文   |   君臨團隊

看得懂A股，就能看懂中國房價。

今天這篇文章，君臨帶你用A股投資的哲學，看透中國房價的一些祕密。

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目前中國房價最貴的地段是哪裏？

君臨爲大家統計了2019年5月中國主要城市核心區的房價，以下這個表是均價4萬元以上的所有板塊。

所有數據來自安居客網站，單位：元。

北京房價一枝獨秀，遙遙領先。

西城區、東城區、海淀區，分列三甲，以12萬元、10萬元、9萬元的均價成爲中國最值錢的地段。

朝陽區也以7萬元的均價排名第六。

上海和深圳緊隨其後，上海的黃浦、徐匯、靜安、長寧區，和深圳的南山、福田區，都以超過6萬元的均價進入十強。

中國最值錢的黃金地段十強，被北上深三大一線城市全部包攬。

接下來是天津、三亞、廈門、廣州、杭州、南京等沿海城市，各自都有1-3個核心區以超過4萬元的均價上榜。

是什麼決定了這些城市和地段的價值？

君臨認爲，主要由產業和政策決定。

產業，就是基本面，奠定了長期價值；政策，就是主題概念，帶來了短期的估值溢價。

以北京爲例子，西城區和東城區聚集了中國最密集的政治、教育和醫療資源，無疑是帝都的精華所在。

海淀區和朝陽區則分別擁有頂尖的互聯網科技和金融、文化產業生態。

只要這些產業和政策資源不變，北京的核心四區就將始終盤踞着中國最值錢地段的名頭。

而上海的核心四區和深圳的核心兩區，則分別是長三角和珠三角的經濟發動機，以其強大的金融、商業、科技中心地位源源不斷向外輻射影響力。

另外，三亞則以獨一無二的度假、養老中心地位，收穫了中國有錢人的青睞，海棠灣、亞龍灣、小東海，成爲了中國度假酒店和豪宅最密集的地段之一。

以上這些，可以認爲是中國房地產的藍籌股，類似於茅臺、格力，由於擁有堅實的基本面支撐，即使目前的價格已經不菲，但未來的房價相信仍有穩定升值的空間。

最便宜的地段又是哪裏？

中國房價並不是永遠漲的，有些地段的房價甚至會跌到你懷疑人生。

比如近期的網紅城市鶴崗，2019年均價才1600元，過去幾年的房價處於持續的下降通道中。

下降的原因，無非是資源匱乏、產業衰退、人口出走，房子無人接盤。

最便宜地段的前十強，分別屬於三個板塊：

a，東北的黑龍江，以4個地段排名第一；

b，華北的寧夏、甘肅、山西，以3個地段排名第二；

c，西北的新疆，以3個地段，價格略微貴100元，排名第三。

總的來說，三北地區的資源型產業坍陷，已成爲目前中國經濟的一塊心病，大量礦區由於資源價格的下跌，被廢棄，人口流失，前景暗淡。

它們可以認爲是中國房地產的垃圾股，迴避就是最好的選擇。

過去8年，成長性最好的地段又是哪裏？

這是本文的核心問題，我們將在接下來的幾個子問題中，爲你一一解答。

先看總的數據。

以下是2011-2019年中國主要城市房價漲幅排名：

大致可以分成4個梯隊：

第一梯隊：深圳，以超過兩倍的漲幅，遙遙領先。

第二梯隊：漲幅超過1倍的11個城市，分別是福建的廈門、福州，一線城市北京、上海、廣州，以及新一線城市武漢、南京、鄭州，強二線城市東莞、合肥、濟南等。

第三梯隊：漲幅在50%-100%之間，以中西部城市爲主。

第四梯隊：漲幅在50%以下，包括東北的三大城市瀋陽、大連、哈爾濱，三個沿海城市杭州、寧波、青島。

從這份名單裏，我們可以得出幾個結論：

第一，深圳無疑是過去幾十年中國最耀眼的成長股，從過去的招商、平安、華爲、騰訊，到近年來崛起的大疆、比亞迪，到今年氫燃料電池概念的龍頭雄韜股份，科技公司是一批批的涌現，基本面極其強大。

