【工具篇】退休不愁钱 以房养老新选择
华人有土斯有财的观念根深蒂固，年长者忙碌一生、完成子女教养的责任后，最后可能只剩一间房子，面对老后漫漫生活，却没有足够的现金，该怎么办是好？2015年12月国内银行陆续推出「以房养老」专案，让银发族可以实践「老有所终」的理想，提供退休安养的新选择。
为不想伸手跟小孩拿钱，希望衣食无缺，能够安逸终老，最重要的是自己最可靠，所以决定用房子养老，而且儿子和2个女儿都支持。」2年前甫满60岁的王培珠，送给自己耳顺之年的生日礼，就是「以房养老」。
王培珠说，会考虑以房养老，纯粹是因30多年来投入社会公益，见到太多老人晚年凄凉，甚至被遗弃，加上照顾母亲的经验很辛苦，因此早打定主意要自己照顾自己，不麻烦别人。
抵押房子 固定月领
而在她看来，以房养老因为可以在宅老化，又可以每个月有固定的现金流，所以是最好的选项。2016年7月她向台企银申请以淡水房子抵押，从前年9月起每月领3万5千元，「可领至90岁！」她笑著说。
王培珠申请结合信托、年金险的「以房养老」方式。经过鉴价，她的房子价值约2,200万元，经台企银核贷7成，核贷金额约1,500万元，全数投保台湾人寿即期年金险，由于她选择30年期给付，因此扣除需缴交的利息（抵押贷款利率为1.93％，每月利息约2万4千元）及200元手续费，每月可领3万5千元。
什么是以房养老？即逆向抵押贷款（Reverse Mortgage，RM），就是让拥有房屋的年长者，把房子抵押给银行，由银行根据此人的年龄、房屋价值并核算利息，来决定贷款金额，让银发族每月都可领取一笔养老金，做为生活开销。最大的好处便是，可以住在自己最熟悉的屋子里，又可以每月有固定的钱可领。
结合信托 保全资产
事实上，以房养老的政策在国外行之有年，台湾则是自2015年12月陆续有银行推出以房养老的贷款服务，目前已逾10家银行有此方案，形式则有2大类：一是传统的逆向抵押贷款，即把房子抵押给银行，每月固定领现金。承办的银行有合作金库银行、土地银行、第一银行、华南银行、台湾银行、中国信托银行等。二是结合信托与年金险，做法是把房子抵押所得到的贷款金额，拿去买年金险，之后每月领取年金做为养老金，目前有台湾企银、台新银行等承做。王培珠就是采用这个形式。
台新银行消费金融处资深协理林彦文提到，结合信托的好处是确保专款专用、保全资产，申请者能够设定信托监察人监督信托执行，未来若因医疗照护需要转住安养中心，也能约定按月汇款至安养中心。
再者，若遇天灾（如地震）或火灾等意外，导致设定抵押的房屋无法居住，因为贷款金额已经年金化，寿险公司会照常给付年金，不用担心往后生活无以为继。
与结合信托和年金险的模式相较，传统以房子为抵押担保，按房屋价值每月拨款的形式（即逆向抵押贷款），因为申请者只负担利息和开办费1千元至5千元、信用查询费300元等，不用缴保险及信托相关费用，「以同样申贷金额1,400万元、利息2％、支付养老金25年期为例，逆向抵押贷款比起绑年金险的方式，可多领近92万元。」合库银总经理黄伯川举例。
不过，如果发生天灾等意外，造成房屋毁损，将采个案处理，但也可透过投保地震险、火险为房屋保险。而天灾这部分是申贷者较不确定的风险，不像结合信托与年金险的方案，可确定领取一定的年限。
利息规费 精打细算
多数银行推出的逆向抵押贷款以房养老有2大特点，除了律师咨询函，让申请者以及指定继承人（一般为子女），了解申请以房养老权利和义务，减少日后纠纷。最重要的是，利息设有上限，合库银协理陈宽祺解释，以房养老的每月拨款金额都会先扣除利息，但平均来说，当拨款至第11年时，利息超过每月拨款金额的「3分之1」，就先不再扣除，而采「挂帐」方式，直至最后拨款结束，才一次缴清。
华南银行的以房养老，则主打「不动用不计息」，且每月未用动的额度可累积至下月，贷款更弹性，如核贷动用额度每月10万元，借款人当月仅用3万元，就仅需缴3万元的利息，也可随借随还。
要提醒的是，并非有房子就能申请以房养老，据银行房贷主管透露，砖造房子屋龄超过35年、钢筋混凝土（RC）大楼屋龄逾50年，银行承作意愿低，再者若地段不佳，房屋价值偏低，银行同样兴致缺缺。
住商不动产企研室主任徐佳馨则表示，申请以房养老需留意3要点：
要点1，大家最在乎的每月可领多少钱？利息是多少？这部分一定要先试算。目前国内已经有多家银行开办，不妨多询问几家，精打细算一番，才能贷到最划算的金额与最优惠的利息。
要点2，一定要了解各项手续费用。例如各银行收取的信用征信约300元，还有系统作业费要缴付，华银收取约8千元、土银则约5,600元等。
要点3，厘清鉴价金额是否与当地成交行情相当。徐佳馨说，在实价登录之后，民众可透过房仲业者或各种不同的实价登录网站来查询。例如，由政大地政系教授张金鹗与友人合作建立的House+好时价平台，属于公益性的免费平台，无论网站或手机APP，只要输入房屋地址、屋龄等，就可以轻松查询到目前的房屋价值，据此试算日后申请以房养老的核贷金额。
偿还贷款 仍可继承
最后，针对房屋所有权的问题，黄伯川说，无论采取结合信托与年金险，或单纯逆向抵押贷款，只要还清贷款本金和利息，房屋仍归申请者或指定继承人。若遇到未到期时已过世，以合库银以房养老专案为例，银行会终止拨款，同时联系指定继承人偿还贷款，除非继承人抛弃继承才会由银行拍卖取回债权。也就是，申请以房养老不会改变房屋继承权。
张金鹗的另类以房养老模式
从政大地政系教授张金鹗研究室窗外望去，对面木新路上的大楼，就是张金鹗住家。张金鹗受访时说：「早就已和老婆说好，要以房养老，而且是采用Social Care方式，把房屋捐赠给社会福利团体。」
对于目前各银行推出的以房养老模式，均以提供养老金为主，张金鹗说，老人安养并非只有金钱问题，若能有更多元化的方式，如社会照护赠与（即SC），把房屋捐赠给社会福利团体，并与社福团体签订契约，由该社福团体负责年长者日后的生活起居和照顾，也能在自宅安养天年。
张金鹗分享，伊甸曾在2004年时，与一位郭老先生签订以房养老契约，郭老先生把价值6百多万元的房子「赠与」伊甸，由伊甸负责看护至终身，而郭老先生在第7年过世，伊甸总计支出约3百万元照顾费用。
张金鹗说，专职老人照护的社福机构，一方面具备专业技能和人力，对有房产的老人来说，也能借由房屋捐赠做公益，同时达到在宅安养照顾的目的，因此他打算以身作则来推广。
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