編輯/馬蘭

壹

2017、2018這兩年年，是杭州的土拍大年。

2017年，杭州十區共出讓土地193宗，總出讓金額2181億元，僅次於北京，位列全國第二；

2018年，杭州全年土地成交總金額成功躍居至全國第一，總出讓金額2498億元，平均溢價率27.23%。

土拍市場最易受到樓市行情的影響，上一場還是溢價封頂競自持，沒準下一場就低價成交一輪遊。

樓市行情變幻莫測，土拍規則也跟着不斷變化，因此誕生了一批“特殊”的樓盤。

比如，17年3月-8月期間實行的土拍新規“當溢價率達到50%時，地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證後方可銷售”。

這期間共產生了20個需現房銷售的涉宅項目，據悉有7個項目預計會在今年入市，最先亮相的應該是位於崇賢的遠洋路勁上河宸章。

還有一大批需要自持的樓盤，競報自持比例的溢價率上限從前年3月份的70%，經兩次調整下降至目前的30%。

可以看出來，2017年的行情最爲火熱，有66個涉宅項目均有不同比例的自持，2018年需自持的涉宅地塊全部於6月份之前出讓，後面的行情大家也都清楚，今年上半年受小陽春影響，競自持的現場又重回土拍市場。

公租房配建也逐漸成爲拿地要求之一，4月中旬，杭州住保房管官微發佈了一篇關於杭州商品房配建公租房工作的進展，裏面有一組很清晰的數據：

截至3月底，杭州住保房管部門共覈查166宗商品住宅配建公租房地塊，其中131宗已掛牌出讓，落實配建面積94.02萬平方米。

現房銷售暫時退場，而公租房配建與自持，逐漸成爲當前市場下樓盤的標配。

貳

看過不少樓盤，項目沙盤的一隅安靜矗立着一整棟房源，不是公租房就是自持部分。

關於自持的部分，還在探索階段，大多數樓盤只是先按照要求規劃上，但是具體拿來做什麼，開發商們還沒想明白，對於業主來說，這是未來入住後的一大不確定因素。

而公租房配建，其實從2011年杭州就開始推進，2017年杭州有明確提出“未來5年公共租賃住房保有量不少於8萬套”的總目標，對於商品住宅的用地配建比例及範圍都有明確劃分：

上城區、下城區、江乾區等9個主城區商品住宅項目用地配建公租房比例不低於總建築面積的10%，蕭山區、餘杭區、富陽區配建比例不低於5%。

這也是爲什麼近兩年掛牌的項目大多都有配建公租房的要求，以至於出現一宗無需配建公租房的地塊，大家都很激動，開發商們對於“純粹”的地塊也更爲執着，上個月臨時叫停的金沙湖地塊，除了位置優越，也是一宗無需配建的純宅地。

公租房原本是政府的一項福利，但是對於開發商來說，卻增加了項目開發難度，其中最令人頭痛的莫過於如何平衡樓盤中兩組不同居住人羣的關係，早前城西某樓盤業主就多次與配建公租房裏的住戶發生衝突。

近兩年出讓的高價地，肯定都是往高端改善定位走的，附帶公租房就十分尷尬，對項目整體的形象多少都有些影響，所以很多銷售在介紹項目時，都是你不問我不說的態度。

叄

那麼目前市面上還有哪些“純粹”的改善盤在售呢？我統計了2017年至今爲止拿地價在30000元/㎡以上的地塊，這些地塊開發商們肯定都是按照中高端住區的標準來打造。

統計出來的31個項目都位於杭州的核心地段，已經入市的項目大多均價都超過45000元/㎡，但是超過一半的項目不是需要配建公租房，就是有自持，既有自持又有配建公租房的還有4個，真正純粹的地塊僅12個。

限價時代，減配問題已經成爲當下矛盾的焦點，而這一輪還沒有配建公租房或自持的高端改善樓盤交付，存在着諸多不確定因素。

如何處理這特殊的部分，或許是開發商們急需思考的問題。

-END-

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總編 | 鍾斌  作者 | 馬蘭

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