這種基本面，目前還是獨一份，未來就是奔着硅谷灣區龍頭的地位去的。

第二，漲幅排名靠前的城市，全部是一線城市、新一線城市、強二線城市，中國城市的都市圈化、集中度提升趨勢十分明顯，這跟A股各大行業的集中度提升邏輯基本一致。

第三，漲幅排名墊底的，主要還是產業轉型緩慢的東北城市爲主，這也跟前面講到的三北垃圾股所在區位基本一致。

身處垃圾股聚集的板塊，即使本身作爲龍頭，也很難不受到影響。

第四，作爲近年來的網紅城市，杭州和成都的房價漲幅分別爲39.90%、56.55%，竟然跑輸大市，到底發生了什麼？

爲什麼杭州房價跑輸了廣州？

近幾年有一個流行的觀點：廣州被踢出一線城市，杭州取而代之。

杭州的上位，得益於阿里巴巴在互聯網行業的強大影響力，以及雄厚的政治資源背景，G20峯會、亞運會在此相繼舉辦。

按理說，以杭州的這番冒起勢頭，房價也應該是一飛沖天纔對呀！

相對來說，廣州在過去的十年，政策優惠減少，傳統的商貿活動也受到互聯網電商、出口下滑等的衝擊，被外界認爲轉型緩慢，掉隊一線城市。

但實際上，從房價的角度，過去八年，廣州的房價漲幅爲117.02%，跟上海的房價漲幅118.85%基本持平，遠超過杭州的39.90%。

也同樣超過一干熱點網紅城市：重慶、成都、長沙、西安、天津等。

原因在哪裏？

君臨認爲，關鍵在估值泡沫。

對於杭州，甚至整個浙江板塊，包括寧波、溫州等地來說，十年前的四萬億政策，影響深遠。

四萬億帶來的天量信貸，許多資金最終都流入了地產行業，成爲炒作房價的槓桿放大器。

在浙江民間，這股炒房團的衝擊波尤其嚴重，大量轉型受困的實體企業將資金投入到了炒房熱情中，使得2010年前後的房價經歷了一輪暴漲。

在上面的表中可以看到，2011年的杭州房價爲1.97萬元，不僅比廣州的1.47萬元高，甚至還高於深圳的1.74萬元。

貴的令人咂舌。

深陷於估值泡沫之中，自然是要付出代價的。

可以說，最近十年，即使杭州的經濟蒸蒸日上，但房價，只能是處於消化估值泡沫的過程中。

另一方面，重慶、成都、西安等西部新一線城市的房價雖然一直不貴，跑的也不算快，原因卻略微不同。

在四萬億時期，炒作西部城市房價的雖然不多，但許多資金卻因爲看好這些城市的發展，提前涌入了當地的房地產開發，使得房子供應過量，遠超出當時的市場需求。

根據易居研究院的數據，在2016年4月份的時候，天津、重慶、成都、長沙、西安等城市的商業地產庫存都高的令人擔憂。

以成都爲例子，當時其商業用房存量高達520.68萬平方米，按照正常的去化週期，需要167.78個月，也就是13年時間才能消化完畢。

如此高的庫存量，當然就壓制了房價，使得上漲乏力。

總的來說，無論是資金在二級市場直接炒作房價，還是在一級市場過量供應，都會帶來估值的泡沫。

君臨在研究A股的時候，遵循一個邏輯：好行業、好公司、好價格。

投資房產其實也是一樣的道理，好板塊好地段，有好的產業和政策支持，還得有合理的估值，才能帶來符合預期的上漲。

京津都市圈哪些地段漲幅最快？

如果說西城區、東城區、海淀區，是京津都市圈的核心，相當於藍籌股裏的茅臺、格力、平安，買了就躺賺。

那麼，通州和順義，則是優質成長股的代表，以超過兩倍的漲幅，摘取狀元和榜眼。

爲什麼是它們？

關鍵的原因，無疑是北京市政府向東遷移，落戶通州的政策效應。

2015年，北京發佈了將通州升級爲“行政副中心”的決策，隨後，相關基礎設施開始大規模的建設。

2017年，北京市各級機關單位開始陸續向通州搬遷，至2019年1月， 北京市政府正式從東城區搬遷到通州區運河東大街。

根據政府的預計，由政府機關帶動的相關人口遷入就將高達40萬人；

