商鋪轉讓費為什麼貴？如何正確評估商鋪轉讓費
在「大眾創業」的背景下，國家鼓勵並支持個體積極創業。開店，作為門檻較低的一種創業形式，成為眾多初創人士的選擇。不過，全國商鋪市場普遍(特別是街區鋪)存在交易價格不透明，交易行為難被監管的混亂狀況，長期飽受市場的爭議。如何規範商鋪市場價格混亂問題，讓租金/轉讓費公開透明化，已成為現在市場迫切需要解決的問題。
案例：一位小老闆感嘆深圳轉讓費太不透明，租不起！
有一次與街邊快餐店老闆(張先生)聊天中，真實了解到商家對深圳轉讓費看法。根據張先生回憶，他初次來深圳開店，在龍華找到一家不在路邊旺區，也不是十字路口的商鋪，僅是在一個村裡的商鋪，建築面積僅45平米。原本他以為這樣一個裝修簡單的鋪位，應該沒多少轉讓費，1-2萬應該足夠了。可是，當他找到房東時候，卻被告知最少10萬元，張先生頓時有點蒙。就這樣一個位置不算太好，很多客戶還說店有點偏的小店，10W的轉讓費?究竟是怎麼來的，是房東太黑心了?還是真值這個價?張先生不得而知。
由於心裡沒底，張先生還抱著討價還價的心態想再與房東磨磨，可是花費大量的時間和精力後，依舊沒能改變。反而，房東還向他訴苦，沒10萬我都要虧，路邊稍微好一點的鋪位都要20W了。最後，張先生考慮再三最終還是選擇放棄。
商鋪租賃市場價格混亂的病根在哪？
1. 商鋪租賃市場無需備案，成交價沒法掌控
自1984年，發展國務院批准商業部《關於當前商業體制改革的若干問題的報告》，同意報告中提出「小型國營零售商業、飲食服務業准為集體經營或租賃給經營者個人經營」，中國便開始有了商鋪的交易。30多年時間裡，中國住宅地產和商業地產都得到了蓬勃的發展。不過，住宅市場一直處於政府監管和調控中，市場價格較為公開透明能夠掌控，而商鋪租賃市場因為沒有規定要求備案，成交價格沒有封頂標準。
2. 商鋪數據難獲取，轉讓費價格全憑估測
上面提到的快餐的小老闆的案例，可能大部分找鋪的商家都有遇到過類似情況。高額的轉讓費是整個商鋪租賃交易中難跨越的障礙，對於轉讓費商家要麼退而止步，要麼花費大量的時間在洽談轉讓費上，即使成交也會給普通商家帶來巨大的資金壓力與經營風險。由於商鋪市場價格一直處於無「標準」的狀態。
過去，轉讓費難以建立參考標準的原因，主要在於這幾個因素要麼難以數據化衡量，要麼無法準確獲取。
（1）商鋪地段位置，
大到區域商圈，小到轉角位置，人流動線等這些都影響到商鋪轉讓費定價。位置越優越，轉讓費越高，同一個位置轉角鋪與非轉角鋪價格也會有很大差距，因此價格標準難定。
（2）裝修投入成本
商鋪裝修具體成本，因為從原房東無法獲取準確價格，只能按照房東對外報價情況估測，從而影響到了後期轉讓費價格。
（3）房東個人因素
一般情況下，原房東在轉讓店鋪，都會定價時候加入個人的客觀因素，希望轉手賺些回扣，但是大部分房東卻不知道具體提高多少市場能夠合理接受，有時鬧出「有價無市」尷尬局面。
（4）店鋪自身情況
店鋪的自身情況，包括經營面積、剩餘租期長短、盈利能力等都是影響轉讓費的因素。
三、破除種種困難，這家公司正為中國商鋪租賃市場注入新生命
(1)領先國內的大數據商鋪轉讓費評估系統
深圳作為中國重要的互聯網聚集基地，誕生了許多知名的互聯網企業，在「互聯網+」領域更是領先於其他城市。商鋪租賃市場雖然是個高門檻的領域，但也不乏一些企業加入。咱家鋪子就是這樣一家敢於率先吃螃蟹的企業，公司於2016年5月份正式成立上線，是國內領先的商鋪大數據選址平台。為了解決商鋪租賃市場混亂、缺乏數據標準導致成交難、成交貴的市場「痼疾」，幫助商鋪市場建立起數據化、科學化的轉讓費評估標準，咱家鋪子近期率先開發出商鋪轉讓費評估系統，實現對商鋪轉讓費在線評估、在線查詢。
「國內商鋪租賃市場，特別是二手商鋪的最明顯的痛點在轉讓費。我們研發的商鋪大數據選址模型並結合多年沉澱下來的商業地產行業服務經驗，直擊這一痛點，可對二手商鋪的轉讓費做出科學的評估並給予雙方一個參考成交價，真正做到撮合雙方高效交易」咱家咱家鋪子CEO吳陽說。
商鋪轉讓費評估系統的出現，對商鋪租賃市場無疑是有正面效應的，更有可能給行業帶來巨大改變，讓商鋪租賃市場擺脫長期的轉讓費價格混亂的局面。據悉，咱家鋪子這套系統是基於商鋪大數據模型，結合內外部的商鋪相關數據，包括：微信消費數據、地圖人流數據計算出商圈評估值，再綜合商業顧問現場對商鋪的裝修情況、剩餘租期、未來發展前景、盈利情況等的實地考察，最終得出商鋪的評估成交價和建議成交價，實現房東報價有理，商家還價有據的市場規則。
(2)咱家鋪子CEO：未來會向全中國商鋪租賃市場免費開放
據了解，過去近一年的時間公司一直在進行商鋪大數據選址模型的研發和商用化測試，並結合市場不斷的修正優化整套選址模型。同時咱家鋪子CEO吳陽透露：「很快我們咱家鋪子還將把這一互聯網平台向整個行業免費開放，任何從事商鋪租賃業務的個人和公司都可以直接在平台上傳商鋪信息對轉讓費進行評估結果。平台在接到用戶提交請求後的3~5個工作日內便可得到評估結果。讓全社會都能通過互聯網享受到大數據技術和商業地產的專業服務。商鋪大數據不僅僅是個模型，更是一個生態圈。我們希望能有更多的行業夥伴一起去建立修正完善，共同建立商鋪租賃市場新的環境和市場規則，為中國實體經濟的繁榮發展做出貢獻。
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