陸銘

上海交通大學經濟學院特聘教授

中國發展研究中心主任

說到底，房價漲跌背後的本質是人口流動問題，當一個城市成爲收縮型城市，人口持續流出，房價就會下降，這在全球都普遍存在，比如美國就有最後只賣一美元的房子。

當然，也有通過實現城市產業轉型，遏制城市人口流出的成功案例。

所以，偏遠地區鄉村空心化，部分建築物、樓宇出現閒置，即日本化趨勢是存在的。

面對這種情況，要減少房地產市場的空間錯配，不能繼續在人口流出城市做房產增量規劃，甚至部分空置的房子要逐漸有序拆除。

關於大城市是否香港化，完全取決於供給方的政策。

香港房價高存在一個特殊原因——70%爲山地。土地開發受限，本身又是島嶼，填海造地成本很高，導致房價很高，也推升了產業和勞動力的成本。

但內地絕大多數人口流入的大城市，包括北京上海等一線城市，目前土地供應少不是因爲自然地理原因，而是因爲政策限制，既限制了建設用地指標總量，也在既有的建設用地指標裏偏向工業用地和商業地產。

這些情況導致住宅用地供應數量相對不足，並且對住宅的建設存在較嚴格的容積率管制。

綜合以上，導致了房價上漲，未來這個趨勢能否緩解，主要取決於供給側是否改變。

陳釗

復旦大學經濟學院教授

中國經濟研究中心副主任

一個城市的房價水平由需求與供給因素共同決定。

需求面因素主要看人口。城市在收入的上升空間、就業機會、城市宜居性、公共服務等方面表現越好，人口越容易流入，城市的高房價越有需求面支撐。

反映到不同城市的房價水平差異上，也是如此，小城市房價較低，大城市則截然不同，政府想控制卻很難控制住。

具體到每個城市的房價變化，同樣可以從樓市需求和供給兩個角度去看。

需求端：人口流向大城市、大都市圈集聚。以鶴崗爲例的東北地區，人口流出較多。

人口流出，一般說的是農民工和非城市戶籍人口，但近些年東北人口流出的一個特殊現象是，高學歷高技能人才流失，而這部分人的買房能力相對更高。也不排除一部分人在東北內部流動，但肯定是往東北的大城市流入。

供給端：部分小城市的樓市調控沒有那麼嚴，甚至因爲大城市的限購限價的政策，一部分需求被引到了三四線小城市，甚至由於當地政府和開發商不夠理性，可能導致了房地產市場供給在短期內出現較快增加。

那麼，這些城市人口流失嚴重，買房需求降低，供應又在增加，兩者相疊，未來房價下跌是正常的。

當我們說房地產泡沫時，未必房價高就代表泡沫嚴重，更重要的是看房價有沒有需求來支撐。

可以用房價租金比（房子總價除以每月租金）來測算，比值越高，代表泡沫越嚴重。比如前段時間的廊坊，房價租金比將近1800，意味着泡沫較爲嚴重。

從這個角度，一些沒有實體經濟、購房需求支撐的偏遠城市，走向“日本化”的可能性還是存在的。

付一夫

蘇寧金融研究院高級研究員

決定一個城市發展前景的關鍵因素是產業和人才，而這些也在相當程度上決定了城市房價的未來走勢。

例如，海南三亞、雲南麗江、廣西北海等地也算小城市，但房價絕不會出現“全面日本化”趨勢，因爲旅遊產業極爲發達，會持續獲得外來人口青睞，房價自然不會暴跌。

真正可能“日本化”的是那些傳統產業佔據主導的小城市，比如資源型城市等。

反觀大城市，由於聚集着成熟的產業與龐大數量的人口，前景無須擔心。

由於城市發展日趨飽和，土地供應越來越少，戶籍制度放開促使人口流入，從長期看房價或將會繼續上漲。

當前大城市房價的絕對水平已經很高了，而居民增收速度很難趕得上房價上漲速度，確實有向香港靠攏的可能，即“表面上看光鮮靚麗，實則貧富撕裂，買不起房的年輕人越來越沒有出頭日，那些早上車的人，輕輕鬆鬆就拉開代際鴻溝。”

不過，國家反覆強調並加以調控，未來大城市的房價會逐漸向理性迴歸，而不是像前些年那般“瘋漲”。