文｜鄧浩志

今年國內棚改面積減少大家都知道，過去幾年，許多三四線城市的房地產市場，就是通過去庫存政策，依賴着棚改推動銷售和房價的上漲。棚改少了，這些區域機會就少了。哪些三四線城市房價先扛不住？請各位看下圖。

談談幾點看法：

1、上一輪樓市去庫存政策，至少在三四線城市是失敗的。

爲消化大量積壓的商品房，2015年開始全國開展了整體去庫存政策。隨後導致一二線城市樓市出現的問題，不用再囉嗦，一言蔽之就是“用力過猛”，再補一句就是“執行力太強，獨立思考能力太弱”。當然，後來有了分城施策，試圖解決這個問題，但跟屁蟲還是有的。這些都是枝節問題，可以在發展中解決。

而三四線城市的問題就不同了，去庫存政策本來做得是不錯的，也實現了快速消化庫存。但各地爲了地方經濟數據好看，爲了增加財政，採取了增加土地供應，利用政策，加快城鎮拆、改的動作。結果庫存減少了，產能又上來了，然後新的庫存又開始增長了。總的來說，最初目的並沒實現，反倒推高了三四線城市房價，到是讓民生和金融壓力增加了。

2、在上圖數據中，棚改面積大的省份，其三四線城市的樓市對棚改政策依賴度高；棚改縮減比例大的，該省份三四線樓市今年被動購房的人羣減少比例大。基本上今年貴州、河南、山東、新疆、陝西、四川、浙江、安徽這8個省份的三四線城市的樓市，將會出現進一步的大幅降溫。之所以說是“進一步”，是因爲調控政策去年下半年開始，已經逐步傳遞到三四線城市了。三四線城市已在調控政策下出現了降溫，而今年再疊加棚改大幅“縮水”，肯定是雪上加霜了。

從數據上看，大概十個省份變動不大，唯獨廣西省今年有大幅的增量，新增約5萬套，所以這個區域的三四線城市樓市今年可能相對的堅挺。

數據只是棚改套數的計劃，至於貨幣棚改佔多少比例這裏沒有，而這又是一個關鍵。能貨幣改的，對商品房市場才更具有影響。

3、 三四線城市樓市的“錢途”掌握在政策手裏，不在市場手裏。

去年我考察過一批經濟並不發達的小城市，凡樓市火得一塌糊塗的，基本都因棚改而起。這些城市多半乏善可陳，正常市場情況下，幾乎沒有投資客會考慮進入。由於城區人口才10萬上下，所以剛需“生長”速度非常緩慢，整個城市的房地產市場都非常小。

這個市場的變量在“棚改”，而棚改這個變量的控制權就在政策制定者手中。徹底停掉棚改，這些城市一年成交量能破千就很厲害了。棚改若大幅放開，不但城市中的需求會大量釋放，還有包括周邊村鎮的鄉下入城購買力，各種返鄉置業購買力，以旅遊度假爲賣點的投資需求購買力都可能被激發出來。一句話概括：三四線城市樓市纔是真正的政策市。

城市發展定位的改變，決定三四線城市樓市的命運。幾年前，政策曾經要求：嚴控特大城市人口規模；重點發展中小城市。如今方向已經切換到爲：各大城市加速搶人戰略；政策要求：中心城市引領城市羣發展。這意味在在大城市旁邊的三四線城市，在城市羣中的三四線城市的樓市，有機會分得外溢的“紅利”。其餘部分，就如第三點所述，只能等政策了。