東莞商鋪轉讓的預算方案與選擇要點
東莞商鋪轉讓的預算方案與選擇要點
買房投資是改革開放幾十年來最為穩妥的一種方式，但是現在由於政策調控，房子只是用來住的，失去了投資意義，很多投資都把眼光轉向了商鋪，貸款購買一套商鋪，然後再租出去，也是一種很簡單的投資方式，那麼貸款按揭買商鋪是否划算呢？一起來看看吧：要想知道商東莞商鋪投資是否划算，要搞清這幾點：
買商鋪錢要算賬，這第一步，算一算購買後的商鋪租金是多少錢，按揭多少錢，首付多少錢，購買這一套商鋪總價值是多少，現有的租金能夠用多長時間賺回總房價，或者是你尋求增值點，在租金增長於不增長之間，房價增值了，也是可以，但是商鋪的房價增值需要太多的條件，非常的苛刻，商鋪一家增值的可能性，也需要等很長的時間，那麼，又回到了原點那個問題，現在的租金到底能不能做到以租養貸，如果不能，最好先不要買。
第二步就是要算一算，評估一下，真實的租金價值到底是多少，實際把商鋪租出去，需要等多長時間，要做多久的時間預算，不要天真的以為，房東告訴你，租金是多少，你就相信，更不要天真的認為，開發商返租給你，給你進行包租，這都是違反經濟規律的，實際上是不可信的，好事，怎麼會輪到我們頭上來，即使來了也要打個問號，背後是不是有更大的坑在等著呢？
購買商鋪的時候，客戶最擔心的事情就是，無法判斷一個商鋪的真正價格和價值之間的差距有多大，買了擔心以後商鋪租不出去怎麼辦，買了以後商鋪價格高了怎麼辦，那麼商鋪的價值，究竟是哪些因素決定的，它的價格是否和價值相互等值，如何判斷？
購買一處商鋪，不論是商鋪還是其他，其價格決定因素，往往有很多個方面，一旦感覺不值得投資購買，那就要放棄了；
在鋪莞家看來，商鋪的價格決定因素，往往只是幾個簡單的方面，便於理解，就簡單聊一聊；
首先，商鋪的價格，取決於年限；
年限越高的商鋪，價格可能就會打折扣，可能是一個老商鋪，特別是二手商鋪，價格往往很高，但是仔細一算，可能產權只有十幾年了，都知道商鋪的產權和住宅是有區別的，只有繳納了出讓金才會再次擁有使用權，銷售權，否則拆遷不理陪，不能交易等等，而且土地出讓金價格會在房價的20%以上，是一筆不小的費用支出，年限越高的商鋪，使用時間越短，理論上價格會更低一些；
開發商蓋房，從規划到投入使用就需要3年以上，減去3年的產權，有的樓盤更奇葩，土地都是十幾年前拿到的，一算產權只有20幾年了，這樣的商鋪或者商鋪的價格，自然要清楚，國內很多業主，並不關心這個，也不去計算，買商鋪必須去計算房齡的大小，總共才40年產權，缺一年就少一年，自然要計算價格；
其次，租售比收益率，到底是多少呢？
很多業主商鋪轉讓，會考慮到商圈，考慮到人流量，考慮到各方各面，其實你只需關注實際的租金價格，這些全部都就出來了，往往很多商鋪的價格高的很，而租金卻少的可憐，租售比不成比例，一算需要25年才回本，有什麼意思？
商鋪的收益率，低於5%的，也就是說20年收不回投資，那就等於是一個雞肋，因為購買商鋪的成本也很高，貸款利息算過沒？
收益率越高的房子，價值越高，但是要預防收益率的陷進，為什麼呢？
現在有很多的產權商鋪，答應你的收益率都在8%左右，意思是12年回本，真的能做到這麼高的收益率，真的是值得投資，可是事實是什麼，會買的不如會賣的吆喝，往往實際收益率，是沒有這麼高的，例如前三年的抵扣房價了，這一看就是一個營銷手段，價格暗地拉高，做了一個促銷而已，這個賬早在銷售之前就算好了，這樣的假收益率，是不能作為投資標的，或者參考的；
還有，就是商鋪本身的運營人是誰，這個很重要；
商鋪誰來運營，做什麼生意，租給誰，商場的產權商鋪，誰來經營，這個細節，會決定商鋪的租金價值，也就決定商鋪的投資價值，更會決定商鋪未來的增值價值，一個沒有生意的商鋪，最終都會是一個雞肋；
這需要最開始就先計劃好，打聽好，商鋪的格局適合做什麼，要提前知曉，照這個目前去執行，即可；
現在的商鋪，經營的項目，多數是體驗類項目的比較多，主要集中在餐飲，影視，K歌，兒童樂園，娛樂項目等等，親自參與進來的項目，凡是脫離這個目標，基本上不成氣候，還有就是民生類的社區商鋪，也是可以投資的；
選對經營項目，選對經營者，就基本上成功了一半，有的開發商自己經營，一聽就不靠譜，沒經驗，那不是瞎胡鬧嗎？
商圈的選擇，氛圍的選擇，雖然競爭激烈，但是會形成規模效應，每個商鋪都會分得一杯羹，至少租金會逐漸增長趨勢，當然了，還要配合上合格的經營者，才會更上一層樓；
商鋪價格的背後，是人流量，是精準人流量，更是來錢的速度，還有經營者的智慧組成；
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