▲随著新增供应分布进一步向核心拓展区和新兴商务区倾斜，上海市北外滩、前滩、徐汇滨江、虹桥商务区等区域加速崛起。（图／CFP）

大陆中心／综合报导

大陆社科院城市发展与环境研究所日前发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》（下称蓝皮书）指出，2019年住宅市场的「去库存基」计划实现了基本目标，预测住宅销售平均价格约为人民币9206元／平方米（约为新台币138,400元／坪），预期价格增长7.6％。

这本由社会科学文献出版社出版的蓝皮书写到，经历2017年的「最严调控」后，2018年房地产市场表现出政府调控与市场供需多方的博弈；具体表现在住宅投资增速加快、房地产开发投资增长不平衡、土地购置面积与平均成交价等指标增速回落等方面。

蓝皮书提到，2019年的房地产政策仍坚持「房住不炒」、「因城施策」的原则，虽然可能因为行业内外部的需求而有所放松，但基本仍维持著维稳、分化、放权等调控政策，因为健康平稳发展是房地产市场重中之重。

蓝皮书写明，透过「一城一策」的战略方针，各地政府将发挥调控的主体责任，不同的城市市场运行将出现明显分化；以一、二线城市为例，透过适当松动行政管制措施、改善政策边际，市场成交活跃度将有所提升，且销售面积可能出现小幅度成长；从三、四线城市来看，城市因地发行不同的棚改（政府对区域内的改建工程）方案，已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置，不过因为失去强政策托底，且市场需求透支，销售有可能回落。

▼大陆社科院城市发展与环境研究所的房地产蓝皮书。（图／社会科学文献出版社官网）

蓝皮书指称，由于2019年货币政策放松的空间逐渐减少，对楼市的刺激作用有限，且「住房不炒、因城施策」的调控思路仍在延续，预计2019年房地产销售市场将回落、投资增速也会放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性的改变。

蓝皮书说明，2019年商品住宅市场应关注3个问题，分别是：

1.住宅市场去库存基本成功实现预期目标。虽然2018年住宅投资和住宅新开工面积增长速度较快，但竣工面积增速大幅下降，让施工面积持续增长；从销售角度而言，现有的楼房销售持续大幅度下降，形成了「竣工增长放缓，部分城市现房库存偏低」的剪刀差，预计2019年的销售面积会明显大于竣工面积，可售面积进一步减少，可能对房价上升产生更大压力。

2.因城施策和分类调控实施效果开始显现。2018年，全国各地共推出450余项调控政策，表明因城施策与分类调控的战略目标已深入推进，各地的使住宅市场建设、投资和销售指标的趋势和结构发生明显变化，因此出现了需要持续追踪与研究的新趋势。

3.住宅价格上涨趋势未变，防止价格刺激市场波动应成为主要调控目标。2018年商品住宅平均售价增长12.2%，高于预期；2019年预测住宅销售平均价格约9206元/平方米，预期价格增长7.6%，但部分重点城市的销售价将大幅超过这个预期价格，所以应推出重点城市多层面预测、监控与预警的措施，防止价格刺激市场，引发大幅度波动。