府和客戶的認同；產業地產收益少於住宅，明白這一點並以「仁」對待下屬才能得眾；產業園招商不易，園區經理人要「勇」於面對困難；最後，對自己要「嚴格」，多學習才能立於不敗之地。

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