题记：

五年以上产业园运营经验；

六年以上房地产招商经验；

十年以上工作经验；

懂得园区的招商，服务，融资。

这是国内某知名上市公司产业园经理的任职资格，这一标准在同类园区中具有代表性。相较于住宅地产职业经理人来说，优秀的产业地产职业经理人更为稀缺。那么，一个产业园经理人如何渡过园区生涯的转折点？在这一过程又应该给自己贴上哪些价值标签呢？为此，中联智创特邀请了中联智创总经理曹志国先生、河南省赣商置业有限公司总经理崔国贞先生、香港同方电商产业园合伙人夏寒冰先生、上海京航创业孵化器管理有限公司总经理金鹏先生、北京通州商务园总经理常露秋先生五位业内大佬对「产业园经理人从生长到聚变之路」进行了探讨。

正规军少各自为王，情怀很重要

正如华夏幸福产业园的宣传语所说：「一个产业园就是一个产业集群。」每一个产业从业者心中都深藏著一种产业报国的情怀。拥有产业属性，产业情怀和产业责任，更是产业地产职业经理人的共性。这里所说的产业地产职业经理人（以下统称为「园区经理人」），指的是除却传统地产之外，基于产业特性招募的招商和运营方面的职业经理人。

产业情怀是园区职业经理人的精神信仰。相对于其他职业经理人来说，我国的产业地产领域并没有形成正规的职业经理人队伍，大都呈现出「各自为王」的状态。现有的园区职业经理人大多为政府、地产销售或租赁、地产协会、行业的研究者等相关行业转型而来。这类人群的优势在于：可以在原有行业经验的基础上添砖加瓦；劣势则表现为：招商运营人员归属感较差，没有经过教科书式的标准训练，迷信经验主义。所以，对于大部分园区经理人来说，要成长为一名优秀的园区经理人十分难得，必须要经过一个阶段的摸索和积累才能形成较为系统的思路。

懂产业有资源，双管齐下

对于园区经理人来说，产业情怀是深藏心中的梦想，但在实际工作中，园区经理人一要懂产业，二要能搞定政府资源，这是园区经理人在初期获得成功的先决。一个优秀园区经理人在成长中有两个必要条件，一是园区老板的支持，二是园区经理人自身的规划。

先说第一点。许多人都明白，产业地产的招商和运营应该在顶层设计、甚至拿地时就开始介入，以便更好地确定盈亏平衡点，将居住和商业产业互相配套，为后期运作留有足够的空间。所以园区经理人的职业空间首先要从老板开始重视。然而，在实际工作中，这一点很难落实。在园区招商时，往往会给出很多承诺，除了硬体和政策以外，企业主们看中的是产业环境、和什么人做邻居、园区的资源和服务。但大多数园区老板看中的不是产业环境，而是盈利。所以，决策者的态度决定了企业文化和园区经理人的前景，是卖完房子走人？还是做产业环境？

从长远发展来看，园区经理人和园区决策者之间是相辅相成的关系。抛开老板的经理人是不健全的，抛开产业的老板也是不健全的。崔国贞先生指出：一个没有产业基础，没有产业经历的老板，单纯依靠园区经理人就想做好产业地产，是一个非常艰难的过程。如何把产业的留给产业？是困扰许多园区经理人的难题。

第二点，职业经理人在园区运营过程中，要有自己的全景图，从格局上穿透整个开发周期，按照每个周期的目标严格要求自己，这样才能更好地打开职业空间。

万金油全球通，无所不能

除了以上两点外，业内对于园区经理人的界定也是影响园区经理人成长的主因之一。有情怀的园区经理人一定是懂产业的，那么对于老板和园区经理人来说，懂产业的标准是什么？对产业了解到什么程度才算是懂产业呢？

目前园区内存在两种角色。一种是区域总经理，手中资源多，需要了解房地产包括产业的全部知识；另一种是仅限于产业办公领域，只负责销售、出租和运营的总经理也就是通常意义上的园区经理人。这种把园区经理人当作销售人员的做法非常可怕，尤其近两年来，外聘的园区经理人考核标准多为销售业绩，这种不合理的考核机制导致园区经理人的流动性特别大。夏寒冰先生认为，对园区经理人的错误界定造成了目前产业地产的现状。未来，谁能够以合伙人定位园区经理人，谁就能打开局面。如果以现在的状况，园区经理人需要做好修炼。横向，把所有的地产知识技能都打通；纵向，熟悉产业客户，掌握了客户就掌握了职业生涯。如果选择形成搞定客户能力作为园区经理人修炼的核心，那么关于政府关系及政策、谈判技巧、销售出租管理、行业产业知识等，都将是核心技能的支撑点。

金鹏先生认为，园区经理人要对区域政策、从业企业的特点，园区企业的规模、企业上下游关系以及政商关系中的重点部门等都有所掌握；外联、政策研究、招商管理、财务统筹，是园区经理人的必修课；对现有物业的增值运作，如何盘活自留房产也是园区经理人需要掌握的技能，懂得多种经营可以让园区发展得更好。

用这个标准来衡量，园区经理人何止是「万金油」，简直就是「全球通」。图纸会看，建筑要懂，会投标会招标，会物业懂政策、玩金融、懂销售、产业上下游样样有资源。一句话，哥不需要资源，哥就是资源。达到这个段位的园区经理人简直就是神一般的存在了。

结语：今天参与讨论的几位精英都是实战经验颇多的业界大佬，对于园区经理人如何更好的成长，处于不同发展阶段经理人可能会有不同的看法。在此，用夏寒冰先生的一段话作为结语，与所有坚持情怀的产业人共勉：《孙子兵法》强调「将者，智、信、仁、勇、严」。这个标准对于产业地产经理人具有很大的参考性。首先，了解产业地产，才能称其为「智」；对企业有「信」，才能获得政府和客户的认同；产业地产收益少于住宅，明白这一点并以「仁」对待下属才能得众；产业园招商不易，园区经理人要「勇」于面对困难；最后，对自己要「严格」，多学习才能立于不败之地。

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