時光飛逝，轉眼間2018年已悄然結束，2019年的列車已經起航，回望2018，德州樓市從以往的“瘋狂”開始邁向“理性”，2017年德州土地市場可以總結爲“地價飆升，地王頻現”，而2018年則可以概括爲“區域分化，漸趨理性”。

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全市房地產土地面積分析

1、 住宅用地

2018年，德州全市出讓房地產住宅用地9265.7畝，相比2017年，增加近586畝，在溢價率方面，土地成交溢價率由2017年的24%降至22%，而在土地單價方面，相比2017年，提高82.6萬/畝，全市住宅用地均價爲233.5萬/畝，樓面均價達到1450.7元/㎡。

相比2017年土地市場，德州房地產住宅用地，量價齊升。

2、商服用地

商服用地方面，2018年，德州全市出讓商業用地1273.7畝，相比2017年稍有下降，價格方面，2018年德州市商服用地成交均價相比2017年提升46.6萬/畝，成交均價爲114.3萬/畝，漲幅達到68.8%。

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各縣區出讓土地分析

1、 各縣區住宅用地

2018年，齊河住宅用地出讓面積最高，達到1861畝，其次爲中心城區爲1244畝，而陵城區出讓面積最少，爲414畝，臨邑縣出讓的604畝房地產用地中，商品房住宅用地僅爲89畝，爲東海地產以350萬/畝取得，其餘均爲安置房建設用地。

2、各縣區商服用地

商服用地方面，齊河土地面積最高，爲628.4畝，其次爲中心城區爲185.6畝，伴隨房地產行業商品房住宅價格的提升，多數企業開始更加側重於住宅用地開發，進而導致對商服用地的熱度降低。

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各縣區土地價格分析

1、 住宅用地價格

土地成交價格方面，以樓面地價爲標準，陵城區樓面均價最高，爲2365.4元/㎡，多因陵城區前期出讓房地產用地較少，房企拿地熱情較高有關，其次爲中心城區，爲2081.5元/㎡。

部分縣市區的土地成交均價較低，多因部分安置區用地以招拍掛方式出讓，底價成交，拉低了住宅土地成交均價。

2018年，德州各縣市土地價格伴隨房價的上升而升高。

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德州市區土地成交分析

1、 土地成交面積分析

2018年，德州中心城區住宅用地成交爲1244.3畝，成爲近4年最高，市場住宅用地供應量的增多，將大大解決市場貨量不足的現象，爲2019年德州樓市備足貨量。

2、 土地成交價格分析

由於2015-2017年德州中心城區土地供應量的減少，導致房企亟待補貨，拿地熱情升高，同時外來房企的進入，增加了市場的競爭性，樓面地價突破2000元/㎡大關，2017年德州中心城區成交住宅用地樓面均價爲2297元/㎡，成爲近6年最高。

在2018年，德州中心城區樓面均價稍有回落，爲2081.5元/㎡。

3、 可供應住宅面積

相比往年，2018年德州中心城區出讓土地可供應住宅面積迅速升高，市場未來住宅供應預計將會增加。

4、 土地成交區域分析

2018年，德州中心城區成交住宅用地多集中於高鐵片區，達744畝，佔60%，其次爲德城區，爲228畝。

開發區成交住宅用地最少，僅爲106畝，爲皇明高科園地塊，但開發區前期土地儲備，待開發住宅用地仍有較大面積，2018年德州中心城區住宅供應中經開區區域佔比近60%。

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德州市土拍之最

1、 “最”高單價

由德州聯強置業於7月18日在德城區競得的原二職專學校2017-007地塊，單價爲1067萬/畝，也爲德州市近三年單價地王地塊。

2、 “最”高總價

2018年德州市房地產土地出讓成交最高總價爲山東金星置業有限公司於6月23日在寧津縣競得的黃河大街南側，安業路西側2018-007地塊，總面積5.22萬㎡，總價54863萬元， 摺合單價701萬/畝，同時德州市縣級區域單價最高地塊。

3、 “最”高溢價率

由河北帝華集團在6月6日於禹城競得的智楊街北側，迎賓路西側yc2018-34地塊，起始價8100萬，成交價51600萬元，溢價率537%，成爲2018年德州市土地出讓最高溢價率地塊。

4、 “最”高樓面價

2018年德州市房地產土地出讓成交最高總價爲山東金星置業有限公司於6月23日在寧津縣競得的黃河大街南側，安業路西側2018-007地塊，總面積5.22萬㎡，總價54863萬元， 摺合樓面價4782元/㎡，同時德州市縣級區域單價最高地塊。

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品牌房企德州拿地情況

1、融創落子齊河

2018年4月25日，融創地產落子齊河，取得齊河238畝商、住用地，規劃建設萬達廣場及住宅，成爲繼保利、碧桂園、榮盛、新城之後，再次進入齊河市場的品牌開發商。

2、碧桂園多區域佈局

2018年，碧桂園分別進入德州陵城、樂陵、武城縣市區拿地，共計成功布局德州7子。

3、綠地控股進入東部新區

2018年11月16日，綠地控股成功取得德州高鐵片區630畝商、住用地，規劃建設170米超高層、辦公商墅及住宅社區，成爲近5年，唯一進入德州市區的品牌開發商。

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流拍土地情況

2018年德州市共計流拍18宗土地，合計1116.47畝，其中住宅用地791.7畝，商服用地325畝。

出現住宅用地流拍的區域有開發區、慶雲、禹城、夏津、武城等，流拍土地面積最多的爲武城縣，達330.7畝。

2018年7月份，碧桂園地產以均價290萬/畝的價格取得武城德百東側地塊後，武城多次土地掛牌均以流拍告終，2018年12月底，永鋒地產以160萬/畝的價格取得武城前期多次流拍的約200畝住宅土地。

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德州土拍市場小結

1、土地作爲房地產行業重要的生產要素，成爲衆多房企必爭的資源，但在土拍競爭中，部分過於激進的企業，導致土地價格過高，市場畸形的同時，拿地企業也承受了巨大的資金壓力。

2、土地價格的升高除市場因素以外，也與人爲因素相關，土地缺少科學合理的供應，未根據市場的變化進行有效的調整，便會導致供不應求，供大於求的波動現象出現。

3、部分土地在出讓後，因開發企業資金等因素未能及時的開工建設，也將導致市場的貨量短缺，同時，對閒置土地的督促和監督的缺失，也將導致部分土地的長期閒置，另外，地塊內部問題的複雜性同樣會耽擱地塊的建設開發進度。

4、2018年土地供應量的增加，雖在理論上將會增加2019年住宅供應量，但需相關部門加快監管及程序審批速度，保證地塊按時、及時、省時的進入開發階段，才能實際的增加市場住宅貨量。

5、伴隨土地價格升高，房地產行業入市的門檻將會增加，對地產行業的資金實力的考驗將加大。

2019年已經啓程，德州地產行業的列車依舊前行，但已告別前期的高速超車，市場將進入定速巡航階段，平穩發展期。

展望未來，2019年德州樓市將進入市場調整期，土地市場預計也將告別前期的火熱，房企拿地也將趨於理性。

土地價格的升高，除了市場因素以外，還摻雜着人爲因素在其中，某個地塊的出讓，周邊開發商爲提升房價，進而參與土拍擡高地價，即使高價拿地，與前期低價取得的項目進行綜合，整體的利潤還是可觀的，即使最後未取得，但項目周邊的地價升高，也爲其在售項目的價格提高創造了理由。

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