【酒店高參】2017年被稱爲中端酒店高速發展的元年，不過2年時間，中端酒店又似乎成爲了一片紅海，頭部品牌尋求快速擴張，新晉品牌意圖樹立旗艦店。那麼，中端酒店的投資回收率和運營能力如何呢？

本文授權轉載自公衆號：hotel實驗室
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獲取核心物業，成了中端酒店品牌致勝的關鍵，隨之而來的，是願意爲了核心物業付出高昂租金的決心。曾幾何時，中端酒店尋找物業時，無非是絞盡腦汁和市場頭部酒店品牌打拼，爲了提升承租能力，大家不斷增長自己的技能點：例如亞朵憑藉文化和跨界打造極高平均房價和毛利率；全季化繁爲簡，不斷複合功能、用運營系統降低成本；維也納可以低投入迅速換牌，運營時極限拉昇入住率；CitiGo則玩轉坪效，以極小空間實現大收益……

而現在，爲了核心物業付出高昂租金的決心的，顯然絕不止中端酒店，是誰動了中端酒店的奶酪？

不難看出，新業態的層出不窮，大家的目標物業也趨同，這些新老業態的本質都是：空間運營商。

所謂空間運營商，就是爲空間賦能。酒店賦予短期異地居住、餐飲或會議功能；長租公寓賦予長期穩定安全的居住功能；共享辦公賦予小企業靈活辦公的功能；購物中心賦予購物，娛樂和消遣功能；餐飲賦予飲食、聚會功能。哪怕是極小空間的密室逃脫、桌遊室，也是空間賦能的高手。

作爲空間運營商之一的中端酒店，戰場早已經不再侷限於行業內，而是所有能運營這個物業的業態。中端酒店能勝出嗎？我們先來看幾組數據：

兩週前，2018年深圳各標杆購物中心的業績發佈，第一名壹方城年銷售額達40.6億，排行體量最小的KKMALL憑藉8萬㎡的規模取得了20.3億的成績，15年老店金光華也有25.35億元的銷售額，其中海底撈單店年銷售額1億以上。根據榜單，深圳購物中心單方坪效約在30-70元/㎡/天。

幾天前，海底撈發佈了上市後的首份年報，一線城市平均同店銷售額爲6035萬元，按照海底撈的店面要求估算，單店面積約1200㎡，單方坪效高達138元/㎡/天。

長租公寓近期喜報頻傳，3月1 日，蛋殼公寓獲5億美元C輪融資；3月12號，佳兆業30億長租公寓ABS獲批….TOP30的房地產企業中，接近20家佈局長租公寓。根據龍湖2018年年報，冠寓已開業約5.3萬間，集中於一二線城市，出租率50.1%，租金收入共計4.25億元，如按照40㎡/間均攤面積計算，單方坪效爲1.1元/㎡/天。

以國內聯合辦公的頭部品牌“優客工場”爲例，其“優客工場陽光100社區”擁有工位數1308，工位服務費2200-2600元/工位/月，出租率92%，總租金可達289萬/月。按聯合辦公行業均攤工位面積8㎡/人，推測優客工場陽光100社區單方坪效約9.2元/㎡/天。

再回看酒店業，深圳22家五星級酒店的平均收入約爲1.9億，平均建築面積約爲5.5萬㎡，單方收入爲10元/㎡/天。深圳福田中心區的中端酒店，業績餘額可達3000-5000萬元，平均建築面積約爲0.8-1萬㎡，單方坪效最高約14元/㎡/天。

從單方坪效來看，中端酒店跟一線城市購物中心和海底撈比較無疑缺乏競爭力，但強於長租公寓和聯合辦公業態。但收入並不體現承租能力，畢竟大家規模體量、運營成本並不盡相同，如果儘可能把大家拉到同一個水平線上來，看看毛利率呢？

購物中心規模遠超其他業態，這裏就不繼續對比參考啦。

火鍋餐飲海底撈

毛利率：20%

海底撈2018年財報顯示，其旗下341家海底撈火鍋店總收入7,201,668,000元。作爲餐飲企業，其原材料及易耗和人工成本就分別佔掉41.8%和30%，毛利率約爲20%。

