2019年這個春天，中國樓市註定是既敏感又混沌——供求之間在博弈，土地市場在博弈，利率政策在博弈，各城小幅樓市舉措，也是在與上級強調的“房地產調控的主體責任”博弈。

而三四線城市的這場博弈，甚至要比一二線城市來得更加激烈、更加花樣百出。

三四線城市刺激樓市的“新花樣”

取消限價、下調利率、鬆綁限購……此前的一輪輪博弈中，三四線樓市已經率先撕開了“一城一策”的口子。這次，在刺激樓市這件事上，又有“新花樣”出現了——

鼓勵農民進城購房。

雖說是“新花樣”，也只是在這輪樓市提振大法中的新花樣。實則這一手段在2015年的全國“去庫存大戰”中已經使用過一次，當時的政策不但鼓勵城市居民購房，也增強了對農民購房的支持力度。

時隔四年的故技重施，具體是怎麼操作的？

1、遼寧

遼寧省是本輪“救市”戰役中第一個搬出“農民援軍”的地區。

去年年底，遼寧省住建廳下發《全省推動縣城和新城區房地產去庫存工作方案》提出，對農民進城購房給予優惠補貼，鼓勵房地產開發企業給予購房折扣，引導商業銀行爲農民購房提供更優惠的貸款政策和金融服務。此外，文件還把符合條件的農民工納入住房公積金制度覆蓋範圍。

2、菏澤

菏澤在近期的樓市新聞中可謂頗有存在感，剛在年初打響了石破天驚的調控鬆綁第一槍，如今又馬不停蹄地加碼對樓市的支持政策。當地政府對樓市的渴求可見一斑。

3月，菏澤市成武縣發佈《關於成武縣鼓勵農村居民進城的實施意見（試行）》提出，農民進城購買首套新建商品房享受每平方米300元的優惠。此外還要求對進城購房落戶未就業的農村居民，優先安排就業崗位，子女就近入學。

3、遵義

1月份，貴州遵義也推出了鼓勵農民進城的措施，農民進城落戶購房的，可以享受當地政府給予的最高5萬元的補助。

毫無疑問，這一系列舉措背後，是三四線城市房地產的退燒和地方政府對市場復甦的急迫。

這一次，三四線城市把希望寄託在了農民身上，那麼他們能否真的承載起三四線樓市最後的希望？

什麼樣的城市在鼓勵農民進城買房？

1、人口淨流出的城市

2018年各個省市的人口增減狀況已經陸續出爐，觀察這些數據，再結合“鼓勵農民購房”的新規，我們大概可以窺見些許端倪。

近兩年，東三省就一直身處嚴重的人口流失當中。在2017年負增長的基礎上，遼寧省去年再度減少9.7萬人，吉林、黑龍江尚未公佈具體數據，但根據近幾年的人口變遷形勢估算，2018年也仍然呈現負增長的狀態。

需要明確的是，北京雖然在2018年的人口負增長力度上身居各大省市之首，但很顯然，其性質與東三省的人口流失天差地別。

一個是人口壓力過大後的主動抽離，一個是經濟疲軟、就業狀況不佳導致的被動流失，這也是爲什麼後者需要動用“鼓勵農民購房”這樣的手段來充實城市對住房的需求。

根據目前全國範圍內的人口遷移趨勢，參謀長發現，我國的人口仍在持續向南方城市聚集。也就是說，未來或將會有更多的北方城市會喊出“鼓勵農民進城購房”的口號。

2、土地財政依賴度高的城市

菏澤，一重身份是山東省內經濟墊底的地級市，另一重身份是“全國棚改第一城”。

當這兩重身份雜糅在一起，菏澤就成爲了一座高度依賴土地財政的城市。

2018年上半年，菏澤土地出讓收入達到了190.7億元，擠進全國賣地收入30強，相比去年同期直接翻倍。

賣地的錢來得多快啊。

套在樓市上的地方政府們賺慣了快錢，當市場低迷、土地流拍、債務壓頂的時候，也就難怪它們會慌了手腳。

“菏澤們”財政收入的高速增長掏空了現有城市居民的六個錢包，現在它們必須將手伸向農民的錢包了。

3、庫存壓力大的城市

自2015年全國範圍內的去庫存戰役打響之後，全國百城庫存規模就呈現持續性的下跌態勢，而到了2018年9月份，全國庫存規模重新迎來增長，庫存走勢迎來拐點。

究其原因，無外乎是棚改政策調整、市場需求透支、房地產熱度不再，無論如何，三四線城市庫存基本面的轉變已是必然。

仍以菏澤爲例，近兩年它在棚改和土地出讓上有多麼高歌猛進，就意味着去化之路多麼艱難。

東三省的一些三四線城市也同樣面臨着嚴峻的去庫存考驗，有數據測算，東北的一些城市僅是消化掉存量房的庫存就需要6年多。

參謀長瞭解到，高庫存現象主要集中在四線城市，其中又以縣城存量最高。但問題是，寄希望於農民來消化庫存，真的行得通嗎？

農民，真的能承擔起三四線樓市的希望嗎？

在這個問題上，參謀長想要先亮出觀點：不能。

不僅不能，也不應該。

1、鼓勵農民購房的實質是債務的轉移

需要鼓勵農民買房的城市，都有着一個共同點，就是政府面臨着巨大的債務壓力。無論是大肆棚改還是大興基建，樓市降溫帶來的直接後果就是城市債務危機。藉助農民進城買房來刺激樓市，實質上是債務的轉移。

2、問題是，農民的支付能力和支付意願能有多強？

儘管一些三四線城市或縣城的房價並不算太高，如菏澤成武縣，在菏澤屬於較爲冷門的區域，二手房均價在4000元左右。但對於收入並不穩定的農民羣體來說，他們的購買力仍舊值得商榷。而如果強行加槓桿購房，既影響農業投入也影響生活水平。

在購買力之外，農民真的有強烈的進城置業的意願嗎？恐怕也不盡然。如果沒有合適的工作崗位，僅靠一套房子根本無法簡單地在城市安身立命。

3、靠農民託樓市，並非良策

一方面，鼓勵農民進城購房，對於樓市來說只能算是“小幅刺激”，無法改變三四線樓市的基本面。

另一方面，高房價，已然是老百姓詬病的最嚴重的問題之一。因此，提振樓市、增加財政收入，絕不應把希望寄託在鼓勵農民進城購房上。