拋磚引玉，簡單講一下我的觀點。

　　很多人認爲中國房價泡沫嚴重，要不是政府行政手段壓制，房價早就破了，或者房產稅一出，泡沫就破了。這些人的證據往往是北京一套房需要年輕人工作多少年纔買得起，同時伴隨以日本房價泡沫美國房價泡沫的例子。

　　那這裏一個很明顯的漏洞就是，憑什麼年輕人只要工作就可以買得起一線城市的房？中國十四億人口，幾億年輕人+中年人，這些人都買得起北上廣深的房子會出現什麼情況。所以一個顯而易見的悖論就是，一線城市和二線城市的優質地段，它就不可能讓普通人都買得起，因爲供給有限，買得起的人多了，價格就必須漲，漲到大部分人買不起爲止。所以一個年輕人，他買不起房，並不是因爲房價太高，而是因爲他競爭不過別的年輕人。

　　以美國爲參考，美國幅員遼闊，物產豐富，經濟富足，但是它大部分的經濟和人口仍然集中於東西海岸100英里內和密西西比河沿岸。中國隨着社會進一步發展，經濟和人口也必將向東部沿海和長江/黃河/珠江沿岸聚集。同美國相比，美國3億人口，中國14億人口；美國有東西兩個海岸，我們只有東部沿海；因此可以想象未來一二線城市必將彙集比現在多得多的人口和經濟，我們經常拿北京上海房價和美國歐洲比來說明中國房價泡沫嚴重，在不同的人口和地域環境下，顯然是有失公允的。

　　因此，如果我們把房價分爲核心城市和非核心地區來看，我們可以發現，對於核心城市而言，由於未來經濟和人口的聚集，其實不算貴，雖然大部分都買不起，但地段就那麼多，大部分人都買不起纔是正常的。而對於非核心地區（三四五線城市/鄉鎮），房價其實並不很高。這樣區分來看，就算個別地區有泡沫，似乎整體也還算比較健康。

　　另外我們在說一個股票有泡沫的時候，我們經常用每年產生的現金流或者股息率來衡量，比如長江電力，股息率4%，且未來能穩定保持在4%以上緩慢增長，而十年期國債利率不到4%，那我們就認爲它沒有泡沫；又或者一個成長期的企業，比如平安銀行，雖然現在股息率才1%，但是因爲未來會不停增大，以至於幾年後能夠遠超4%，且比4%多得多，那這樣我們也認爲它沒有泡沫。所以我們在衡量房產有沒有泡沫的時候，我們也可以用租金類比股息率。以杭州城區爲例，租售比大概在2%-3%，考慮到租金長期的增長，這個租售比並不低，因此從這個角度看，中國一二線城市的房價似乎並沒有泡沫。

　　最後講兩句稅的事，很多東西要從經濟運行的角度去思考，而不是“我大侄子買不起房，房價跌了就買得起了，因此房地產稅勢在必行”這樣個人個體主觀意願的角度。我們思考這樣幾個問題，隨着我國勞動力成本上升帶來的出口競爭力減弱，經濟轉型還遠遠未成功之際，三駕馬車裏的出口已經快撐不住我們日益龐大的經濟體了，而投資和出口帶來的收入增加是消費的基礎，即消費是伴隨而來的而不是說我可以去人工加大消費，那剩下的就只有投資了。房地產要是降價，壓抑投資端需求，那經濟引擎就徹底熄火了。

　　所以很多人都少想了一層——

　　「房子降價了，我不就買得起房了嗎！」

　　「傻孩子，房子降價了，你以爲你收入不會跟着降嗎」

　　Xiaxiaodong

　　是不是一個胖子，不是一眼就能看出來嗎？還非得稱下體重？房價明顯是高估的。但也不一定就下跌，中國封建時代的鹽鐵專賣，鹽鐵一直維持高價2000年，鹽鐵也不值那麼多錢。而新時代的房地產，不光是鹽鐵，而且還有槓桿。槓槓放大了人的貪婪，也帶來了極大的波動性，不光向上波動，也可能向下波動。

