我為什麼看好粵港澳大灣區
上個月底，叫獸的朋友圈被廣東的小夥伴刷屏了。
被刷屏的原因也很簡單，因為廣東人們期待已久的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式出台了。
這份規劃，對於廣東的小夥伴來說，究竟有多重視呢？實不相瞞，在廣東人看來，粵港澳大灣區基本就相當於廣東的「雄安新區」。至此，可謂「北有雄安新區，南有粵港澳大灣區」。
01
其實，相比於雄安新區，叫獸(公眾號ID:npducai)也更加看好粵港澳大灣區。
為什麼這樣說呢？因為叫獸是廣東人啊因為從經濟、政治和社會意義上來說，粵港澳大灣區比一張白紙的雄安新區更加重要，他可以說是承擔了中國崛起的經濟重任，只許成功，不許失敗。
粵港澳大灣區的11座城裡面包括了香港，深圳，廣州三座一線城市，還有澳門，佛山，東莞三座強二線城市。
（澳門是否屬於二線城市還有爭議，因為澳門的整體GDP不算太高，但人均GDP全球第二。）
這樣的城市群配置，在中國根本找不到第二個區域。
這個大灣區的經濟實力究竟有多強呢？叫獸覺得，完全可以用「富可敵國」來形容。
叫獸查了一下數據，2017年粵港澳大灣區11城的總GDP大概是10.3億人民幣，隔壁的棒子國全年GDP是10.7億人民幣，排名全球11名。
況且，現在已經是一個強者恆強的時代。
規划出台後，這些城市終於要名正言順地一起搞經濟發展了，你說能不讓人期待嗎？
再說，改革開放已經40年了，可以說已經進入到下半場，如果中國還想保持高速發展，必須要進入產業轉型和升級的階段。NP叫獸相信未來10-20年，中國是否能夠真正崛起，改革開放還能否繼續成功，在產業轉型和升級的過程里，粵港澳大灣區承擔了一個非常重要的歷史角色，就像40年前一樣。
還有，粵港澳大灣區要解決不僅僅是經濟問題，還有政治問題，一國兩制如何真正融合...也是大大推動大灣區的原因之一。
所以說，大灣區只許成功，不許失敗。
02
說了這麼多，估計有些小夥伴早就按耐不住，想去大灣區買買買...
畢竟作為普通老百姓，最關心的當然是如何分一杯羹。叫獸作為土生土長的廣東人，長期在廣深兩地跑，親身經歷了廣深這兩座城市20年的發展，感慨良多。關於大灣區的購房建議，叫獸(公眾號ID:npducai)在這裡也給點自己的看法。篇幅有限，今晚先說說廣州，深圳，香港這三座一線城市，也是叫獸優先推薦買的三座城市。首先，大灣區出台，從定位的角度來看，最利好的城市無疑是香港。
但叫獸可以很明確和大家說，把香港的定位托到那麼高，除了希望香港能重新發展起來外，更有一層政治原因，大家自行腦補。香港的經濟發展看似不錯，但其實至少近10年已經是處在一個相對停滯的僵局。
注意，這只是「相對」而言。在知乎上面，有一位香港的網友說出了真相：97年香港回歸之時，人均月收入9000-10000港幣左右。那時候的一萬港幣頂多少人民幣，大家可以去查查。
2017年，香港人均月收入大概在14000港幣左右。二十年間物價上漲的速度，遠遠超過工資上漲的速度。香港人買樓之困難，實不比北上廣深的任何一座城市低。換句話說，在這座城市生活的人，二十年間沒有感受到明顯的進步。
反觀大陸這二十年的發展，簡直可以用「日新月異」來形容。
不用說廣深這兩座一線城市，但凡是三四線的群眾都能深刻體會到大陸的發展速度。
上周，深圳的2018年GDP數據出來了，深圳全年GDP首次超越了香港，成粵港澳大灣區經濟總量第一城。
30年前，深圳還是個小漁村的時候，香港已經是國際一線城市。
