過去3年，“倒掛”是樓市中最美妙的詞彙，沒有之一。在一輪又一輪的漲跌起伏中，投資客們抱着“買到就是賺到”的心理前赴後繼，“倒掛”也的確爲他們輸送了海量的財富。

但今天我要說，這一切都要行將結束了。

NO.1丨壹

合肥，現在幾乎沒有倒掛板塊

這幾年新房和二手房倒掛現象產生的原因，是一串連招。

上一波住宅“去庫存”之後，合肥新房庫存嚴重短缺，而漲價潮讓合肥積壓了天量的購買力，最終泄洪到二手房市場，促使二手房價格飆升，緊接着新房又被嚴厲限價，才形成了二手房價格普遍高於新房的局面。

可當我們今天再看，情況又完全不同。

合肥目前有新房在售的板塊共計37個，存在倒掛的有多少呢？基本爲0。分三個有代表性的價格段一一來看。

1、新房均價1.5萬/㎡以下

新站全區所有新盤都符合條件，七裏塘、職教城、烈山路均價都在1.4萬/㎡左右，最高1.48萬/㎡。

七裏塘板塊二手房最新的掛牌均價1.1萬/㎡-1.7萬/㎡，再細分一些，除了家天下之外，其他二手房小區掛牌均價都在1.5萬/㎡以下。職教城和烈山路暫時不存在二手房市場。

瑤海龍崗和周谷堆板塊90%的在售盤均價在1.32萬/㎡-1.5萬/㎡，但二手房價格大部分都是1.2萬/㎡-1.3萬/㎡。城建琥珀名城房齡在10年以內，二手房掛牌均價也不過1.2萬/㎡-1.4萬/㎡。

肥東新房主流均價1.05萬/㎡-1.4萬/㎡，文一名門雲河灣、禹洲中央廣場、城建琥珀名郡等很多次新房小區的掛牌價是1.1萬/㎡-1.2萬/㎡，房齡較大的很多小區不到1萬/㎡。

肥西新房和二手房均價都是三縣最高，新房均價1.4萬+/㎡，繁華大道和翡翠路沿線的次新房小區二手房也只掛到1.4萬-1.5萬/㎡，基本是均勢的狀態。

長豐新房均價1.15萬-1.48萬/㎡，但長豐二手房超過1.3萬/㎡的極少，華地森林語、融科梧桐裏、文一錦門北韻等一批次新房都在1.1萬/㎡-1.2萬/㎡上下浮動。

2、新房均價1.5萬/㎡-1.8萬/㎡

這個區間新房供應出現斷層，只有經開區南豔湖和廬陽區雙湖板塊。

南豔湖板塊新房均價1.65萬/㎡-1.9萬/㎡，掛牌量比較大的小區是綠地濱湖國際花都、濱湖前城、觀瀾華庭，均價1.4萬/㎡-1.7萬/㎡，新房比二手房普遍高出2000元/㎡左右。

廬陽區雙湖板塊沒有二手房供應，暫時表過不提。

3、新房均價2萬/㎡以上

主要集中在濱湖省府、環湖CBD、政務區、包河區。

省府板塊新房均價2.2萬/㎡-3萬/㎡，二手房均價1.9萬-2.4萬/㎡，新房整體比二手房高3000元/㎡以上；

環湖CBD新房1.91萬/㎡-2.5萬/㎡，二手房均價1.7萬/㎡-2.9萬/㎡，個別改善產品還存在有一些倒掛現象，比如信達公園裏。

政務區格局比較純粹，新房只有3家在售，均價都超過2.5萬/㎡，最高單價突破4萬/㎡。政務區二手房均價整體也是最高的，1.7萬/㎡-3.2萬/㎡，可依舊落後於新房。

包河區除了濱湖龍川裏和高鐵都市花園，其他項目均價2.2萬/㎡左右，但包河區次新房不多，目前二手房均價超過2萬/㎡的只有中海央墅等極少數。

可以這麼說，目前合肥只存在倒掛的樓盤，而沒有倒掛的板塊。但是，價格倒掛的樓盤，無數雙眼睛在盯着這塊肥肉，最低6成首付+全款優先，沒有充足的財力和人脈基本沒戲。

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NO.2丨貳

誰是倒掛現象終結者？

什麼促使了價格倒掛的衰落？原因有三個：

1、地價太高，倒逼新房房價整體上浮

從2016年以後，合肥出讓了大量高價宅地。到現在爲止，除去長豐之外，九區兩縣最高住宅樓面價都超過1萬/㎡。土地限價以後，很多項目的樓面價都緊貼着天花板存在。

而在今年3月和4月份的土拍中，地價又迎來一次集體升溫。濱湖拍出1.7萬/㎡的樓面價，肥西9000元+/㎡，高新、蜀山、包河全面破萬，長豐樓面價7000元+/㎡還要搖號。

雖然各區新房天花板依然堅挺，但大量高價地“衝頂失敗”後都被留在了次高峯，形成了新房市場的中堅力量。

2、毛坯、精裝修分開備案，“價上加價”

2018年二季度，合肥開始實施“精裝修分開備案”的政策。

隨之而來的是，站崗的地王和準地王幾乎全數出動，最高裝修備案價5000元/㎡。前期性價比很高的限價盤也加上裝修，價格陡然擡高2500元/㎡-3500元/㎡，比如雲谷。

3、二手房價格的陰跌+投資客砸盤

2017年和2018年近兩年時間，合肥二手房整體均價都處在陰跌當中，同一套房總價下調5-10萬是常有的事。

另一方面，2016年和2017年進場的投資客們，已經開始拎着房子到二手房市場殺韭菜了，形成了一定的砸盤效應。這一點濱湖表現得最明顯，雲谷、淮礦東方藍海、寶能城大量二手房只賣1.7萬/㎡-1.8萬/㎡。

NO.3丨叄

結語

未來幾年，還會不會有一二手倒掛3000元/㎡以上的情況出現？基本不可能了。

1、新房比二手房價格高，纔是市場的常態。而且按照合肥目前的純新盤和新地塊的情況來看，改善產品會越來越多，新房整體均價還會緩慢擡高。

2、二手房的價格支撐，主要依賴於地段和成熟的配套。而隨着房齡的老化，房子本身的價值會逐步縮水。

這裏我們排除了頂級學區房，因爲只要學區不變，學區房的價值就基本恆定，比較起來沒有太大意義。

如果說再出現倒掛，除非再來一次去庫存，但有可能嗎？

總而言之，一二手房倒掛減弱當然是利大於弊。

1、還原更健康、更冷靜的市場，只是新房價格還是偏高，還需要調控的推手；

2、對自住羣體來說，有了更多更好的選擇，那就是高性價比的二手房。雖然要花費更多的時間和精力，但只要看得足夠多，就一定有機會；

3、投資的渠道急速收窄，一是揹着極高的房貸利息，用高成本買限價盤，收益和買理財差不了太多；二是正常首付買其他項目，可能有爛在手裏的風險。

如果不能及時套現，投資就完全沒有必要，更沒有意義。

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