小區終將衰敗，但地段永存
1.
最近有篇文章《當小區難以挽回地走向衰敗》，特別火。
中心思想就是：
大多數高層住宅小區折舊速度過快，在20年房齡時就已破得不成樣子，且難以逆轉。
如果想要一直生活在較好的小區環境中，唯一的解法就是不停換房。
毫無疑問，這種情況是客觀存在的，對於我們買房也非常有啟發：
一、房齡老到喪失金融屬性、或者大幅削弱金融屬性的房子，不建議買；
一、物業很重要，其他條件相同的情況下，選擇物業最好、物業費最貴的那個小區。
但如果繼續往下發散，比如用文中「某小區從富人區到價格窪地，只用了住房壽命一半不到的時間」這種特例來推導到全局，
得出類似於「買房只能買新房」、「老城區終將沒落」、「老破小沒有未來」這樣的結論，就走偏了。
真相是，小區會衰敗，但地段永存。
2.
我們必須承認，所有的房子都會折舊，
但折舊有一個閾值：是否會影響貸款。
如果房子實在太老，老到影響貸款的程度，升值就會受影響，
因為下家接盤的壓力太大了。
當然，貸款政策並非一成不變，
在房子已經進入存量市場的城市（比如日本東京、國內的北京上海），銀行對房齡要求就會相應松一些，貸款審批上也更加靈活。
另一個事實是：不同的小區，折舊速度是不一樣的。
很多國家對房子的維護非常好，
比如歐美一些發達城市，一百年的房子照樣住人；
再比如隔壁日本，幾十年的房子依然在投資市場中流轉。
哪怕是在國內也有不少正面案例。
十公子在深圳見過很多十幾年的小區，並沒有很多人想像中的衰敗，反而依然是二手房交易的主力軍。
我們不必去深究其中的運行機制，但至少可以說明，「小區衰敗」的問題並非無解。
當然核心還是花錢維護。
目前在我們國家，小區的維護主要是由物業來實現，好的物業有助於房子的保值升值。
因此，買房要選好物業，物業費貴點是值得的。
以上，就是「當小區難以挽回地走向衰敗」這個事實，所能給我們的全部實用指導。
但由此而唱衰「不夠新」的小區乃至老城區，實在大可不必。
3.
市區老房子漲不過近郊地鐵新盤，有一部分影響來自樓齡（也就是前文說的「小區衰敗」），而且往往只出現在特別老舊、影響貸款的小區中，
但最主要的原因，仍然是購買力的遷移。
之前說過，房價上漲的三大引擎：
貨幣超發/通貨膨脹；城市發展；區域內產業和配套的完善。
市中老破小，因為片區成熟，區域內的配套不會有特別大的升級；
因此房價上漲主要靠前兩個驅動。
而近郊地鐵盤，則還會享受一部分區域發展帶來的增值。
但，並不是所有的郊區都能發展起來。
一個城市可以擴大，卻不會無限擴大；新區會建設，市中心卻很難轉移；
城市發展到一定程度，就會開始由建設轉向運營，
不停地造新區是極不划算的，任哪個城市也吃不消：
城市建設實在是太貴了，每向外發展一分，都要有配套的七通一平、地鐵、公路、綠化…
而這些基礎建設每一項都花費不菲，一公里地鐵的成本以數億元計。
你們可以攤開城市地圖看看，地鐵（含規劃）最密集的地方，是不是都在傳統意義上的市中心、老城區，
—— 這裡的每一寸土地，都是用真金白銀砸出來的，絕非郊區幾塊新地皮可比。
想像中「老城區被廢棄，人口轉移到新城區」是一件非常違背經濟規律的事，
而違背規律的新區發展都不怎麼樣。
有個數據可以參考下，
一個城市朝著一個方向向外發展出5公里的成熟地區，大概需要5-10年。
—— 擴建城市可不是只是動動嘴皮子的事，如果不是老城區不夠用了，費時費力費錢建新區圖啥？
請記住：
建新區，是為了擴大市中心的輻射範圍，容納更多的人口，
而不是轉移市中心，閑的沒事把人口從老城區往新城區倒騰著玩兒…
4.
在我們這一代人的有生之年，一定會見證核心城市面積不斷擴大的過程，
因為我們趕上了城市化、大城市化的歷史浪潮；
但想看到市中心發生位移，很難很難。
紐約發展了上百年，曼哈頓仍然是人口密度最大的區域，華爾街依然堅挺；
東京都市圈擴大到了一萬三千平方公里，中心還是23區；
上海外灘100年前就是市中心，如今依舊是房價高點；
......
你大爺還是你大爺。
是的，小區總會無可避免地走向衰敗，
但同樣的衰敗幅度，市中心的房有銀行收，遠郊外環的小區打折都賣不出去。
小區會衰敗，但地段永存。
5.
最後說句打擊人的話：
有的小區衰敗起來特別快，更大的原因在於它本身質量就差，地段配套不好，也沒怎麼升值過，
—— 既然如此，業主在維護上自然是既不想費心思也不願花錢，甚至還想搬走。
而地段夠好、價值夠高、人氣夠旺的小區，多繳點物業費根本算不上天大的矛盾。
真正的衰敗，一定是從「缺乏人氣」開始的。
你們可以留意一下空置在老家一年只住十幾天的房子，
不管蓋的多好，兩年就會荒廢的不成樣子。
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