近日，旭輝領寓與平安不動產簽署戰略合作，雙方總投百億人民幣用於住房租賃項目，目前已成功落地首個合作項目浦江鎮綜合型租賃社區。此前還有龍湖與新加坡GIC一起打造長租公寓投資平臺；美國Greystar國內設立長租公寓基金。那麼，房地產基金進入到長租公寓未來如何深度合作，又究竟能夠碰撞出什麼樣的火花呢？

輕重並舉，純粹包租模式逐漸被邊緣化

如今的長租公寓的操作模式不能夠僅僅談“包租”了。輕資產模式在今年爆發，目前是很多企業的主要戰略方向，其中樂乎、窩趣、魔方、自如等品牌公寓已經打響了業主委託管理爭奪戰！而重資產模式目前仍在起步和探索階段，持有經營的資金門檻非常之高，房地產基金的進入能夠幫助租賃企業共同發力“重”資產。

房地產基金進入長租公寓或隨公募REITs推出而爆發

長租公寓並非是個高暴利或者是高週轉的行業，需要長期穩定發展。但是擁有優質的資源加上優秀的運營能力，未來通過資產證券化是非常好的退出方式。

去年4月，中國證監會和住房城鄉建設部聯合發佈《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，首次提出在住房租賃領域內鼓勵支持專業化、機構化住房租賃企業開展和創新各類資產證券化產品。隨着國內ABS和REITs市場的成熟以及基本制度的逐步完善，公募REITs也被提上日程。

去年5月，中國銀行保險監督委員會正式發佈《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》（銀保發【2018】26號），保險資金正式放開進入長租公寓領域！

今年3月，上海證券交易所近期召集券商和公募基金開會，鼓勵機構準備上報公募不動產信託投資基金REITs項目，以期推出上交所第一批公募REITs試點，首發城市北京、上海、廣州、深圳、雄安、海南等。據知情人透露，中國銀行目前已取得國內第一塊銀行公募牌照，今年內首個住房租賃公募REITs產品大概率會發布。

4月26日，海南省住建、自然資源和規劃、財政、公安、稅務、金融等9個部門聯合印發《關於支持和規範住房租賃市場發展的通知》（以下簡稱《通知》），提出海南要充分發揮市場作用，形成個人、中介機構、住房租賃企業、房地產開發企業、住房租賃平臺公司等多主體參與的住房租賃市場發展格局。

《通知》提出，鼓勵銀行業金融機構向住房租賃企業提供符合其經營特點的中長期貸款和金融解決方案。對房地產開發企業將已竣工庫存商品住房用於出租經營的，金融機構可通過經營性物業貸款等產品給予後續融資支持。鼓勵房地產開發企業和住房租賃企業發行房地產投資信託基金（REITs），吸引社會化投資，多渠道籌集資金。

平安不動產長租公寓事業部董事總經理鄔克敏曾說道，從業務佔比來看，目前國內長租公寓資產管理規模還比較小，仍有很大發展空間。隨着行業越來越成熟，資產管理的發展未來會向全面型、可持續性等方面逐步升級，整合行業上下游各類優質資源，形成一整套利於長租公寓行業穩健、良性的發展機制與商業模式。

房東東公寓學院全靂表示，長租公寓REITs已經是國際成熟模式，隨着公募REITs腳步臨近，長租公寓與房地產基金合作的這類重資產模式將變得更有價值。成熟REITs運作必須以強大的資產管理能力爲核心，需要管理人持續優化物業組合，強化物業經營能力，提升物業競爭力，從而爲投資人帶來更優異的回報。

北上廣深乃至長三角、粵港澳大灣區已經有相當豐富的物業資產，未來的資管規模不斷壯大，而長租公寓也將真正跨入大資管時代！

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來源：房東東

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