　　xeptune

　　有沒有泡沫的判斷依據很簡單，如果一棟房子這輩子你只能收租不能出售，你願意持有還是以市價出售。

　　ZHANGSHEN

　　其實從2015年這輪房價翻倍以後，買房的主要矛盾變了。

　　2015年之前，主要是首付的問題。北上深的上車盤大概300萬一套，首付要湊100萬左右。只要能湊到首付，200萬按揭分30年還，每月大概按揭1.1萬元左右。夫妻雙方公積金總有幾千塊錢，實際自己出錢大概也就是6000-8000元。

　　2015年之後，主要變成現金流的問題。北上深的上車盤500萬一套，首付要湊150萬，但由於三四線房價大漲，賣一套老家的房子也能有大幾十萬甚至100多萬，首付反而問題不大。但剩下的350萬分成30年按揭，每月要還2萬元左右，那真的是要了親命了。

　　30年，每個月2萬。此外房子到手後，裝修可能還要花上幾十萬。

　　話說這個社會對於90後的要求，是不是真的太高了？

　　我朝房市，一線城市是大藍籌，強二線是大白馬，二線是創業板，三四線是垃圾股。只考慮上車盤的話：

　　一線的頂大概是一套房子500萬，首付3成，按揭30年350萬，每月還貸1.8萬。

　　強二線的頂大概是一套房子300萬，首付3成，按揭30年210萬，每月還貸1.2萬。

　　二線的頂大概是一套房子150萬，首付3成，按揭30年105萬，每月還貸5500元。

　　超出了這個價格，普通90後的現金流不可能支撐，包括哪些在金融和互聯網行業工作的看起來光鮮的90後。

　　無論再怎樣上槓杆也好，每月的現金流是不會騙人的。炒房客當然有，但房價的基石卻是一代又一代的剛需。

　　cherry0811

　　最大的誤判就是認爲中國的家庭收入還會持續增長。

　　這也是經濟週期產生的來源。

　　一個不滿18週歲的孩子，會形成一個錯覺以爲自己每年都會長個子，只有過了18週歲纔會發現個子長不了了，但是大部分國人沒有經歷過這個階段。日本、臺灣就經歷過了。

　　經濟增長（或者說收入增長）需要受到生產效率的約束，生產效率的提升才能帶來經濟的增長，但是我國連續多年爲了刺激經濟，實施的許多低效投資開始漸漸拖累生產效率，中國的經濟自然增長率已經逐漸放緩，毫無疑問中國是在步日本的後塵。

　　爲什麼有日本的前車之鑑卻避不開？這是東亞文化基因決定的。

　　china_hp

　　同理，東京的房價應該漲到大部分日本人都買不起，紐約的房價應該到大部分美國人都買不起。那爲什麼，北京上海要高於東京呢？是中國人均收入更高嗎？

　　xie_zero

　　不能用無房的人的收入來看房價是否有泡沫，沒房的未必買不起房子，只是有不切實際的幻想，買不起“想買”的房子（市中心，好學區，大戶型。。。）

　　有房的人就實際的多，買的房都是根據自身情況理性考慮過的。如果有房的人大多數都再也買不起自己的房了，就說明有泡沫了。因爲大多數理性的人都買不起自己在住的房子，不是泡沫是什麼。所謂泡沫，不就是非理性造成的嗎？

　　但有泡沫不一定會破，因爲一線城市的房子也不是都被高收入人羣住着。就算你收入是前多少多少，也不能強迫收入低於你的人讓出一線的房子。你只能競爭少量新房和願意賣掉房產的人的房子，只要有意願買房的的高收入人羣大於這個數量，泡沫就能維持。假設北上廣深4000萬套房，並不意味着只要收入前4000萬的人就一定能買的起，因爲已經有房但收入低於你的人也住得起，他們不會因爲收入不夠高就把房賣掉。所以房價可以漲到前1000萬，前500萬收入的才能買的起，因爲真正流通的房產也許就那麼多。

　　特別提示

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