如何判定首套房和二套房？
你好，很多人都會有這個問題，首套房還是二套房如何界定?
你自己名下有沒有房，沒有人比你更明白。那麼現實當中有很多人明明名下有房， 為什麼在購買第二套房的時候銀行或者房管局沒有算他第二套呢？
首先，現在房管局查你有沒有房是從房管局的網路里查的，如何界定你的房是否能被查到?網簽，因為好多地方以前都是簽的紙質合同，合同備案也都是紙質的，近些年的紙質合同備案也許還能找著，往前多幾年也許這個備案文件不知道去了哪裡了。只要你買房的時候沒有經過網簽，房管局一般就查不著你名下有房。這個可以自己去房管局查詢一下就知道了。
一種是誇區域買房，比如說你在江蘇有房，但是你現在想在河北買房，河北的系統是查不到你在江蘇的房子的，那麼恭喜你在河北你算首套房。
還有一種是銀行系統的界定，就是你之前的房有沒有辦過房貸，如果沒有辦過房貸而且房管局又查不著你名下有房，那麼恭喜你，你這次買房算首套房。這個貸款記錄不管多久都會查到的，所以仔細回憶一下自己有沒有辦過房貸。
還有一個地方可以看出你名下是否有房，就是徵信系統。如果你買房需要貸款，銀行會讓你去中國人民銀行打徵信報告，這個徵信報告就是你的信譽是否良好，有沒有不良貸款記錄，或者信用卡逾期等。一般精簡版的徵信是看不出名下是否有房的，但是有一種銀行查你的專業版徵信里還有你的資產情況包括名下是否有房等。
是否是首套房關係著你的首付比例、關係著你的貸款利率、關係著你是否被限購、也關係著你的契稅金額。
通過以上幾個途徑，如果你查不出名下有房的話，那麼開發商和銀行會界定你是首套房。
「二套房」是第二套普通自住房的簡稱，之所以認定二套房是因為他與第一套住房的貸款、首付以及稅費是不同的。那麼究竟該怎麼認定二套房？
2018北京二套房認定標準
北京的二套房認定標準不外乎7種情況，下文為大家羅列分析。
第一類：父母名下有住房，以未成年子女名義再購房。
根據新「國十條」中的條款，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女是被劃入家庭範疇內的。子女購房也會按照第二套房政策執行，即需首付60%、利率上浮1.1倍。
第二類：未成年時名下有房產，成年後再貸款購房。
這種情況下，如果再貸款購房也會被認定為第二套房。根據目前銀行認貸又認房的標準，如果不出售現有房產，再貸款購房就是屬於第二套房，將按照第二套房政策執行。
第三類：個人名下有全款購置住房，再貸款購房。
雖然沒有貸過款，但只要在房屋產權交易系統中能夠查到名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，均會被認定為第二套房，按照首付60%、利率上調1.1倍的貸款政策執行。
第四類：個人名下有貸款購買住房，結清出售後再貸款購房。
目前銀行對二套房認定是認房又認貸，也就是說雖然這套房產已經出售了，家庭名下沒有住房，但因為其有過貸款記錄，所以之前貸款購買的房產出售後，再購買時也會被算作第二套房。
第五類：首次購房使用商業貸款，再次購房使用公積金貸款。
目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過貸款記錄，不論結清或出售，即便從未使用過公積金貸款，首次使用也會被算做第二套房。
第六類：婚前一方曾有貸款購房記錄，婚後以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起。
結婚後雖然戶口沒有落在一起，但是肯定在民政局有過結婚登記，而銀行在批貸時，除要求借款人提供戶口簿外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明或單身證明，所以，另一方再購房時還是會被算作第二套房。
第七類：婚後雙方共同貸款購房，離異後一方再申請貸款購房。
只要央行的徵信系統中能夠查到借款的貸款紀錄，那麼即便離異後房產判給另一方，這一方再貸款購房時一樣被認定為第二套房。
首套和二套這個不用解釋，這兩者和限購的關係，按照現在來說就是兩套以上基本上上就屬於限購了，因為兩套基本上夠住了，除非你是炒房，但是這種已經被國家遏制，當然是在好多地方！我是這麼想的，現在國家提高貸方利率正是因為限購，銀行需要利潤。
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