悉尼西部及北岸風險大

悉尼房市接連五年強勢上行之後，出現自2012年以來房價的首次年度下跌。2014年與2015年，悉尼房價分別上漲了12.8%與14.9%，2017年漲勢開始消退，當年房價僅漲3.2%。

過去一年房價則下跌了7.2%，行業專家預測2019年還會有更多痛楚。預計會再跌10%。

據SQM研究，悉尼的空置率11月跳漲到了3.2%，而長期均值是2.2%。目前待建成的公寓數量龐大，房產空置率高於長期平均值並且還在上升。

另據數據顯示，悉尼自住性置業活動水平在下降，庫存量上升——目前悉尼的房產掛售數量同比上升約兩成。

悉尼的公寓密集地帶：西部的大片地區及下北岸風險最大。

墨爾本房價6年來首次下跌

去年7月墨爾本房價下跌了0.9％。是2012年11月以來墨爾本房價首次下跌。這期間，一些悉尼房產投資者轉投墨爾本。由於悉尼房價過高，大量公寓置業者轉投價格較低的墨爾本和布里斯班，導致三季度悉尼公寓開工量同比下跌60%，公寓期房銷售量同比暴跌88%。與此形成鮮明對照的是，第三季度墨爾本和布里斯班公寓開工量和公寓期房銷售量都出現上升，原因是這兩座城市湧入了大量包括華人在內的海外移民，房價也較低，對置業者有較大吸引力。

墨爾本的公寓市場今年也面臨較大供給壓力。今年墨爾本交付的高層公寓樓（四層以上）將從去年的13,500套增至17,000套。去年墨爾本公寓價格下跌2.3％。

2018年墨爾本近郊的房價只下降了0.1％。但專業機構都認為，墨爾本房地產市場仍可能是今年受創最嚴重的地區，近郊房價將有更達的下降。

今年大墨爾本地區房價下跌加速，到2020年才會略有反彈。預計墨爾本降幅最大的是內東區和內南區，房價跌幅會在10％以上。

布里斯班公寓短期內難以回暖

2018年布里斯班的獨立屋價格小幅上漲0.4％，公寓價格下跌0.7％，整體增長0.2％。

澳新銀行認為，2019年布里斯班房價會有1%的下跌，但凈跨州移民的增長會給布里斯班樓市一定的支撐。布里斯班房價在2014年上漲4.1％，2015年上漲4.9％。在隨後的兩年中，公寓房價格下跌拖累了當地市場，2016年房價增長放緩至1.6％，2017年上漲了1.8％。

布里斯班市中心的公寓市場短期內難以回暖，這一區域的房價仍比十年前低約5％。然而，隨著新供應放緩，2019年布里斯班公寓市場至少不太可能繼續惡化。預計今年布里斯班的新公寓完工量為5700套，幾乎是2017年峰值時期10,700套的一半，加上州際移民人口的支撐，今年布里斯班樓市的前景會優於悉尼和墨爾本。

投資者離場

澳儲行近期發布的貸款數據顯示，臨近2018年底房產投資者持續撤離。截至11月份年度，投資性按揭貸款僅增長1.1%，為有記錄以來最低水平。

專家預計2019年有多種驅動因素會導致澳洲房價下滑：持續的信貸緊縮，公寓供應增加等基本面因素作用，海外投資欠缺，下屆大選時資本利得稅與負扣稅政策可能變化對信心造成打壓等。

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