一直以稳健著称的禹洲地产股份有限公司（01628.HK，以下简称“禹洲地产”）日前交出了2018年的业绩答卷。

　　截至2018年底，禹洲地产累积合约销售金额为人民币560.03亿元，按年上升38.94%。年内累计合约销售面积为370.27万平方米，合约销售均价约为每平方米人民币1.51万元。

　　具体来看，长三角区域、海西经济区、环渤海区域、华中区域、西南区域以及粤港澳大湾区分别占比约为60.0%、18.8%、12.1%、8.3%、0.1%及0.6%。其中，作为禹洲地产总部所在地，2018年内，上海贡献的合约销售金额达人民币63.48亿元，占总合约销售金额的11.34%。

　　禹洲地产创始人、董事局主席林龙安太平绅士表示，禹洲地产还是朝着2020年千亿目标在前进。“我相信我们能够完成，这是公司一直的目标。”

　　夯实六大区域板块

　　据了解，2018年，禹洲地产战略性进入28个一二线核心城市和强三线城市，进一步夯实及深耕六大区域板块的布局，面对多变的市场，集团谨慎控制投资方向，采取灵活多元化的拿地方法，一年内共纳入30个优质地块。

　　截止到2018年年底，禹洲地产共有123个项目，土地储备约1738万平方米，其中长三角占40%，环渤海占24%，海西占22%。2018年，禹洲地产首进重庆开拓西南，并且加码布局大湾区，新进佛山和中山，集团方面表示，未来长三角、环渤海、大湾区将是集团重点布局的都市圈。

　　业绩方面，禹洲地产的合约销售额不断刷新过往的历史记录，2016～2018年复合增长率达到55.4%，合约销售进入增长快车道。损益表方面，据介绍，2018年禹州地产确认收入243.06亿元，按年升12%左右，收入增加的主要原因是由于年内交付面积增加和单价的增加。年度利润及核心利润分别按年升19%和17%。

　　林龙安表示：“2018年禹洲地产在重庆、扬州、蚌埠、新乡、福州等地的多个新盘迎来上市，合约销售贡献来自24个城市，更加多元化，除了禹洲地产的摇篮厦门、总部上海之外，集团还提前布局了合肥、南京、苏州、杭州等核心城市，取得了不错的成绩。通过我们对六大都市圈的深耕布局，策略已经取得了成效。”

　　按区域划分，长三角都市圈贡献336亿元，约占总合约销售的60%，共有36个在售项目，表现亮点众多，继续巩固禹洲在长三角区域的品牌影响力。

　　在回答关于公司未来在长三角区域布局战略时，林龙安表示：“长三角一直是禹洲地产重要的战略布局区域，未来还会加强。所以我们非常关注每一个销售的达标，还有项目的布局。”

　　而谈及长三角核心城市上海，林龙安表示：“从布局方面，我非常看好上海，上海无论产业落地、产业转型、金融体系板块的落地，都走在内地的前端。禹洲地产现在总部也在上海，所以上海是禹洲地产的根据地。”

　　对于禹洲地产的区域布局策略，摩根大通研究分析认为，禹洲地产眼光独到，精准把握拿地节奏，在土地市场回温之前积极拿地。禹洲于2019年第一季度新增可售货值亮眼，随着更多高利润率的新增优质项目披露，将进一步支持公司增长。另外，鉴于超过80%的项目布局在一二线城市，禹洲将会成为未来政策放宽的主要受益者。

　　另据申万宏源计算，六个主要核心城市，包括合肥、厦门、上海、苏州、南京、杭州合计可以为禹州地产贡献至少六成销售额，而这些区域市场在经历了超过两年严格政策打压后，于今年开始初步显现见底回升的态势。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从结构上来讲，这是具有一定品牌影响力的企业布局模式，“其不会盲目进入非核心的城市，核心城市里面也不一定是大城市，而是围绕长三角、珠三角、福建、闽南等地区的布局。这样的布局具有较好的市场导向，也体现了当前整个市场较好发展态势。

　　财务稳健多元并进

　　据悉，禹洲地产的收入主要来自包括物业销售、投资物业租金收入、物业管理收入及酒店运营业务在内的四大业务范畴，为公司带来了多元化的收入。2018年，禹洲地产的收入为人民币243.59亿元，按年上升12.01%。公司方面表示，主要由于期内交付物业建筑面积的增加及销售单价的上升。

　　其中，物业销售收入约为人民币236.26亿元，按年上升11.37%，占整体收入的97.20%；投资物业租金收入约为人民币2.45亿元，物业管理费收入约为人民币4.17亿元，酒店运营收入约为人民币1820万元。

　　资产负债表方面，禹洲地产财务总监黄展鸿表示，2018年禹洲地产总权益达到214亿元，按年升23%，手头现金约293亿元，同比增幅达到67%。2018年，禹洲地产融资平均成本为7.23%，较2017年上升1.2个百分点，净负债比率为66.97%，较2017年上升约9个百分点，不过仍处于行业同等可比房企的较低水平。

　　“禹洲地产的境内融资成本为7.42%，境外融资成本为6.99%。据我所知，在同级别同规模的房企中我们是最低的。”黄展鸿说道。

　　林龙安强调：“自2009年上市以来，禹洲地产的毛利率一直维持在30%以上，2018年接近31%，一直处于行业的领先水平，EBITDA（税息折旧及摊销前利润）和核心利润依然保持在行业的较高水平。2018年禹洲地产更加追求利润、规模与风险控制，三驾马车平衡发展，我们认为只有行稳才可以致远，稳健经营才可以获得有质量的规模扩张和利润增长，品牌价值和产品等多方面的提升，均衡发展才能赢得客户口碑和资本市场的认可，才能从容应对供给侧改革下的深度变革的中国市场的波动。”

　　摩根大通认为，受益于良好的成本控制，禹洲地产2018财年核心净利润率为14.1%，稳居房地产行业高水平之列。事实上，禹洲的净利润率一直优于同业，这与良好的净负债率相结合，表明了禹洲在小盘股中属于管控最有效率的地产开发商。

　　从业务结构的角度来看，严跃进指出，目前禹州地产业务结构合理，如果能够协调好，后续业绩增长的可能性还是比较大的。

　　“一个成熟的开发性企业，应该具有一定的归合能力，要以开发为主，物业租金、物业管理和酒店运营支持它的物业销售业务。”亿翰智库首席分析师张化东表示。

　　展望未来，林龙安表示：“预计房地产因城施策的微调会陆续加大，但‘房住不炒’的基调不会改变。持续收紧的流动性对行业产生较大影响，土地市场进一步趋向合理，并将使并购市场出现较好机会，进一步促进行业整合。2019年，禹洲地产将更加注重规模效应带动经济效益，采用更灵活的拿地策略，主动出击的同时，平衡规模、利润和风险；同时，继续为市场不断输出高品质的标杆性产品，为股东及其他投资者价值最大化竭诚努力。”