土地是房企的生存之本，決定了未來銷售額的高低，更決定了房企獲取資金的潛力。

自2018年末以來，房企拿地呈現全面退燒趨勢，東莞土地市場更先後出現了終止拍賣、流拍等現象。

近期，東莞土拍商住地條件大減，直接降低了開發商的拿地門檻，不少外來品牌房企前來探地，新一輪土拍大戰一觸即發。

過去兩年土拍條件嚴厲

2016年起，東莞土地市場一宗比一宗熱，爲配合樓市調控，穩定土地市場。2017年，東莞先後推出了“限價競配建”、“限價熔斷”、“限價搖號”、“限價競自持”等多種拍賣方式。

後來，東莞土地市場依然火熱不減，東莞商住地拍賣再出新招，先後加入了“全自持商業用房”“免費配建安居房”“配建停車位”“配建辦公用房”等拍賣條件。

以編號爲2018WG020爲例，該地塊不僅要求房企只能使用自有資金競拍，自持商品房均用作租賃，執行裝配式建築政策要求，還需免費配建住宅建面10%作爲安居房。

又如編號2018WG041地塊，地塊所有物業需要整體登記自持40年，無償配建1.2萬㎡辦公用房，無償配建216個停車位，無償配建地塊二地上所有建築，還限定競買人需爲國有全資或控股50%以上企業，競買人軌道站上蓋物業開發運營經驗2次以上。

如今土拍市場門檻正在降低

近期，東莞土拍市場先後掛牌了1宗商服地和2宗商住地。

袁屋邊商服地不限價且不設其它條件，土拍條件幾乎回到了幾年前。

無獨有偶，萬江新城商住地和萬江勝利商住地使用“限價+競自持商業用房面積2年”的模式進行競拍，僅要求競拍人需用自有資金和使用裝配式建築工藝，而過去兩年常常出現的“全自持商業用房”“免費配建安居房”等要求均未提及。

萬江兩宗商住地要求的競拍者繳納的保證金，分別爲2億和4.2億，約爲地塊起拍價的20%。而2018年東莞很多商住地要求競拍者繳納的保證金都在地塊起始價的30%以上。

從價格來看，袁屋邊商服地起拍樓面價僅爲6100元/㎡，低於近幾年南城商服地的出讓價格。萬江兩宗商住地分別限價16730元/㎡和13970元/㎡，也略低於2018年城區同區域的商住地成交價。

由此看來，東莞土拍門檻似乎有所降低，具體還需後續供應地塊驗證。

商住地拍賣條件放寬並不是第一次在東莞出現，而是一直都有這個現象。

合富研究院高級分析師李興旺表示：“2018年東莞地市曾出現過多宗地塊流拍的現象。根據過往經驗，地塊流拍之後，爲了房地產的可持續發展，地塊都會根據市場情況，相應指標做出一些調整。包括此前流拍的南城東駿和石碣兩塊地，商業體量過大，未來再拿出來拍，如果不作出調整，也難以逃脫流拍的命運，相信它再拍的話，標準也會相應降低。”

無獨有偶，東莞中原戰略中心總經理車德銳同樣認爲東莞土拍門檻的降低是受到2018年末土拍市場的直接影響。他表示：“這是一個去年市場博弈的一個結果，很多開發商紛紛迴避商業比例高的地塊。另外2018年很多地塊都要求配建，無形中增加了開發商的開發成本和難度。很多地塊底價成交，溢價率低，甚至無人問津流拍。於是，政府作出了相應的這種調整以應對。”

業內：土拍市場將回暖 房企拿地可考慮潛力區域

相比往年，無論是商品房供應，還是土地市場供應，東莞都處於供應緊缺狀態，急需補償。

接下來,東莞樓市的土拍又將走向何方?

車德銳認爲：“很多開發商都想在東莞拿地，需求擺在那，供應卻不足，出現的地塊都會受到很多很多開發商的關注，東莞今年的土拍市場還是會很熱鬧。”

李興旺也同樣認爲東莞近期土拍將會回暖，他告訴房掌櫃：“大灣區的利好下，還是有很多開發商出於戰略考慮，還是想進入東莞進行開發，特別是中心區域。當前已經掛牌的寄快遞應該都不會流拍，但是價格也不會太高，因爲這幾塊地商業比例比較大，開發商拿下後還是得承受不小的開發壓力。”

新時期，應有新行動，房企拿地又需要注意哪些地方呢？

李興旺建議房企拿地可以多多考慮價格窪地，他認爲：“拿地不要過多集中在熱點區域，熱點區域肯定是好的，但是熱點區域成本會比較高，門檻也會比較高。不妨考慮一下，東莞二線三線區域，像莞北、水鄉這些片區拿地的話，價格窪地機會會更大，拿地門檻會比較低。就算是橋頭、謝崗也有好的地段，好的地塊，區域銷售還是有空間的。另外一點值得注意的就是，東莞已經進入軌道時代，拿地要沿着軌道線去佈局。”

車德銳認爲適合自己的地塊纔是最好的地塊，他建議房企：“做足充分前期研究之後，再去相應尋找一些符合自己企業發展戰略，符合自己企業的產品線，符合自己盈利模式的潛力區域和地塊，然後擇機進入。值得注意的是，地價要有所控制，因爲當前東莞商住地的樓面地價，已經去到房價的60%左右，而接下來的房企預期趨於穩定。”

另外，車德銳更希望房企都能夠前瞻性地看待東莞，他表示：“在這一輪大灣區的規劃出臺之後，它對整個東莞都會造成很多長遠的積極的影響。東莞的各個區域板塊，會出現分化的情況。不會像過往一樣，東莞各個鎮街都水漲船高。一些區域潛力會比較大，然後價格上漲動力會比較強，有些區域來由於價值規劃等支撐小很多的因素，將對房價支撐不夠。”