1.城市市場分析

對企業的目標市場進行分析；

2.商圈規劃與評估

將目標市場所在城市規劃為不同的商圈類型以作為商圈准入的標準

3.確定位置及考察店址

根據標準來實際考察商圈內的潛在店址；

4.租金初步談判及評估

對業主初步談判租金，評估取得的可能性；

5.工程現場條件評估

如果達到一定的可能性則進入工程現場進行條件評估；

6.立地報告

依各項評估指標生成立地報告書（如選址評估網的評估報表及財務試算表）；深入測算第一年和未來五年的預估營業額、損益平衡點（BEP）、回報年限等，並綜合考量是否能達到預期的贏利目標；

7.合同簽約

如果達到預期要求，則可進行合同簽約。

第一步

城市市場分析

對城市進行市場分析，為開店提供詳細的城市背景信息。

市場分析可以幫助店鋪開發人員以及營銷人員了解目標城市總體情況，在安排城市走訪計劃時會帶來一定的幫助。

城市分析的主要內容包括：

第二步

商圈規劃與評估

• 在目標城市劃分各項商圈類型

▲商圈類型

• 實際考察各商圈類型

最好下載電子地圖製作平面圖，將集客設施的調查、人流量調查、可開店路段、可開店新址和競爭者調查的數據在地圖上標示出來。

▲平面圖應標註的信息

新址輻射覆蓋商圈分析

以新址為中心勾畫一個同心圓，半徑500米也就是一公裡面積的輻射覆蓋範圍，製作街道圖以對500米半徑的商圈進行分析。

• 商圈分析最重要的特點就是必須以事實為依據

零售店或餐廳是和人做生意，而人是流動變動的，需要調查包括人口數量、職業、年齡、收入、生活習慣等資料。顧客就是商圈，調查商圈就是調查顧客特點，所以說了解顧客就是了解商圈。

第三步

確定位置及考察店址

確定位置及考察店址的關鍵就是對新店地址前的主要人流進行測算。

在測算人流量的同時需要注意人流的速度。如果顧客總是步履匆匆經過這裡，是來辦事或者是為某種目的而來的，那麼這些人不容易進店，這樣的人流量是要打折扣的。比如你評估的新址是在銀行或藥局的旁邊，那麼要注意人流速度帶來的計算誤差。

測算人流以較慢的路過速度為準，人群也因此比較容易進入店內，這樣的人流質量才是我們要測算的目標人流。

不論什麼業態，什麼消費目標年齡層，都應當測算店址一側經過店址主入口正前方的人流。但在有些情況下，需要將店址對面人流按一定比例計入總人流量。

下列依路寬的大小、步行街、MALL幾種情況，來列舉說明這些情況下，人流量的計算方法：

• 不同路寬的人流計算

圖一

圖一表示路寬大於12米，只需要計算餐廳門店道路單側。

步行雙向人流數量，如紅色雙向箭頭表示（位置A）的紅色雙向步行的人流量，得出總人流量=A。

圖二

圖二表示路寬小於12米，道路中間沒有障礙物或隔離欄，需要分別計算餐廳門店道路雙側人流量（位置A、B）。

這種情況下的人流量計算要將位於新址的對面（測算位置B）按50%比例計入總人流量的計算，得出總人流量=A+Bx50%

• 步行街的人流計算

位於新址前方道路為步行街，中間沒有障礙物或隔離欄，不再是測算餐廳門口，而是整個步行街的道路，如紅色雙向箭頭表示（測算位置A），得出步行雙向總人流量=A。

若道路中間是否有障礙，需要分別計算整個步行道路障礙物的雙側（測算位置A和測算位置B），測算位置B可按50%比例計入總人流量的計算，得出總人流量=A+Bx50%。

• MALL商圈的人流

上圖適用於新址位於MALL或商圈類型為綜合商業+固定居民區的環境，綠色長條代表商場入口，紅色單箭頭ABC代表顧客從3個入口方向進入商場，需要分別計算所有MALL的單向人流量。總人流量=A+B+C。

第四步

租金初步談判及評估

在初步選定新址後，還應對相關的情況做一定的分析評估，可以從以下三個方面進行評估：

第五步

工程現場

以餐飲業為例，餐飲業因不同業種、品牌和規模，對工程現場的營建標準也有所不同。例如西式快餐業可以參考表一各工程項目的要求，包括：

這些要求事先都要在合同簽約時與房東交涉，並得到房東的同意與配合。

工程條件評估標準表

第六步

合同談判

• 免租裝修期

以下表二為例，一般情況下免租裝修期為45-60天，這是和房東談判首要條件，這涉及到裝修的周期，儘可能控制在免租期內開店。

• 租金及押金

在與房東砍價前，須先做未來的營業額預測及損益試算，心裡有譜，能夠接受最高多少的租金才有利可圖；事先權衡以討價還價，儘可能取得合理的價位。

另外，繳付房租有按月結算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據你的經營狀況分享一定比例的利潤。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期預付兩個月租金。

• 續租和租期

比較有規模的公司一定要事先考慮到續約條件，也就是租金遞增頻率，儘可能和房東談判，每兩年遞增一次，每次遞增調整在5%以下，一般情況下遞增的標準要爭取控制在租期內平均調整係數12%以下。還有的店面是長期租的，一租就是五年、十年。這些都是談判的重點。

租金條件評估標準表

第七步

立地報告

立地報告是新門店籌備階段完成的一份重要文件，也是對新店的營業額進行預估，以及投資回報進行財務分析後得出的一份總結。

如果覺得新址和曾經評估過的店址人流量基本一致情況下，那麼可不做人流測算，通過對等店的方式，來預估新址的營業額，通常用在社區型商圈。立地報告包含16 項如下：

①新店選址申請書 ②門店租賃要件調查表

③門店工程配套條件表 ④開發基準表

⑤商圈評估表 ⑥競爭對手分析

⑦客流量分析 ⑧租金成本計算表

⑨對等店應收預估表 ⑩新店裝修工程費用預估表

?門店損益分析表 ?未來五年預估損益表

?商圈示意圖 ?商圈圖說明

?商鋪實景照片 ?門店平面圖、效果圖、店中店落點陣圖

第八步

合作簽約

相關部門依立地報告的評估，總結判斷達成合同簽約意向，接下來就涉及到合同法律問題了。訂立商鋪租賃合同須特別注意以下幾點法律問題：

以上就是今天馬小妹兒給你分享的選址指南，這只是一個框架，每一步都要小心仔細，以防後患。

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