近日，記者收到了中介發來的一條消息，說是滘口客運站對面有一個全新的公寓項目，單價2.2萬元/㎡還帶裝修，關鍵是產權有70年！

　　聽到這裏，記者就尋思着：70年產權公寓，還有這種操作？莫不是中間藏着什麼貓膩？爲了瞭解清楚，記者決定前往打探一番。

　　70年產權公寓？

　　滘口這個盤到底什麼來頭？

　　中介口中的這個盤叫鵝潭匯，位於芳村大道西，與滘口客運站、地鐵5號線滘口站僅一路之隔。

　　目前，項目建築外牆還圍着綠皮棚，頂上還有塔吊在施工。

　　項目銷售中心就設在兩棟樓中間的商場位置，陸陸續續不斷有買家前來諮詢、瞭解。

　　據介紹，鵝潭彙總佔地面積71010㎡，分爲A、B兩塔樓，17-20層層高。

　　其中，1-4層爲購物商場和空中活動場所，5-層以上爲公寓、酒店和寫字樓。其中，A棟4層以上爲開發商自持物業，B棟4層則以上對外出售，不過賣的只是使用權。

　　也就是說，中介對外宣傳的單價2.2萬元/㎡的公寓，賣的只是使用權。

　　賣多少年的使用權呢？60年！

　　這到底是怎麼回事？

　　記者翻查資料發現，該地塊原爲荔灣區石圍塘街五眼橋村集體用地，2009年批准建設新廣佛商業中心，當時還納入了2009年荔灣區重點項目之一。但後來由於種種原因，項目遲遲未動工。

　　隨後2017年，項目重新報批命名爲鵝潭匯，廣州合想物業管理有限公司介入開發，中鐵二局建設，並於今年正式入市。

　　由於是村集體用地，因而整個項目只有一個大產權證，但由於當時報批建設，政府提出要有年限規定，故而批了70年的使用權，目前已經過去了10年，因而只剩下60年的使用權。

　　所以，這就是銷售口中70年產權公寓的來歷！

　　首付28萬起！

　　可分期？可包租？還可回購？

　　那麼，這批賣使用權的公寓，到底是怎樣的一批產品呢？

　　據瞭解，項目主推的是48-101㎡的平層和複式公寓，其中平層層高僅有2米多，複式層高則去到4.5米，分6種戶型10種裝修風格，選擇較多。

　　比如下面這套48㎡的複式單位，爲“雙鑰匙”設計，上下兩層分開管理，每層均設有衛生間、簡易廚房操作檯和客臥一體的空間。

　　複式一層

　　二層除了有這些佈局以外，還附贈一個小閣樓，可作爲一個小房間來使用。

　　附贈的小閣樓

　　更關鍵的是，這批公寓價格非常“誘人”，平層單位1.3萬元/㎡起，複式均價在2.2萬元/㎡左右。

　　以一套48.82㎡的平層公寓來計算，折後總價56萬多，首付5成約28萬。而且還可以首付分期，先給30%的首付款17萬多，剩下20%的首付款可以免息分期一年給清。如果貸款5年的話，月供大約去到5000多元/㎡。

　　不僅如此，開發商還與酒店簽約，提供5年的包租服務，其中平層單位租金爲65元/平/月，複式則去到85元/平/月。

　　如果是一套48.82㎡平層公寓來計算，每月至少可以有3174元/平的固定收益。如果加上分紅，每月大約有5000多元的租金回報。

　　一套48.82㎡的平層公寓租金收益

　　那麼，這裏真的好租嗎？

　　由於項目地處廣佛交界板塊，鄰近滘口客運站和地鐵5號線滘口站，每天都有大量的客流量。

　　滘口地鐵站

　　像是正對面的滘口客運站日均流量約5萬人，以及附近嶺南花卉市場2萬人的就業人羣和海鮮市場1萬人的日均人流量，再加上這裏地處白鵝潭CBD，未來將誕生大量就業人羣。

　　滘口客運站

　　因此，從板塊的發展來看，未來這裏的居住需求確實不容小覷。

　　更不可思議的是，開發商還提供了回購服務，如果5年後買家不想持有，開發商將100%回購這批公寓，且回購價就是現在的成交價，會有合同約定。

　　單價筍、總價低，有60年使用權，而且有包租服務，再加上不滿意100%可以退貨等賣點，讓不少買家趨之若鶩。

　　因而當記者再次致電詢問後，就告知當天推出的10來套單已經賣完了，但週末會加推15套平層單位，總價63-70萬/套。

　　那麼，這個盤真的值得買嗎？我們不妨聽聽專家的建議。

　　崔登科

　　廣州世聯行資深市場研究員

　　它其實就是小產權房，它是給不了你房產證的，你跟他籤合同，無論是籤50年也好，還是70年也好，都是籤的長期租賃合同，你說這個風險大不？肯定還是有一些風險。

　　目前來看的話，小產權公寓就出現的問題不是特別多，但如果靠租金來回籠你的資金的話，除非它價格比較便宜纔行，如果太高的話，那個也是受不了。

　　不過按它這個價格來看的話，投資價值還是蠻大的。如果是100㎡的房子，一個月租金就是6500，你出的成本也不是很高，纔不到2萬塊錢，還是蠻誘人的。

　　當然，肯定也有風險。風險在哪兒呢？

　　就是說開發商跟政府籤的長租協議，他們簽了70年，但現在政府不讓籤那麼長時間的，就不知道這個事兒他們怎麼處理的，如果這個事兒能處理好的話，我覺得這個投資價值是比較大的。

　　和崔登科一樣，我頻道特約評論員黃韜也重點提出了其風險。

　　黃 韜

　　房產頻道特約評論員

　　對於買家，最大的風險就是沒有產權。

　　一般來說，租賃合同國家規定最長只能籤20年，20年一簽，20年以後再20年，或者三個20年之後，再送10年之類。

　　從法律上來看呢，是有風險的，比如20年後的續約問題，是否有法律保證？因爲沒有產權的話，將來這個風險是特別多的，而且從歷史的一些案例來看，有一些是比較麻煩，會面臨被政府收回的風險。

　　你說5年後不滿意了可以退貨，萬一在這期間開發商經營不下去了怎麼辦？到時候找誰？除非是大品牌房企，還有得保證。

　　總的來說，對於投資性的買家來說，我們不建議來投資這樣的產品。如果是自用的話，也是一樣的道理，就當是一次性交了租金，但我還是不太建議去買這樣的產品。

　　簡單來說，雖然這個公寓看起來成本不是很高，再加上有返租、有大量的消費需求，看起來是穩賺不賠的生意，但由於沒有產權，將來可能會面臨比較大的風險。

　　所以，奉勸各位，投資有風險，入手需謹慎！