近日，记者收到了中介发来的一条消息，说是滘口客运站对面有一个全新的公寓项目，单价2.2万元/㎡还带装修，关键是产权有70年！

　　听到这里，记者就寻思着：70年产权公寓，还有这种操作？莫不是中间藏着什么猫腻？为了了解清楚，记者决定前往打探一番。

　　70年产权公寓？

　　滘口这个盘到底什么来头？

　　中介口中的这个盘叫鹅潭汇，位于芳村大道西，与滘口客运站、地铁5号线滘口站仅一路之隔。

　　目前，项目建筑外墙还围着绿皮棚，顶上还有塔吊在施工。

　　项目销售中心就设在两栋楼中间的商场位置，陆陆续续不断有买家前来咨询、了解。

　　据介绍，鹅潭汇总占地面积71010㎡，分为A、B两塔楼，17-20层层高。

　　其中，1-4层为购物商场和空中活动场所，5-层以上为公寓、酒店和写字楼。其中，A栋4层以上为开发商自持物业，B栋4层则以上对外出售，不过卖的只是使用权。

　　也就是说，中介对外宣传的单价2.2万元/㎡的公寓，卖的只是使用权。

　　卖多少年的使用权呢？60年！

　　这到底是怎么回事？

　　记者翻查资料发现，该地块原为荔湾区石围塘街五眼桥村集体用地，2009年批准建设新广佛商业中心，当时还纳入了2009年荔湾区重点项目之一。但后来由于种种原因，项目迟迟未动工。

　　随后2017年，项目重新报批命名为鹅潭汇，广州合想物业管理有限公司介入开发，中铁二局建设，并于今年正式入市。

　　由于是村集体用地，因而整个项目只有一个大产权证，但由于当时报批建设，政府提出要有年限规定，故而批了70年的使用权，目前已经过去了10年，因而只剩下60年的使用权。

　　所以，这就是销售口中70年产权公寓的来历！

　　首付28万起！

　　可分期？可包租？还可回购？

　　那么，这批卖使用权的公寓，到底是怎样的一批产品呢？

　　据了解，项目主推的是48-101㎡的平层和复式公寓，其中平层层高仅有2米多，复式层高则去到4.5米，分6种户型10种装修风格，选择较多。

　　比如下面这套48㎡的复式单位，为“双钥匙”设计，上下两层分开管理，每层均设有卫生间、简易厨房操作台和客卧一体的空间。

　　复式一层

　　二层除了有这些布局以外，还附赠一个小阁楼，可作为一个小房间来使用。

　　附赠的小阁楼

　　更关键的是，这批公寓价格非常“诱人”，平层单位1.3万元/㎡起，复式均价在2.2万元/㎡左右。

　　以一套48.82㎡的平层公寓来计算，折后总价56万多，首付5成约28万。而且还可以首付分期，先给30%的首付款17万多，剩下20%的首付款可以免息分期一年给清。如果贷款5年的话，月供大约去到5000多元/㎡。

　　不仅如此，开发商还与酒店签约，提供5年的包租服务，其中平层单位租金为65元/平/月，复式则去到85元/平/月。

　　如果是一套48.82㎡平层公寓来计算，每月至少可以有3174元/平的固定收益。如果加上分红，每月大约有5000多元的租金回报。

　　一套48.82㎡的平层公寓租金收益

　　那么，这里真的好租吗？

　　由于项目地处广佛交界板块，邻近滘口客运站和地铁5号线滘口站，每天都有大量的客流量。

　　滘口地铁站

　　像是正对面的滘口客运站日均流量约5万人，以及附近岭南花卉市场2万人的就业人群和海鲜市场1万人的日均人流量，再加上这里地处白鹅潭CBD，未来将诞生大量就业人群。

　　滘口客运站

　　因此，从板块的发展来看，未来这里的居住需求确实不容小觑。

　　更不可思议的是，开发商还提供了回购服务，如果5年后买家不想持有，开发商将100%回购这批公寓，且回购价就是现在的成交价，会有合同约定。

　　单价笋、总价低，有60年使用权，而且有包租服务，再加上不满意100%可以退货等卖点，让不少买家趋之若鹜。

　　因而当记者再次致电询问后，就告知当天推出的10来套单已经卖完了，但周末会加推15套平层单位，总价63-70万/套。

　　那么，这个盘真的值得买吗？我们不妨听听专家的建议。

　　崔登科

　　广州世联行资深市场研究员

　　它其实就是小产权房，它是给不了你房产证的，你跟他签合同，无论是签50年也好，还是70年也好，都是签的长期租赁合同，你说这个风险大不？肯定还是有一些风险。

　　目前来看的话，小产权公寓就出现的问题不是特别多，但如果靠租金来回笼你的资金的话，除非它价格比较便宜才行，如果太高的话，那个也是受不了。

　　不过按它这个价格来看的话，投资价值还是蛮大的。如果是100㎡的房子，一个月租金就是6500，你出的成本也不是很高，才不到2万块钱，还是蛮诱人的。

　　当然，肯定也有风险。风险在哪儿呢？

　　就是说开发商跟政府签的长租协议，他们签了70年，但现在政府不让签那么长时间的，就不知道这个事儿他们怎么处理的，如果这个事儿能处理好的话，我觉得这个投资价值是比较大的。

　　和崔登科一样，我频道特约评论员黄韬也重点提出了其风险。

　　黄 韬

　　房产频道特约评论员

　　对于买家，最大的风险就是没有产权。

　　一般来说，租赁合同国家规定最长只能签20年，20年一签，20年以后再20年，或者三个20年之后，再送10年之类。

　　从法律上来看呢，是有风险的，比如20年后的续约问题，是否有法律保证？因为没有产权的话，将来这个风险是特别多的，而且从历史的一些案例来看，有一些是比较麻烦，会面临被政府收回的风险。

　　你说5年后不满意了可以退货，万一在这期间开发商经营不下去了怎么办？到时候找谁？除非是大品牌房企，还有得保证。

　　总的来说，对于投资性的买家来说，我们不建议来投资这样的产品。如果是自用的话，也是一样的道理，就当是一次性交了租金，但我还是不太建议去买这样的产品。

　　简单来说，虽然这个公寓看起来成本不是很高，再加上有返租、有大量的消费需求，看起来是稳赚不赔的生意，但由于没有产权，将来可能会面临比较大的风险。

　　所以，奉劝各位，投资有风险，入手需谨慎！