作為曾經的老大哥，香港看著差距在縮小，甚至被超越了，所以，難免港內會出現一些不和諧的聲音。不過，香港現階段確實需要一個新的增長點，而大陸也需要香港的重新崛起和融入。
畢竟，香港作為大陸對外的超級聯繫人，香港的地位還是舉足輕重的。如果香港一直停滯不前，甚至跌出世界一線城市之列，對國家也是一個巨大的損失。
香港的底子很好，扶一把，還是有希望的。
因此，粵港澳大灣區的推出，非常有戰略目光和意義。扯遠了，聊回香港購房的事情，長期來看，叫獸繼續看漲香港的房價，這是由供需關係來判斷的。但是，香港的房價已經很高（基本是全球第一貴），普通人基本買不起，土豪隨便。
叫獸認為在這三座一線城市，香港的投資價值，現階段是最小的。
所以，如果你能選擇深圳或者廣州，建議優先考慮後兩者。
03
再說說深圳。
雖然粵港澳大灣區規劃里，給深圳的定位在三大城市裡面是最低的，但毫無疑問，深圳是大灣區未來的科技和創新中心，是中國未來的「矽谷」。
科技才是未來的第一生產力，再加上深圳的人口年齡結構非常良好，以年輕人為主，而且這座城市的年輕人真的十分有活力，這也是叫獸對深圳印象最深刻的特點。
如果要買深圳，優先要考慮的就是深圳南山區，南山區將是深圳未來10年的中心，特別是南山的前海自貿區及周邊。
三大自貿區（前海，南沙，橫琴）在這次的粵港澳大灣區規劃裡面有單獨一個板塊來描述，可見重要性。
前海是所有廣東人最看好的自貿區，背靠深圳，而且所屬南山，已經鎖定未來深圳的科技和金融核心。現在，整個前海區域目前簡直是一房難求，住宅基本沒有，連公寓都搶瘋了。
有些項目你有錢還不一定買得到，要麼抽籤、要麼有關係。
如果你是土豪，在深圳和香港之間考慮購房投資，建議優先考慮深圳，特別是南山區，特別是前海自貿區以及周邊的住宅板塊。
前海自貿區還處在建設發展期，片區內有強勁的產業支撐，因此，未來前海的居住一定會外溢到周邊的板塊，靠近前海的寶中，碧海，都是香餑餑。
另外，南山區的深圳灣板塊也不錯，但整體以豪宅為主，還是那句話：土豪請隨意。
04
最後，再說下廣州。
廣州在這次的大灣區規劃裡面，給的定位是綜合性中心，定位優於深圳。
但廣州人都明白，未來在經濟和科技這兩方面，廣州應該是會落後於深圳。
廣深兩城，只能說未來是互有優勢，相互互補，深圳會側重於發展經濟，科技，而廣州側重輻射和帶動周邊城市，交通，教育，醫療等方面，同時廣州是一個更綜合發展的城市，沒有太明顯的短板。
說回到購房指南這方面，廣州和其餘兩個一線城市對比，最明顯的地方就是「大」，有相對充足的土地儲備。
廣州的總面積大概相當於4個深圳或7個香港，所以廣州的土地儲備，是深圳和香港最羨慕的地方。
不過，「大」有優勢，也有劣勢，最明顯的劣勢就是區域發展很不均衡。
廣州有很發達的主城區，像天河，越秀，荔灣等，也有從化這樣山卡拉的郊區。
近幾年，廣州主城區的地已經不多，還想在主城區域拿地，基本要靠拆遷和舊改。廣州主城區的城中村也很恐怖，主城區的地，擠一擠還是有的...但這個拿地的成本太高。廣州和深圳的人口差距不算太大，但深圳各個區的發展相對均衡，所以人口相對分散，不會擠在一起。廣州雖然很大，但其實人口大部分都集中在主城區，而且中心的城區要比北京上海小的多，所以廣州的人口比較密集，比深圳擠多了。這幾年，廣州拍的地大部分都是郊區的地，有意識地引導人口往郊區去。說回購房指南方面，廣州很大，市區和郊區都有新房，市區的選擇不多，目前主要集中在郊區，特別是增城，號稱廣州的「東大倉」。
在這裡，可以重點說一下，目前三大一線城市都有嚴格的限購政策，但廣州有兩個區是完全不限購的，那就是增城和從化。
理論上，只要你有錢，在廣州的增城和從化買多少套房子都是可以的。
