图文／镜周刊

2019年台湾房市出现缓步回温的讯号！房市从2014年反转下修后，去年全台买卖移转栋数有望站上30万栋，业者对2020年市场抱持乐观的态度。然而，从全球经济面来看，美中贸易战尚未尘埃落定；国内总统大选落幕，新内阁的房市政策未明，可能都会影响民众的购房意愿。

「 2019建商抢地非常凶猛！原本看好台中一块地，打算隔天买，结果当晚就被人捷足先登。我现在请土地开发人员一找到地，就马上传讯息回报，价格可以就买下。」全国商总理事长、乡林集团董事长赖正镒说出建商争相购地、储备能量的热闹景况。

▲房市出现缓步回温讯号，2019年的全台买卖移转栋数有望创下近5年新高。

自住成主力　回归基本面

根据仲介全联会、中华民国全国商业总会统计数据显示，2019年建商购地总额近2千亿元，年增率达106％，全台推案量总销也达1.43兆元，年成长13％，建商推案信心已回到多头水位。大陆建设董事长张良吉就指出，国内经济缓步复苏，且有台商回流、转单效应发酵，预期今年经济成长幅度更多，也将带动房市。

另一方面，全台买卖移转栋数连续3年成长，2019年更有机会突破「房市荣枯指标」的30万栋关卡，以目前全台总家户数约870万户来算，等于每29户就有一户家庭购买或换置房屋，创下近5年新高。且从央行公布的数据来看，国内五大银行去年10月的新承做购屋贷款金额达551亿元，连2个月上涨，为历年同期新高。

有「房市铁嘴」之称的长虹建设董事长李文造分析，台湾房市从2015年进入价量修正期，房地合一税上路更让投资客纷纷退场，因此近年来自住客买盘成为主力，再加上国内利率维持低档，让成交量与价格逐渐回稳，「房地产是经济火车头，回到基本面、正常化是很好的现象。」

▲2020年房市中的主流商品，依然是中小坪数、低总价的物件。

政经变数多　处盘整阶段

然而，政治大学地政系退休教授张金鹗持不同看法，「我认为房市回温的说法真假难辨。」张金鹗指出，房价虽然有微幅下降，但仍相对高价；而成交量增加则是因为小宅趋势，「原本房屋1户60坪，现在是拆成3户来卖。2020年不确定的因素多，仍处于盘整阶段。」

事实上，许多专家认为2020年房市首项变数是总统暨立委大选，但随著大选落幕，李文造认为，房地产市场将回归基本面，选后房市会「持续保温」。赖正镒也表示，蔡英文政府对房地产态度是「尊重市场机制」，房市将稳定发展。

▲随著大选落幕，蔡政府新内阁提出的房市政策，将影响民众购房意愿。

张金鹗则说，由于蔡英文政府连任，目标应为历史留名，预料会较积极推行房市政策，像是税制改革、实价登录2.0等。但仍得等5月20日总统上任、新内阁提出新的房市政策后，状况才会较为明朗。

至于另一变数，则是事关全球经济成长的美中贸易战，目前虽暂趋缓和，但何时落幕仍没有答案，一举一动都将牵动股汇市表现，也会间接影响房市走向，需持续关注。

买方可观望　勿追价抢购

金鼠年想买屋、换屋的民众该怎么行动最稳当？张金鹗解析，自住客群口袋有限，缺乏投资动能，支撑房价回弹力道不足，预期2020年房价为「平盘震荡」格局；交易量方面，由于两岸政经局势的不确定性，以及既有的少子化、高龄化、空屋存量等问题，买气难有爆发性扩量。建议买方观望为主，若有刚性需求，宜以品质佳的物件为优先，「但若只是怕涨价而买房，大可不必。」

赖正镒则认为，2020年房市是「量续增、价微扬」的格局，「预计比去年成长4至6％。」他表示，随著台商回流资金加速、内需建设加码，推升产业与消费动能，「将会是『万马奔腾、遍地开花』的一年。」

李文造与张良吉同样持正面看法，皆指2020年将延续去年买气，呈现温和顺销趋势。「现在是买房的好时机。」李文造特别谈到，过去4年房价平均跌幅15％，已经是跌无可跌，但由于余屋多、建案一直推出，价格也难上涨。

而去年六都房市呈现「北温南热」的状况，北台湾部分，桃园市的买卖转移栋数年增率达16.8％，拔得头筹；二至四名则分别为高雄市、台南市及台中市。不过，其中高雄房市在下半年大幅降温，是一大警讯。

▲自住客买盘出笼，房价因此回稳、成交量也缓步复苏。

今年以区域性来看，赖正镒已经将目标放在交易量稳定的新北、桃园、台中等地，但也会继续朝丰原、彰化、高雄等区寻觅。张良吉认为，新北市仍是建商推案首选，其中，他特别看好新店，该处是传统文教区、生活机能佳，有预算的换屋族，可以考虑央北重划区建案。

至于产品走向，李文造指出，「低单低总」的住宅将在中南部持续顺销，总价在5百万至1千万元的产品最受青睐；双北市仍流行中小坪数、区间在1千万至2千万元的低总价物件，但须注意单价不能涨得太高。大坪数与豪宅产品不再是趋势，去化速度缓慢。

「近年来重划区房市很热，主打低单低总吸引不少首购族。」但李文造提醒，建商在重划区土地便宜时抢进，才能推出这样的产品；然而，最近重划区地价与建商造价节节高升，「如果失去低单低总优势，买进与否应谨慎评估。」

余屋数偏高　投资宜保守

「从长远来看，台湾房市还有余屋、空屋数多的隐忧。」张金鹗表示，近年来小宅当道，进而冲高余屋存量，让整体房市呈现供过于求。根据内政部资料，2016至2018年，全台仍有逾7万户余屋。但同时，2019年建照核发量推估达到14.4万户，创下24年以来新高，而建照核发来源大多来自于各重划区。

虽然预期房市荣景再临，建商推案信心高涨，但也恐怕累计大量卖压。「现在买不起房的年轻人都想等待继承，真的有大量买房需求吗？这点不可不慎。」张金鹗再度提醒。

李文造则认为，许多民众一有资金仍想买屋置产，降息虽是趋势、台湾利息也连14冻，但难保哪天吹起升息风，买房负担将加重，「有自用需求可考虑买，当然，投资还是保守一点好。」

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