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◎原創撰稿：樓兔子 胡春

◎關聯公衆號：樓兔子兄弟

今年五一期間，很多朋友諮詢樓兔子，該在深圳什麼區域買房。

原因很簡單，今年前4個月，深圳又秒批了數萬張人才入戶申請單。這其中，很多人就興高采烈地去看房了。

但他們真的對深圳這座城市充滿着熱愛，卻又非常陌生。

我給他們的建議是：如果你想安全投資深圳樓市，那就沿着地鐵線去買房，最好是買地鐵軌道交通最密集的地方。香港經驗告訴我們，距離地鐵站點每遞減100米，房價就要每平米下降1000元。距離站點越遠，房價越低。而地鐵軌道越密集的地方，樓市越安全。

那麼，地鐵高鐵時代，深圳哪裏的軌道需求量最大呢？

這是我們投資深圳樓市的方向。

哪裏地鐵軌道最密集？

下面這張圖，是樓兔子從深圳市2035軌道交通線網規劃裏摳出來的。估計很多人都沒看過。

這張圖的核心是什麼呢？

文件說的很清楚了，未來10年，隨着深圳產業結構的調整，深圳的人口規模增速會放緩，但總量會持續增加。預計遠期管理人口2200萬、崗位規模1500萬，預計未來我市需在深莞惠邊境地區平衡人口約150-200萬左右。最新的說法是，預計到2035年，深圳將新增加戶籍人口大約550萬。

深圳只有1997平方公里土地，粵港澳大灣區框架下，人口爆量增加的深圳，必須以軌道交通，將人口疏散到周邊去。

這就涉及到軌道交通樞紐站點和重點軌道線的佈局問題。

這張圖就是告訴我們，2035年粵港澳大灣區真正成熟爲世界級灣區的背景下，深圳人住到周邊去，將最頻繁從哪些地方搭乘地鐵！

仔細看圖，深圳全市排名第一的就是前海寶中。這個很好理解，前海寶中將來是整個粵港澳大灣區的龍頭，大量人羣在前海工作卻要住出去，大量旅遊商貿人羣需要搭乘軌道進出前海。

第二名是深圳北站，第三名是深圳東站，第四名是西麗高鐵站，第五名是福田中心。

不要懷疑這個排名是空口白牙拍腦袋的臆想。

我的理解是，這種軌道空間佈局恰恰是未來深圳城市格局的體現！很多人說，憑什麼龍華房價今天都快要超越福田，堪稱宇宙中心了？沒錯，以這個軌道空間設計看，龍華就是超越了福田的深圳次中心！

下面這兩張圖，估計很多人就看過了。是今年4月的一次論壇上，深圳規劃院人士發佈的照片。深圳未來城市格局規劃圖。

我在看到這兩張照片後，第一時間就在樓兔子小密圈裏發了一條資訊提醒大家，不要小看龍華。從粵港澳大灣區框架看，龍華已經和前海福田並肩，升格爲深圳都會核心區的主力！

去年，龍華全球招標深圳北站超級城市門戶設計，算是小小的宣言吧。今天，深圳規劃師以一張圖透露了天機：龍華就是深圳中心！

如果你還固守在深圳前海和福田兩大城市中心的框架裏，那麼，你很難理解龍華憑什麼魚躍龍門成爲深圳都會核心區。

其實道理很簡單：粵港澳大灣區賦予了龍華更高的城市地位，而高鐵地鐵軌道時代，龍華又佔據了城市發展的先機。

下面這張圖也是來自2035深圳軌道交通線網規劃。

非常清楚：目前，深圳的城市發展極不均衡。具體表現就是“西重東輕”、“南強北弱”的態勢明顯，東部、北部地區發展動力嚴重不足，因此需要加強軌道交通對城市的引導作用，引領 “東進戰略”、“中軸提升戰略”和“西部優化戰略”的實施，優化城市空間格局，推動外圍集合城市發展。

簡單白話來說就是：龍華這個地理位置，恰恰是粵港澳大灣區框架下，深圳東西串聯、南北打通的樞紐節點！九省通衢的抓手是什麼？古代是三江合流的碼頭，然後是高速路網交匯的樞紐，但今天更應該是軌道交通的樞紐！

十年前，我們說，深圳北站是投向龍華城市發展的核動力引擎。但絕大多數人並沒有充分意識到深圳北站的戰略意義。

今天，深圳北站已經聚集了廈深高鐵、廣深港高鐵、地鐵5號線和地鐵4號線。接下來，還有地鐵25號線和地鐵27號線，還有深茂鐵路延接線。

到2020年，地鐵4號線三期延長到觀瀾，地鐵6號線延伸到光明大學城。2021年，贛深高鐵通達深圳北站。

顯然，龍華將是粵港澳大灣區框架下，深圳南聯香港，北進廣州東莞，甚至通達江西湖北，東聯潮汕廈門，西跨珠江口的大交通樞紐！

這種城市地位，自然是我們買房深圳的重點選擇方向！

在如此關鍵的城市節點上，深圳自然要投擲更多的城市資源。

爲了全面改善龍華人居環境，打造一個全新的龍華，龍華“十三五”規劃規劃共涵蓋260個項目，其中包括了基礎設施、公共服務、生態文明、城市更新、產業項目等五大領域，涉及總投資規模3700多億元。

