建業地產銷售額高增長淨利率僅9.6% 固守河南本土市場佔有率僅9%

在房企紛紛加速擴規模擺脫區域侷限，佈局全國化的當下，深耕大本營河南的建業地產(00832.hk)則顯得有些“掉隊”。

5月6日，建業地產股份有限公司發佈公告稱，4月單月取得物業合同銷售額人民幣59.21億元，同比增加51.4%，合同銷售建築面積86.61萬平方米，同比增加49.1%，平均銷售價格爲6836元/平方米，同比增加1.5%。

不過，據克而瑞發佈的數據顯示，4月，在克而瑞統計的39家典型房企中，共有18家房企出現了環比下跌的情況。其中，建業地產的環比跌幅達到96.7%，同比下跌93.2%，成爲4月跌幅最大的企業。

“過於聚焦河南單一區域發展，是建業地產發展的侷限所在。”業內人士認爲，建業地產在河南有大量的土地儲備，被業界譽爲“河南王”。公開資料顯示，截至2018年12月31日，建業地產已進入河南省的18個地級城市和77個縣級城市。

易居研究院總監嚴躍進對長江商報記者表示，建業這兩年過於迷戀河南市場，造成兩個問題。第一、對外拓展和投資的力度不夠，或者說經驗是不足的，造成了很多投資機會的喪失。第二、對內投資也面臨很多競爭性的壓力，尤其是河南本地部分房企也在崛起，在本土市場佔有率的不足，從側面也說明了這一點，未來企業需要反思當前的投資策略。

高增長下淨利率僅爲9.6%

建業地產成立於1992年，一直深耕河南，被業界譽爲“河南王”，創立至今已有27年。

據其2018年年報顯示，截至2018年12月31日，建業地產已進入河南省18個地級城市和77個縣級城市，擁有在建項目118個，其中位於河南省會城市鄭州的項目16個，河南省其他城市項目102個，在建項目總建築面積約爲2,172.1萬平方米。

核心業務板塊，建業地產的物業地產目前進入河南的18個地級城市和77個縣級城市，目前主要佈局城市是鄭州市。2018年，在該公司536.75億元的重資產合約金額中，鄭州市佔了26.08%，在4608萬平方米土儲中，鄭州市佔了29.7%。

深耕河南大本營的建業地產近年規模實現了較大幅度的增長。據年報顯示，建業地產2018年全年錄得合同銷售金額723.66億元，同比增長約爲97.2%。其中重資產合同銷售金額536.75億元，同比增長76.5%；輕資產合同銷售金額186.91億元，同比增長197.2%。

在利潤方面，2018年建業地產營業收入爲147.83億元，同比增長6.5%，毛利潤增長55.2%至約人民幣50.91億元。毛利率爲34.4%，較2017年的23.6%大幅上升10.8個百分點。淨利潤增長57.4%至14.15億元，淨利率雖較2017年增長了3個百分點，但9.6%在房企中仍處於較低水平。

此外，建業地產經營活動所得現金淨額爲41.02億元，較上年出現顯著下降，2017年淨額爲57.60億元，同比下降了28.8%。

年報披露，導致淨利率較低的原因主要是公司較高的三費費率。2018年建業地產銷售費用爲11.88億，銷售費用率爲8.04%；管理費用爲15.52億，管理費用率爲10.5%；財務費用爲2.26億，財務費用率爲1.5%，若將20.75億的資本化利息計入財務費用，2018年其財務費用率爲15.56%。較2017年上升6.5個百分點。

“建業的佈局過於集中在河南，所以當河南市場降溫的時候，業績也會承受很大的壓力。”嚴躍進認爲未來需要積極在全國市場的投資領域做研究。

突破單一區域發展

隨着龍頭房企逐漸向二三線城市下沉，市場競爭加劇的同時，建業地產在河南的市場佔有率也遭到了稀釋。

據年報顯示，報告期內建業地產在河南省的市場佔有率爲9.0%。據鄭州克而瑞的數據，建業地產在鄭州的權益銷售額排名從2016年的第2位下降到2018年的第4位。

偏居一隅的建業地產近年着重在輕資產業務的推進是重大突破之一。從銷售額構成上看，2018年，該集團723.66億元的總合同銷售金額中，輕資產合同銷售金額達到約186.91億元，同比大幅增長約197.2%，約佔合同銷售總額的25.83%

除了輕資產運營模式的推行，自2015年6月起，建業地產同時開始由綜合開發企業向城市居民新型生活方式服務企業轉型。三年以來，該集團在地產、商業、物業、文旅、酒店、農業等板塊均有佈局。數據顯示，截至2018年12月31日，建業地產持有4個文旅項目和7個處於不同開發階段的綠色基地項目，不過這些項目仍然位於河南省內。

2018年12月28日建業地產邁出走出河南的第一步。建業地產和河北省邢臺市的一個企業就合作開發邢臺市的一個小鎮簽訂了戰略合作協議。

2019年3月28日董事長鬍葆森在建業地產的2018年業績會上首次鬆口表示，“將會有條件地走出河南”，有條件分別是指“半徑要求、輕資產模式與中原文化小鎮的產品形態。”

嚴躍進認爲，在行業規模增速放緩、市場分化格局下，建業地產作爲一家區域性房企的發展形勢明顯弱於市場整體水平。未來如何突圍轉型、爭奪其他區域市場還需要考驗。