如何讀懂一座城市?

人們把生活構建在大大小小的城市中，城市不僅爲人們提供工作機會，更寄託着休閒、娛樂、教育等諸多期待。

在這個複雜的網絡、動態的系統之中，每個人只能看到自己周圍的生活，而幾乎無法瞭解整個城市的場景。

近兩年來，全國各地都在進行搶人大戰，落戶門檻一降再降，足可見人口對城市發展的重要性。

對於正在衝擊特大城市的杭州來說，人口更是至關重要。君不見錢塘新區的設立，人才落戶新政出臺，都體現了杭州對人才（人口）的渴求。

城市的人口和城市的房價密不可分，房價又是由供給和需求量的相對關係決定，但供給和需求量又受到多方面的因素影響，而人口數量就是決定需求量的一個重要因素。

讀懂一個城市的人口聚集，你就能讀懂這個城市的未來發展方向。

那麼我們今天就通過百度熱力圖來看看杭州到底哪裏“人最多”。

PS：百度人氣熱力圖，是由手機中百度產品（搜索、地圖、天氣和音樂）所攜帶的位置信息合併後生成的 “ 黑科技地圖 ” ，用於計算城市裏各區域的人羣密度和人流量。顏色越深，代表該區域人羣聚集度越高；反之，顏色越淺，則代表區域人羣聚集度越低。

壹

首先我們來看正常工作日（週一下午5：16）

這是一張三合一的拼接圖，從中可以看到在正常的工作日內，有兩個範圍又大聚集度又高的點：

1、市中心是人氣最強範圍最大的區域：

以延安路、鳳起路爲核心擴散，南至西湖銀泰城，北至武林廣場，東至杭州火車站，西至西湖城西。其中，以鳳起路站點、龍翔橋、人民醫院、中河北路、國大城市廣場、屏風街等爲主要區域，人氣較高，形成了一個個深紅色的小熱力點。

2、錢江新城是杭州規劃了數千億資金的新城，自然也積聚了極大的人氣。

主要以四季星座、青泰商務樓、張家河弄、邵逸夫醫院、慶春廣場、萬象城爲主點，基本上都是圍繞商業中心或者地鐵站來發散。

當然也有一些分散的小熱力點。

比如下沙的金沙湖區域擁有着顏色深度不遜色於市中心的紅色熱力，以中沙金座、龍湖時代金沙天街爲主，大學城區域爲輔。

被稱爲“宇宙中心”的未來科技城，在白天的熱力，主要集中在阿里巴巴一帶。

臨平的世紀大道、臨平地鐵站、南苑地鐵站等附近也都有着較高熱力。

貳

說完了上班時分，我們再來看看晚上11:00-12:00，大致是杭州人的睡覺時間。

對比白天的熱力圖，明顯可以看到一些流動的趨勢：

人口由市中心由內向外擴散，相比白天，少了一些深色高熱力點，但多出了一些淺色熱力點。

不過深夜的市中心仍然擁有全市最大範圍的高熱力，只是範圍比白天有所縮小。

錢江新城人口數量急劇減少，主要集聚在學校、辦公樓（金融、地產996？）、醫院等。在公寓樓盤附近，沒有看到什麼明顯的熱力點。

可見，這兩年錢江新城各種高樓大廈拔地而起，已然承擔起杭州CBD的重擔。不過由於區域定位（商務區非居住區）也好，周邊規劃（缺少生活配套）也好，少一點“煙火”氣息。

另外，不得不說的是，下沙真的是讓大家刮目相看。

下沙的熱力完全沒有任何變小的趨勢。據統計，截至去年11月份，下沙常住人口已達40萬，比上城區都多，而且人口聚集程度非常高。

放大看的話，晚上的下沙，除了在白天也有較高熱力的中沙金座區域之外，圍繞着高校也有一個又一個深紅熱力。

城西的熱力點主要在於高校和住宅圈。以文三路爲主、學院路、教工路、黃姑山路爲輔，加上浙江財經大學，浙江工商大學、浙江大學等高校，這裏形成了一個極具規模性的人氣熱力點。