資料來源： 海底撈2018年財報

根據睿信地產研究院的長租公寓成本費用拆分數據，長租公寓拿房成本極高，租金佔到收入的50%，如不算租金，長租公寓由於所需運營人員少、能耗由租客承擔等原因，毛利潤率可達80以上%。

資料來源： 睿信地產研究院

聯合辦公的盈利模式仍在探索，毛利率一直未有公開數據統計，據《2018年中國聯合辦公活力指數報告》及各類訪談，聯合辦公入住率的盈虧平衡點約爲70-85%，以“優客工場陽光100社區”爲例計算，其平衡點之上大約有13%的利潤，按二房東模式下聯合辦公租金約佔收入的70-80%，再考慮其他稅費，則純運營毛利潤約90%。

華住集團的2018年財報中顯示，截止全球4230家店的總收入爲10,063,360,000元，剔除能源、人工、食品、營銷、行政等費用後，毛利率爲56%。如果就單體酒店來看，由於運營成本相對固定，一二線城市核心位置不乏將毛利率推至65%甚至70%以上的酒店產品。

資料來源： 華住集團2018年財報

從毛利率來看，中端酒店似乎並沒有那麼差。並且，比對聯合辦公租金佔70%、長租公寓租金佔50%的情況，中端酒店由於其短租溢價、附加服務高等因素，能更好的提升空間價值，租金佔比行業水平約爲24-30%，到淨利潤層面，中端酒店似乎更有勝算。

說到淨利潤，當然，我們投資又不是爲了虧錢，覆蓋租金成本並不是目的所在，回收投資，並且實現盈利纔是最終目的，投資回報上各競爭業態的表現又如何？

根據海底撈的首份年報，截止2018年底，全國同店數量136間，平均單店收入約5581萬元。20%的毛利率後，除去租金、財務成本、所得稅等，海底撈淨利潤大約12%，即約670萬/店/年，單方淨利潤約15元/天。海底撈的單店投入約700-1000萬，投資回收期大約1-1.5年。

以單間爲單位來看長租公寓的投資回報。按照一二線城市水平，單房租金約3萬/年，成熟項目入住率約爲90%，單房收入2.7萬/年。儘管其毛利率高達80%以上，但由於其融資能力強、擴張要求高，容易不計租金獲取物業，加之附加服務少，轉租收入難以提升，租金成本佔50%，考慮稅費後，淨利潤20-25%，即約6000元/間/年，按每房均攤40㎡，約0.4元/㎡/天。長租公寓單房投資大約3-5萬/房，儘管其要求5年內回收，但通常需要5-8年。

仍以“優客工場陽光100社區“爲例從單方角度來看，其單方收入約3350元/年，淨利潤約10%，即335元/年。但由於該項目位於聯合辦公租金水平最高的北京，入住率也遠高於行業標準值，如進行合理還原，聯合辦公單方淨利潤約爲200元/年，即0.55元/天。按照1200元/㎡投資標準，其投資回收期約6年。

最後來看中端酒店，我們同樣以單間爲口徑，2018年華住集團全國中端酒店平均房價367元，入住率87.5%，單間收入爲11.7萬/年，按照25-30%的淨利潤，約爲3萬元/年，每房均攤面積50㎡來看，單方淨利潤1.6元/天，遠高於長租公寓和聯合辦公。但中端酒店相較長租公寓投入較大，約10-15萬/間，投資回收期約3-5年。

長租公寓和聯合辦公行業剛剛起步發展，在投資回收期上稍顯漫長，但長租公寓和聯合辦公產品在融資業務上的表現不容小覷。2018年7月，WeWork中國宣佈獲得5億美元B輪融資；同年8月，夢想加宣佈獲得1.2億美元C輪融資。

前不久，佳兆業長租公寓ABS30億獲批，可以看出長租公寓和聯合辦公這兩個新興業態是很受資本青睞的，尤其是長租公寓有政策扶持，融資能力卓越，但運營能力有待考察。中端酒店雖然回收期較餐飲長，但餐飲行業具有不穩定性，更新迭代的速度非常快，中端酒店對投資者來說有更穩定的投資回報表現，而且從租賃期內的盈利能力來測算的話，中端酒店不一定比海底撈弱勢。