還有名校的進駐，如人大附中、首都師大附中，大醫院的動工建設、道路的擴建、地鐵的鋪設等，利好不斷。

政治中心的轉移，帶來的房地產價值轉移，是直接而強烈的，自然也帶動了整個東部板塊，包括順義、燕郊的繁榮。

這是房地產基本面投資最好的範例。

和通州的政策落地不同，保定也曾因爲“首都副中心搬遷”的傳言備受矚目，房價一度暴漲。

但最終，消息被闢謠，千年大計落戶隔壁的雄安新區。

保定房價被迫用漫長的時間，來消化高昂的估值，過去八年的漲幅甚至跑輸通脹。

這是主題投資裏，成長性被證僞的典型樣本。

長三角都市圈哪些地段漲幅最快？

上海的黃浦區無疑是華東最值錢的地段，也是漲幅榜排名第一。

南京的建鄴區是江蘇最值錢的地段，同樣是長三角漲幅榜排名第二。

很明顯，在過去的八年，長三角地區沒有出現政治中心的轉移，因此缺乏優質的成長股明星，令藍籌股得以大行其道。

而杭州、浦東新區等產業新秀，又因爲過早的炒作，導致估值泡沫，需要時間去消化。

在長三角的核心區，竟然出現了張家港、淳安、桐廬等房價滯漲、下跌的地區，讓人震驚。

這充分見證了上一輪房價暴漲，所帶來的巨大泡沫後遺症。

以張家港爲例，當該地區的鋼鐵行業（沙鋼）深陷困境，轉型受挫，高昂的房價便不再具有支撐力。

它的境遇，跟京津都市圈裏的唐山，幾乎一致，後者同樣是以停滯的房價，在板塊裏排名墊底。

在基本面投資中，有一句格言值得反覆銘記：

千萬不要買夕陽產業的股票，它們是價值的毀滅者。

房價又何嘗不是如此。

廣深都市圈哪些地段漲幅最快？

深圳的南山區，不僅是廣深都市圈的漲幅第一，而且是全中國的漲幅第一，甚至是宇宙漲幅第一。

能拿到這個漲幅，得益於產業和政策的雙重疊加。

產業方面，南山區是深圳的科技中心，有深圳大學、騰訊、大疆、創維等衆多名企加持；

政策方面，深圳商業中心90年代看羅湖，00年代看福田，10年代看南山，20年代看前海，一直在向西轉移。

這兩個層面的優勢，在可預見的未來十幾年都將保持，使得其地產價值仍有繼續上升的空間。

當然，未來的漲幅或許將不再那麼矚目了。

但江山代有人才出，深圳的基本面和產業溢出效應，將使得周邊地區的房價受益匪淺。

惠州的大亞灣、東莞的松山湖、臨深片區（塘廈、鳳崗），是除了深圳核心區以外，廣深都市圈漲幅最強勁的代表。

東莞由於數據缺乏，未能列出細分地段的漲幅，但由於深圳華爲遷入松山湖，深圳中產大規模在塘廈、鳳崗等地買房，帶動相關地段的漲幅十分驚人。

其遷移效應，類似於北京中產在通州、順義、燕郊的置業潮。

以惠州大亞灣爲例，因爲靠近深圳，這裏已經從過去的一汪海灘，漁舟晚唱，變成了深圳人的後花園，漲幅遙遙領先於整個惠州市。

但灣區人民都很清楚，大亞灣畢竟離深圳市中心有點遠，只能作爲週末度假用，漲幅前景是不如東莞臨深片區的。

中西部哪些地段漲幅最快？

兩個地區的漲幅，甚至超過了長三角排名第一的上海黃浦區。

主要的原因，兩個地段略有不同：

武昌區，可以認爲是中部的科技與商業中心，依賴於其旁邊洪山區的華中科大，光谷的崛起，大量科技公司在此落戶，又有一線江景，緊鄰漢口商圈的人氣，得天時地利。

合肥政務區，則是得益於合肥政治中心的遷移，類似於中部版本的“通州區”。

當然，合肥本身也是這個十年崛起的經濟明星之一，有中科大的優質人才，有京東方、合肥長鑫的面板和半導體工廠，前景燦爛。

從基本面的角度，過去十年屬於中國經濟升級、產業轉移的黃金十年，中西部地區得益於沿海製造業的轉移浪潮，崛起了一批經濟明星。

武漢、成都、合肥、鄭州、重慶，就是其中最著名的五朵金花。

武漢的武昌區（22303）、成都的錦江區（20097）、合肥的政務區（18803）、鄭州的鄭東新區（17285）、重慶的江北區（14911），則是其中最值錢的地段之一。