未來科技城，只有兩個綠色的熱力，一個是杭州師範大學倉前校區。有師生的加持，熱力得到了一定的保障。

我再把另一個綠點進行放大，富力天貿廣場周邊密密麻麻輻射的都是旅館公寓，讓它在我心裏多了一絲驚喜。

左下角的阿里巴巴西溪園區，夜深依舊是人氣滿滿。

不過相比其他區域，未來科技城的晚上還透着絲絲的“冷”。

通過熱力圖，我們可以看出，現在的未來科技城人口入住率不足，杭州的“宇宙中心”仍需要時間沉澱。

叄

最後，我們來看看周邊。

臨安是杭州十區中唯一一個不限購的區域。那麼臨安到底“有沒有人氣”？

臨安的人口主要集聚在臨安中心區域，除了商場之外，就是學校（浙江農林大學衣錦校區）。

臨安對於在杭州上班的人來說，確實有點遠了。熱力圖上再放大已經沒有顏色了。

再來看臨平，雖然相對杭州城區偏遠，但一直以較低的價格和完善的配套吸引了不少購房者。

深夜的臨平雖然不如白天那樣有幾個深色的熱力塊，但大範圍的綠色熱力人氣着實不弱，人也大都聚集在銀泰城和1號線地鐵站附近。

肆

由此，我們可以總結分析一下杭州城市片區的發展：

1、杭州市中心空心化趨勢不明顯，主要居住區域爲：延安路與鳳起路龍翔橋之間、下沙的金沙湖附近、城西的高校急住宅圈、杭州兩個高鐵站等。

2、杭州主要辦公區域：以延安路爲主幹，鳳起路、龍翔橋爲枝幹輻射，下沙中沙金座、濱江江陵路與6號線交接附近、錢江新城解放東路與杭海路交接附近、杭州百貨大廈周邊。這幾個區域擁有着最多的辦公樓和商鋪，白天匯聚了無數的上班白領。

但讓人沒想到的是：

1、錢江新城目前白天人氣火爆，但夜晚人氣明顯不足。當然，動輒七八萬的房價，自然也只屬於少數塔尖人羣。

2、臨安不限購的政策，確實吸引到了很多人的涌入，但是大多數都是投資客，目前新房還在陸續交付或即將交付之中，所以入住率真的不高。

3、臨平區域，雖然相對偏遠，但入住率完全OK。

4、未來科技城的前景毋庸置疑，但是目前人流分散，基礎生活配套不是很齊全，人口入住不高。

通過百度地圖熱力圖在上下班時間的不同，我們發現：在杭州，人們主要活動區域仍是在市中心，西面人口較多。儘管杭州目前的城市板塊在擴張，未來科技城、良渚、三墩北、城東新城……不斷髮展，但是商業核心配套等城市資源以及人羣重點仍是在市中心。

那麼，未來在杭州買房，我們該買哪裏？

1、市中心始終是人口聚集地。但畢竟土地接近飽和，價格也自然不便宜。

而且目前杭州發展重心並不在市中心，而是在周邊多路開花，市中心的潛力有限，升值投資餘地不大。

2、錢江新城已經接棒市中心，成爲杭州人氣第二的區域。

不過，由於錢江新城規劃的住宅用地並不多，以南星橋爲主力的豪宅區也幾乎開發殆盡，自然也是屬於少數人的狂歡。

3.未來科技城目前確實以“阿里”獨大。

但隨着今年地鐵5號線通車、未來科技城生活配套落地，加之大量小區交付，未來科技城的人氣會逐步上升。從長遠來看，未來科技城的發展還有很大上升空間。

3、臨平、下沙令人驚喜。

目前，兩個區域生活配套都相對完善，人口也十分密集。隨着臨平新城、下沙金沙湖一帶庫存告急，以東湖新城、大學城北、大江東爲主力將承擔起兩地的外溢，可重點關注。

4、臨安仍舊還是投資客的天堂。

但由於與杭州主城區存在隔斷，且這兩年土地出讓較爲頻繁，未來庫存巨大。如果非未來科技城外溢，地緣性客戶，投資還需謹慎。

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總編 | 鍾斌  編輯 | 彭雄保

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