如果你有錢有房票，可以優先考慮下在廣州主城區，最保守的買法就是買珠江新城，琶洲，金融城這三大板塊。珠江新城是廣州目前的CBD，琶洲是廣州未來的互聯網中心，金融城是廣州未來的CBD之一，買這三個地方未來肯定是漲價，而且不會低於平均水平。
如果你有錢但沒有房票，建議你考慮增城，增城是目前三大一線城市裡，最有投資價值的不限購地區。（從化的投資價值遠不上增城）
如果你有房票但錢不夠，建議你優先考慮南沙。在這裡，可以重點說一下南沙，因為南沙也是叫獸(公眾號ID:npducai)非常看好的區域之一。
在前面提到過，南沙是三大自貿區之一，在粵港澳大灣區里有一個單獨板塊用來描述，定位很高。
和前海自貿區相比，南沙完美地「繼承」了廣州的優點和缺點，土地儲備充足，但區域發展不均衡。在三大自貿區，南沙的想像空間非常大，主要有三大方面：第一.南沙作為廣州的親兒子和唯一出海口，如果廣州想在大灣區裡面大展拳腳，南沙是必須發展起來的。不是南沙需要廣州，是廣州需要南沙。
廣州政府也想明白這點，所以自己也給了南沙很高的定位和非常大的政策扶持。
南沙被定位為廣州的副中心和濱海新城，未來發展自成一體。聽在廣州機關單位工作的朋友說，廣州政府現在對於南沙的投資基本都是不設上限的砸錢。
第二.南沙作為大灣區的幾何（地理）中心，是大灣區未來的交通中心。如果等待規劃落實，未來從南沙出發，半個小時能夠到達大灣區的任何一個城市。
單是這樣的先天條件，就決定了南沙在整個大灣區里的地位之高。
除了交通中心外，南沙在大灣區內也有其他的政策利好偏向，比如打造粵港澳全面合作示範區等等。但肉眼可見的，獨一無二的優勢就是未來的南沙必定是大灣區的交通區域中心，其餘還有待進一步落實。第三.投資門檻較低，未來升值空間巨大。在三大的自貿區里，南沙的平均房價是最低的，大概在2萬-2.3萬之間。橫琴的房價已經去到4萬，前海的房價平均已經去到10萬，而南沙才2萬出頭....
像叫獸的家鄉，一個廣東四五線城市的平均房價都已經快到了1萬，南沙的均價才買2萬....一線城市的副中心，國家級自貿區，大灣區的未來交通中心...集萬千寵愛一身，只賣2萬出頭的價格....投資價值自己腦補吧。05
總結下來，以上叫獸提到的幾個區域，如果要做一個排名，叫獸認為大概是這樣子：
單純從價值上看：前海及周邊（寶中，碧海）>深圳南山>廣州主城區三大板塊>廣州南沙>廣州增城>廣州從化
如果結合投資的門檻來看：廣州南沙>廣州增城>前海及周邊（寶中，碧海）>深圳南山>廣州主城區三大板塊>廣州從化
每個人的資金實力和實際情況都不同，建議大家一定要根據自己的情況，再參考下叫獸今晚的分享做判斷。
不知不覺...寫了5000多字，果然每次寫起房子的事情，真的是停不下來...
另外，叫獸今晚說的還是偏向於大方向，每個區域也有不同的板塊，不同板塊之間的差距可能也會比較大，所以建議大家在真正下手的時候，一定要多和當地的朋友請教，以免踩坑。今晚先說這三座一線城市，大灣區剩下的9城，其中部分城市，叫獸也不算特別熟悉，比如肇慶，澳門等，可能還需要叫獸去好好研究一下。
最後，樓市有風險，入手需謹慎。
寫在最後
1.投資理財上有什麼疑惑，可以掃碼關注叫獸的公眾號：NP讀財（npducai)，在後台留言諮詢。平時比較忙，不一定能立刻回答，請保持耐心。
2.NP叫獸是誰？國家理財規劃師，一位研究了互聯網金融7年的資深專家。熱愛錢，但更在乎善良和朋友。做最接地氣的理財教育，讓你對賺錢欲罷不能。
3.最後給大家送上一份禮物，希望大家能多學到幾個賺錢小技巧，關注叫獸的公眾號：NP讀財（npducai)，回復【小技巧】，即學即用。
推薦閱讀：