但跟其它板塊相比，鄭東新區明顯跑輸大盤，以36.17%的漲幅排名墊底。

原因很簡單，跟杭州一樣，估值泡沫在作怪。

中國人經常有一種結論：中國房價漲幅驚人，是世界上最好的投資品種。

但其實，在過去8年，這個結論只適合於產業繁榮、人口流入較多的一二線核心城市。

中國的房價其實已經開始了分化，普漲成爲過去式。

簡單來說，可以分成四個梯隊：

第一梯隊：一線和新一線城市，如武漢、成都、合肥、鄭州等核心區，過去8年的漲幅在100%以上。

第二梯隊：大部分省會和二線城市，如西安、貴陽、南昌、太原等，普遍漲幅在50%-100%之間。

第三梯隊：省內排名第二的城市，如洛陽、綿陽、宜昌等，普遍漲幅在0-50%之間。

第四梯隊：四五線城市，甚至三北地區的二三線城市，如銀川，房價負增長。

原來不止是黑龍江的鶴崗，這種山溝裏的五線資源型小城市，房價在負增長，甚至連寧夏的區府銀川，都出現了房價的下跌，必須警惕！

其實從上表中可以看到一個事實，中國的房價，只有少數一二線城市，個別三線城市，還有上漲動力；

其他絕大多數的四五線城市，都已經處於零增長，甚至是負增長的區間。

畢竟，中國的人口已經進入存量時代，城市化已經進入後期，未來的主旋律將是提升都市圈的人口集中度。

未來十年，中國有哪些最值得投資的地段？

兩種投資思路，一個是藍籌股，一個是成長股。

藍籌股的代表，無疑是北上深三大一線城市的核心區，即使很貴，但由於強勁的基本面（產業繁榮+人口流入），仍然將會躺賺。

成長股的代表，則是京津、長三角、廣深、成渝、武漢、鄭州，六大都市圈的科技中心+政策受益地段。

通州、順義還會繼續受益，並向廊坊的北三縣（三河、大廠、香河）擴大輻射範圍。

但下一個十年的明星板塊，無疑是雄安新區周邊。

根據相關媒體透露出來的信息，2018-2019年，雄安主要乾了三件事：

高標準制定規劃、白洋澱生態治理、低端產業清理退出。

這兩年，每年的投資規模都在3000億元左右，集中在交通和環保方面。

2019年9月，北京新機場落成，其中一個重要功能就是服務於雄安，相關的京雄高鐵也已經火速動工。

預計未來的幾年，隨着基礎設施的大幹快上，政策推動下的企業、政府單位遷移和落戶，周邊縣市的房地產潛力將成爲投資市場矚目的焦點。

上海的浦東新區和杭州的濱江區，高科技產業聚集，無疑是成長性最好的地段。

另一方面，經過漫長的估值消化，現階段兩地的房價已經趨於合理。

兩個地段中，又以杭州的濱江區更受矚目，這裏雲集了阿里巴巴、網易、海康威視、大華股份等本土科技巨頭，擴張和輻射能力都更強。

深圳南山科技園-前海金融中心-寶安機場-東莞長安濱海灣-南沙自貿區-廣州大學城-廣州科學城。

這條直徑100公里的地段，無疑是大灣區最精華的板塊，雲集了科技、金融、交通、貿易的所有要素，閉着眼都能感受到皇冠上亮閃閃的光芒。

皇冠上的明珠，必然是前海金融中心。

成渝、武漢、鄭州，三大都市圈將成爲產業聚集、人口流入的中心。

目前來看，武漢的科技產業仍是表現最出色的，尤其是光纖通信（郵科院）、激光產業（銳科激光）、半導體產業（長江存儲）、互聯網（鬥魚），都已經有了一批本土龍頭。

事實上，從政策支持力度而言，武漢並不如成渝，甚至貴陽，而武昌區的房價能在中西部排名第一，完全是得益於其崛起的本土科技產業。

從這個角度來說，武昌區和它旁邊雲集了衆多高校（武大、華中科大）的洪山區，將在未來穩居中西部最值錢地段的寶座。

漢口區-武昌區-洪山區，商業中心的轉移和成長股的脫穎而出，就在這脈絡中清晰可見。

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