【小趙學買房】 駕馭情緒不要光「用眼看」 陪同交易回顧（上）
這篇來複盤跟老鄺帶客戶看房的經歷，那也是我第一次看二手房。客戶T先生，國企，單身，首付70w。我們當天看了老鄺為T先生選定的五處房源，分布在番禺、蘿崗、黃埔區域，最終在3選1當中錨定了目標。
感謝T先生同意小趙把踩盤一些經過寫出來，更感謝當天他讓我這個新手表達了很多意見，最後T先生的選擇和我的判斷基本一致。
差不多價格三選一，如何看出優劣？
T先生的買房需求非常明確，純投資，並且他自己習慣生活在都市中心圈，所以也是接受住投分離。首先根據三成首付，預留一些雜費摩擦成本，總價定在200萬左右，以下三個選項里，環境最好、價格也最好的中海譽城這套，當天業主不放盤了，想買也買不到，再看其他的同樣戶型預算也超標了，所以這項先直接剔除。
對於中海譽城的環境和物業，小趙真服氣，整個樓盤都是墊高了的，環繞曦山&瀾山而建，地下2層的車庫才是地面，小區的綠化好似空中花園，走在上面感覺空氣都更清新（心理作用）。當我們開車要從小區大門出去時，還被攔著了，外來車要走另外的通道……總之當下的點滴完全調動了感性，不由得會想「住在這裡真舒服。」
但我要學習高配玩家，理性！動腦！分析下來小趙定義這裡是有車有娃一族的剛需盤，如果入手後可以期待來自科學城的優質接盤俠，但是因為不近地鐵，所以對於零散租戶會有影響，試想什麼樣的人會租這裡的兩室一廳呢？租金收益不高，還不如補貼自己，買來做做婚房給父母住什麼的，但是T先生既然明確不自住，而且這裡筍盤沒有了，那麼就果斷不考慮。
先排除，再橫向比交通
接下來就是兩個地鐵上蓋盤的較量了，我們那天都是頂著大太陽走路去地鐵站親測時間的。豐逸尚居坐擁兩條地鐵線，走路去5號線文沖站12分鐘，13號線雙崗站遠一點點，我們沒去雙崗站，因為五號線起點站的文沖才是重點，地鐵邊有一個沃爾瑪。
亞運城媒體南村是整個超大的亞運城中，最近地鐵的，這也是老鄺選它的原因之一。走路去四號線海傍站大概7分鐘，地鐵站附近有一個帶萬達影院的綜合商場。
兩個地方距離地鐵站的距離都不錯，那麼再放大一點來看地鐵線質量如何？5號線，可以說是廣州橫著走的一條線，貫通了整個廣州東西走向，還有6個換乘站承接全市各區的人流。而四號線是沿著南沙豎劃，相當於沿著廣州的市區擦邊南下。
可以說兩個樓盤都是雙地鐵，豐逸尚居是一強一小弱，亞運城媒體南村是准雙地鐵，一小強一弱。小趙相信那句話：投資世界是沒有平均主義的，強者恆強，弱者恆弱。就算3號線海傍站通車了，豐逸尚居的5+13＞媒體南村的4+3。更何況，3號線的預期規劃落地還需要至少3年的時間，那麼在價格差不多的情況下，買豐逸尚居就是跑贏了時光機，在交通層級上更是完勝。
挑房子可不要「外貌協會」
雖然兩個地方有面積的差距，但是小趙覺得上車房不要貪面積大，而是要爭取自己能力範圍內的最大單價，佔據強勢地區，之後再賣豬買仔，賣小換大。並且在租金表現方面，可不會因為受面積大小的影響，老鄺教我了，房租租金是社會資源屬性兌現的最佳體現。記得當時車上小趙跟T先生說，可以換一個角度來看如果你是中介，你帶租客來看這幾套房子的時候，會如何介紹？豐逸尚居光是一點：你從家裡去珠江新城就40分鐘，起點站還有大把位子坐，直接KO亞運城媒體南村的「各種學校、綠化、醫院」……
為什麼學校、綠化這些會被比下去？因為學位不成為租房考慮的因素，然後在眾多吸引力因素中，長得漂亮是最不重要的。這些想必看多了老鄺的文章的朋友也都知道，很簡單的道理，豐逸尚居的周邊環境確實很差，但目標租戶「在珠江新城上班的白領們」，他們看再漂亮的小區能美過珠城嗎？他們若是想鍛煉跑步，下班隨便去哪個心儀的健身房或者江邊都行，重要的是，想回家就回了，而不用跋山涉水到了小區門口，還要走過綠化才能進家門。
無家庭負擔的年輕人們，對於方便的重視是一定大於環境的，對於便利店的需要一定是大於一片湖水的。這點T先生和小趙都達成一致，所以雖然我們當天看到的豐逸尚居折舊嚴重，且在房間內還看得到廣州石化廠的煙囪，我們都感受到了這些弊端，但是面對它的位置優勢，依然心有偏向。
老鄺寫的「理性房產投資觀，別讓情緒左右你的決策」那篇文章提到，「這五套房子都是「垃圾」，現在的我絕不會挑這些貨，只是因為我比較理性，駕馭住情緒的干擾，再加上一些運氣，才有資格在這跟大家談房論市。只要駕馭人性、駕馭情緒，再垃圾的資產都能賺錢。」
經過了那一整天的踩盤，看過了那麼多漂亮的房子，小趙在開車返程的路上，跟T先生說，雖然我是女生，喜歡乾淨整潔的環境，但是我最終的投票給最丑的豐逸尚居。當然這個決定絕不僅僅與這些有關，還有很多其他的因素考慮，包括二手踩盤要如何抓細節？如何比較競品等等，小趙也有收穫，全部留待下篇與大家繼續分享。歡迎關注公眾號：老鄺教買房。
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