“老破小沒有未來”——這是標題，也是主線觀點。老破小沒有未來，並不是要說，老破小不能買，老破小面臨暴跌。相反的是，老破小在接盤人的微妙變化、中國房地產行業的整體變化，意味着老破小的存量在變大，需求在萎縮，老破小面臨的除了改造便是陷入深淵。

作者：大鬍子說房

來源：雪球

一、恐怖的存量

按照相關機構的統計，中國的存量房已經超過180萬億元的規模，按照面積來算，大約是有300億平方米存量房，同時一線城市清一色進入了存量房市場。這樣一個數字，並不是一成不變的，每年的新增土地供應和新房供應都在源源不斷的給這個“存量房”的大池不斷供應不斷注水。

與你認知不同的是，其實中國並不缺房子，房子也絕對不是稀缺品，沒有人住不起房子住不上房子，只不過，每個人自己歸屬的房子，在不同層級的城市、地段罷了。

這其中，從當下開始倒推，超過15年以上的房子，甚至10年以上的房齡，基本就已經可以歸屬到老破小的行列，而隨着時間的推移，在沒有大量拆除的情況下，每過一年，老破小的房子就增加一年的量。

換句話說，當下的次新房，在幾年以後，也將成爲老破小。

鋪墊了這麼多，其實想要表達的只有一個點：在未來，不僅僅沒有電梯的家屬院、老商品房被歸類成老破小，沒有用心維護、靠譜物業的電梯高層小區，從廣義上來解讀，一樣會被歸類爲老破小。

你手裏的新房子正在不斷的變老，老破小的量正在以非常恐怖的速度增加。這是我們要講的第一個重點。

二、唯地段論

“唯地段論”一直在行業內佔據非常重要的地位，無論是從業者還是購房者，相當一部分比例的人對此深信不疑。在炒房界中只看地段，專挑老破小的流派成了炒房派系中的重要的一派，還有業內出名的老破大歐神流派，幾乎也都是賺的盆滿鉢滿。

這也引得許多手裏有閒置資金的投資人，也在嘗試遵循傳統地段論選擇投資標的，把老破小列爲優質的投資品。殊不知，專業投資派系地段至上也只是基於當初的地段不會在短時間內退化、被替換，而快進快出已經是幾年前的事了，而非盲目哪裏便宜買哪裏。

專業炒老破小的人已經在行情高點出手，轉投限價新房。而非在現階段去作爲這些流派的接盤俠，接盤老破小的二手房。這是我們要講的第二個重點。

三、爲什麼老破小沒有未來

這是我們要講的第三個重點。細分之後是兩個點：產品升級和理念升級是第一點，地段並非一成不變是第二點。

我們先說產品升級和理念升級。

中國的房地產這幾年經歷了什麼？很多人會記得暴漲。很多人會記得天量供應，也有很多人會記得所謂越蓋越高。但從行業從業人員的視角來看，我看到的是升級，產品的升級、服務的升級、理念的升級。

房子從最初的遮風擋雨發展到現在各種新理念的引入，已經完全不是一個時代的概念。

最初的六層樓體樓、汽車停地面、住戶只交衛生費，到後來引入電梯、地下室、物業公司，這是最明顯的一代變革，我們稱之爲產品升級。

從有地下室到精裝地下室，從有電梯到各種不同方式的核心筒佈局，從能住就行到全生命週期戶型，從有花草樹木到園林分層四季植物分層，以及當下我們可以見到的所謂的夜光跑道，全社區WIFI，人臉識別，這一代變革，我們稱之爲理念變革。

理念變革來的似乎有點晚，但它的普及非常快。快到你會發現，當下幾乎大部分在售新房都會出現真正提升居住感的新理念和設計。

產品升級的時代，老破小還有市場和空間，兩代的差異無非是地庫和電梯，小的差異決定了老破小基本可以因爲地段抵消產品的落後，或者雷同的漲幅。

但居住升級的一代，顯然和老破小已經產生了極大的差異，當下的新住宅相對於老破小已經基本是降維打擊，當這一代住宅全面普及進入存量房之後，老破小的未來基本就已經終結。

你會說地段好，每個人的需求點不一樣，老破小依然會有很多人選擇。我們要思考的是，未來誰來作爲接盤人，無論是租還是售？

很顯然是下一代的年輕人。最近最流行的一句話叫，“6個錢包買房”，但反過來解讀意味着，許多孩子可能出生就有三套房子，爺爺奶奶一套，姥爺姥姥一套，爸爸媽媽一套。

這一代人生而優越，本身就有上一代人的財富積累，房子積累，自己手上的老房子不住，去接盤更老的房子？

你不要指望一個心情不爽就能辭職的00後，去接盤一個停車需要搶車位的沒電梯小區，對於他們來說，寧願去租長租公寓，接盤這樣的房子，顯然是不可能的。

接盤人的思維邏輯變了，老破小的漲價邏輯自然也變了。

所以我說，老破小沒有未來。

四、中國特色城市化

文章第二段，我們簡單的概括了一下地段論，沒有展開講，也沒有必要展開講。但中國特色城市化，也就是我們上一章中提到的地段非一成不變論，是極其有必要說的。

比如文首我有特意強調說過，老破小沒有未來，一線城市除外。

其實只是大部分除外，比如新興城市主城區根基不牢固的深圳，以及非環狀發展的廣州，就不能典型的套概念。中心向外擴散的城市，城市核心地段難以發生變化，優質地段的老破小通過加裝電梯，補種綠化，入駐物業，建立體停車，一定程度上可以彌補一些劣勢。

但所有的前提在於，他足夠貴，地段足夠足夠優質。

但達不到這樣標準的城市，佔絕大多數。以同樣一線的深圳爲例，羅湖對於最初的深圳來說是絕對的市中心，但城市的發展並非向外環狀擴散，從羅湖到福田再到後海，再到前海寶中。地段在二三十年間發生了飛速的變化。於是，你會發現，羅湖的老城區已經沒有年輕人問津，不要說無電梯的老破小，即便是老電梯房，也很難跑贏城市的大盤。

圖爲深圳城市變遷軌跡

以及既向東向南，又多點開花的廣州。更不用說大片待開發土地的二三線城市，對於中國的大多數城市來說，中國特色城市化，無論是速度還是模式，都註定了城市中心的轉移，而哪裏地段更好，無非是百姓用錢投票出來的結果。

無關歷史，無關情懷，事在人爲。

五、結論

老破小沒有未來，並不是要說，老破小不能買，老破小面臨暴跌。相反的是，老破小在接盤人的微妙變化、中國房地產行業的整體變化，意味着老破小的存量在變大，需求在萎縮，老破小面臨的除了改造便是陷入深淵。

所以，在當下如果你選擇一線的老破小，除非是短期內無法撼動的核心地段，否則儘量還是選擇次新房。至於小城市，未來很多城市將面臨老城區的空心化，所以更需要謹慎老破小。

如果你全文讀完還不理解，那就問問自己，如果讓你買老破小，最大的原因是什麼？是不是因爲便宜？如果是，你自己都覺得便宜纔會買，換位思考未來接手你二手房的人因爲什麼而買呢？

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