大多數開發商沒有想到，又髒又累、利潤從毛錢爲單位摳出來的物業管理行業，會成爲資本市場的寵兒，開發商穩定現金流的壓艙石之一。

　　算上最新上市的奧園健康，不算A股，僅在港上市的物業管理公司就有12家。

　　2014年4月，彩生活準備作爲物業第一股上市時，總管理面積只有1.26億平方米左右。近五年過去，彩生活2018年度業績公告顯示，集團的管理面積已達11.22億平方米。

　　11.22億平方米是什麼概念？彩生活執行董事兼行政總裁唐學斌對着一衆來自香港的分析師說，是香港所有物業管理面積的兩倍。

　　彩生活已經是中國最大的物業管理公司，放眼全球，恐怕也難有同行規模能與之比肩。

　　排在彩生活之後的，是萬科物業，據其官網資料顯示，截至2018年12月底，萬科物業合同面積突破5.3億平方米，服務480萬戶家庭，超1584萬人口。

　　即便是佛系的中海物業，2018年度管理的建築面積也由1.28億平方米增加至1.41億平方米。

　　回看那些上市的物業公司招股書，募資淨得金額的大頭，無一不是去收購合併，擴大規模——

　　例如最新上市的兩家，奧園健康能籌集到的資金淨額的62%將用於收購或投資第三方物業公司，來擴大商業運營規模及填充物業管理服務組合；濱江服務將所得款項淨額的35%用以收購物業公司或物業管理相關業務的公司。

　　過去一年，大手筆收購的物業公司就有雅生活服務、南都物業、碧桂園服務等。

　　物業管理的規模爭奪的白熱化程度，並不遜色於開發商在銷售規模上的熱衷度。

　　其根本在於，無論是走對物的管理路線，還是要做人的服務，規模都是基礎，只有規模擴大，物業管理面積擴大收費基礎增厚，物業公司服務的人羣數量變多，增值服務才能擴大入口和流量。

　　問題的關鍵在於，物業管理領域有沒有一條數學方程式，在追求盈利最大化的路上，有沒有關於規模的最優解。

　　筆者向彩生活請教，但唐學斌給出的答案是，沒有。彩生活定下的目標是，到2020年，管理面積達20億平方米。他說，物業管理的規模沒有邊界，沒有最舒服的狀態，規模是越大越好。

　　但規模一旦擴展到足夠大，管理難題怎麼解決，規模不經濟的問題怎麼解決？

　　以彩生活爲例，截止至2018年底，彩生活聘用駐場人員超過56000名，但2017年底駐場人員還不足39000名，僅僅一年，隨着公司管理規模增長，便增加了17000名駐場員工。再加上社保入稅，物業公司的成本迅猛上漲。

　　唐學斌認可許多行業會出現規模不經濟的現象，原因在於管理成本越來越高，但他也表示互聯網時代物業行業已走出這個怪圈。

　　“我們的辦法是，把管理系統搭建成平臺，彩生活旗下幾千個項目，但會計和出納不需要幾千個，平臺把出納的活把都幹了，實現了無現金的支出。但未來還是希望組織機構更扁平化，如公司一個平臺有500個財務人員，3年後希望能壓縮到50個。”

　　這也側面佐證，作爲勞動密集型行業，廣泛應用互聯網技術建設管理系統、平臺，優化人員、提高效率，是物業公司減少成本，增厚利潤的必要動作。

　　至於白熱化的規模競爭背景下，如果才能提高規模，則是新的難題。可以肯定的是，當收購成本越來越高，交易越來越難時，收購已不是一門好生意。這時平臺增長的出路應在小股操盤合作、品牌輸出等途徑上。

　　在成熟至斯的房地產開發領域中，開發商也是經過了近二十年的高速發展，經過了求規模求週轉路上的意外事件，才認識到管理系統的失控，開始生出慢下來的反思意識。但這也並不意味着要開發商們要收縮規模。

　　或許，待物業公司的平臺系統搭建完善，管理能力完全匹配上管理規模後，這個由房地產開發衍生出的行業，能一改其勞動密集的面容，把規模變成流量入口，在估值和利潤表現上都闖出新天。