龍華文體配套與規劃資源也相對豐富，紅山片區擁有3.6萬平的圖書館、3.5萬平的美術館、1.2萬平的演藝館及0.3萬平的展覽館，整體規模約8.6萬平。

龍華老城區片區則擁有1城2中心的文體配套，涵蓋了4.5萬平的龍華書城、11.4萬平的龍華文化體育中心、2.6萬平的龍華藝術中心，整體文體配套規模達到18.5萬平，是紅山片區的2倍多。

最新消息是，在觀瀾和九龍山，龍華管轄的兩個工業園區還升級成爲了國家級高新園區。

深圳中軸的龍華，在廣深港科技走廊的版圖上，聚集了九龍山智能科技城、觀瀾高新園，真可說是如虎添翼了。

事實上，龍華一直就是深圳的傳統產業大區，與香港的科技、金融、服務具有天然的互補性。龍華以製造業爲強項，在富士康、華爲等龍頭企業的帶動下，在多年的發展中構建起較爲完善的上下游產業鏈。

龍華區擁有國家級高新技術企業2234家，省級以上創新載體11家，市級創新團隊6個。擁有好的企業，龍華就有資本吸引各類專業人才。2018年，龍華區經濟發展勢頭強勁：1、2018年地區生產總值突破2400億元，增長超10%。2、規模以上工業增加值突破1400億元，增長超15%。3、進出口總額5200億元，增長37%。4、固定資產投資745億元，連續三年20%以上增長。

有如此靚麗的成績，自然就有足夠的人才吸引力。

下面這張圖是過去5年深圳人口增量統計圖。顯然，寶安、龍華和坪山，是增量人口最集中的區域。

龍華，有產業有人口有投資有故事，這種充滿活力的地方，買房子當然不會差！

龍華這兩年純新盤不多。龍華老城區的華盛瓏悅算是一個。

華盛瓏悅項目位於龍華老城區建設路與東環一路交匯處，佔地約3.4萬平方米，建築面積約29萬平方米，是一個涵蓋住宅、公寓、寫字樓以及商業等多元業態的美學綜合體項目。項目周邊有體量約60萬平的旗艦級商業集羣——壹方天地。

依照規劃，項目所在片區未來將新增約450萬平的超大體量商業配套，將打造成以大型購物中心、商業步行街、體驗街區爲重點的市級綜合高端商圈，建成後將成爲全深圳最具代表性的消費中心，其稀缺性自然不言而喻了。

如今，距離華盛瓏悅最近的地鐵線是4號線龍華站。最新消息說，4號線三期觀瀾延長線剛剛接收了第一輛新車，這標誌4號線3期工程即將進入機車和車輛調試階段，今年內就可以實現通車。這樣，地鐵4號線就打通了龍華觀瀾、龍華龍城區、深圳北站和福田中心。華盛瓏悅新盤將得紅利。

另外，根據規劃，華盛瓏悅附近還有規劃有地鐵25號線（龍華大浪——龍崗南嶺）和27號線（南山——龍華），以及規劃中的地鐵22號線等，都將在項目附近設有站點。

龍華軌道樞紐中心的紅利，華盛瓏悅得利不少。

華盛瓏悅附近，還有建築面積4.5萬平米的深圳龍華書城、11.4萬平米的龍華文化體育中心，以及規劃中2.6萬平米的龍華藝術中心等文體配套。項目周邊500米範圍內有龍華創新實驗學校（九年一貫制，規劃中）、新華中學、清泉外國語學校，還有龍華中英文實驗學校、以及在建中的龍華中學高中部等。一共約1.59萬個學位！

據悉，華盛瓏悅項目即將推售建面約89-188平3-4房，舒適居家產品，剛需改善都值得去看看。目前展示中心已經開放，歡迎預約品鑑。

 文後提示  

樓兔子小密圈   樓兔子小密圈圈主胡春，2002年起至今，一直從事深圳地產傳媒工作。先後擔任南方都市報黃金樓市記者、編輯，深圳特區報地產新聞記者、主編，晶報地產新聞主編。2016年5月起全力運營樓兔子微信公衆號。超過15年時間裏，始終奮鬥在深圳地產圈。實地踩盤的國內外樓盤超過1000個，面對面專訪過的地產老闆、上市房企高管、地產職業經理人超過1000人。見過看過思考過。樓兔子小密圈，給你另一個視覺觀察深圳樓市。

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