拈花灣違規了？

靈山禪意小鎮?拈花灣（以下簡稱：拈花灣），位於江蘇省無錫市濱湖區的靈山景區內，離靈山大佛景區約五公里路，離無錫市區約有三十公里的路程，且地處於長三角核心城市圈內，距離蘇州、南京、上海等大城市的車程距離均在3小時以內，是城郊遊憩型旅遊度假地產項目。在無錫靈山已被確定為世界佛教論壇永久會址的背景下，作為核心會址的拈花灣，以佛文化導向為依託，以休閑旅遊度假為延展，規劃總建設用地約80公頃，總投資48.74億元，形成以「五瓣佛蓮」為原型的總平面，以「五穀一街一堂」為主題功能布局，包括禪意主題商業街區（香月花街）、生態濕地區、度假物業區（竹溪谷、銀杏谷）、論壇會議中心區（禪心谷）、高端禪修精品酒店區（鹿嗚谷）以及可供千人同時禪修的胥山大禪堂，歷經5年多的精心打造，成為集吃、住、游、購、娛、會務於一體的禪文化主題旅遊度假綜合體，於2015年11月14日開放。何為精緻呢？拈花灣的一片瓦、一叢苔蘚、一堵土牆、一塊石頭、一排竹籬都是經過數十種備選方案精心選擇，嚴苛的戶外測試，甚至請來國外匠人指導工藝，所有的建築、景觀、周邊環境都精緻地演繹著「禪意」。

拈花灣整體結構圖——「五瓣佛蓮」

日式風格的別墅

精緻的禪意客棧

精緻的苔蘚、竹籬、茅草屋頂

精緻的街道

就在拈花灣開放運營之時，國土資源部、住房和城鄉建設部、國家旅遊局於2015年11月25日聯合出台了《關於支持旅遊業發展用地政策的意見》（國土資規〔2015〕10號），該政策明確指出，嚴格旅遊業用地供應和利用監管。嚴格旅遊相關農用地、未利用地用途管制，未經依法批准，擅自改為建設用地的，依法追究責任。2015年年底住建部通報了2015年國家級自然保護區執法檢查結果，通報顯示，拈花灣屬於房地產開發違規建設項目，要求依照《風景名勝區條例》整改。

後來如何整改，暫不得知，但是這則通報給拈花灣帶來了不小的影響。據了解，拈花灣主要收入來源為房地產銷售、景區門票收入、靈山君來波羅蜜多酒店和各種主題客棧收入以及商業物業出租收入。據權威數據顯示，2016年拈花灣的客流量為148.7萬人次，當年門票收入為7675萬元，而住宿餐飲等二次消費收入達到了1.31億元。在二次消費收入構成中，酒店住宿收入佔比98%。不過拈花灣的入住率並不十分突出，2016年總體客房入住率為57.56%，而同處於長三角的烏鎮，其酒店平均入住率在70%左右，平均房價與拈花灣大致相當。可見，家庭親子或情侶等客群並不是拈花灣的主要客群，其主要客群為略懂禪意、認同佛教文化的中產富裕人群，為滿足特定群體的高端需要，前期需要高昂的投入。與此同時，據2015年的公開資料樓盤顯示，拈花灣一期推出的房產大約在六百多套，均價為1.55萬元/平米，其房產全部收入應在7-10億，而拈花灣2015年房地產收入為1.5億元，2016年收入為2.6億元，兩年累計收入為4.1億元，截至到2017年第一季度的銷售進度僅完成了50%，這表明在一年多的時間裡房地產並未完全售罄。此外，現已建成的拈花灣只是原規劃中的一部分，最宏大、最體現靈山大手筆風格的景區標誌物「胥山大禪堂」也不知由於什麼原因沒有建成，這也是拈花灣項目的一大缺憾。如此看來，如果拈花灣的房地產項目因為違建整改，最後變成固定資產，那麼資金周轉將非常困難，嚴重影響後期的正常運營。

因此為了風景區的可持續發展，在進行旅遊開發時，應結合大型景區開發投資高、規模大、建設周期長的特點，重視前期規劃，嚴格遵守資源和環境保護政策。其次，應注重景區整體規劃，充分考慮到開發項目與主題景區的整體性、協調性，根據主題景區的特點和現狀，通過對景區周邊環境進行分層，將不同類型的旅遊地休閑度假行分類規劃，有利於休閑度假項目與景區的整體景觀協調。同時，應合理規劃用地類型和開發密度，充分利用景區的景觀優勢和公共資源，避免高密度休閑度假項目對旅遊景區帶來的負面影響。政府應合理引導休閑度假開發商對景區周邊土地進行開發,尤其是在主題景區附近舊城區的拆遷改造方面應做到一次規划到位；加強對生態環境和旅遊資源的保護、適度開發，使開發商有信心繼續開發，遊客和居民樂意到此觀光或居住生活，促使休閑度假的開發有利於於大型景區的整體環境，使其作為區域發展的增長極，帶動區域經濟發展，為區域發展提供新的發展動力。

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